תמ"א 38 – שאלות ותשובות

לפני שאתם מתחילים להתחיל לחשוב ברצינות על ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, חשוב מאד להכיר את התחום ואת הזכויות שלכם, כדיירים, ולוודא כי מתקיימת השמירה המקסימלית עליהם. לנוחותכם, ריכזנו מספר שאלות אשר שבות ועולות בכל פעם שעולה הנושא, ועליהם נענה כדי לספק לכם את המידע לו אתם זקוקים לפני כניסה לפרויקט מסוג זה.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מרעידות האדמה. התוכנית אושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2005 ועוסקת בחיזוקם של המבנים הישנים שנבנו לפני שנת 1980, ובשל כך, הם אינם עומדים בת"י 413, התקן של מיגון וחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

שלוש

מה מקומה של תמ”א 38 בשיפור חזות המבנים ובמגמת ההתחדשות העירונית?

בנייתן של דירות גג יוקרתיות על מבנה שעבר שיפוץ בפרויקט תמ"א 38, מצד אחד, ומצד שני, בנייתם של בניינים חדשים במקום בניינים ישנים ומטים לנפול, מצד שני, מעניקות לבעלי הדירות הגרים בהם שדרוג רציני לסביבת המגורים שלהם ומעלות את איכות חייהם באופן ניכר. מובן לגמרי, כי בד בבד עם שיפור המבנים, השכונה בה הם ממוקמים משתפרת בחזותה ומקבלת נופך חדש, עדכני ועכשווי יותר.

לאילו בניינים מתייחסת תמ”א 38?

תמ"א 38 מיועדת למבנים בני שלוש קומות ומעלה, אשר היתר בנייתם ניתן לפני שנת 1980. על מבנים נמוכים יותר מכך, מוענקות זכויות בניה מצומצמות יותר.

אילו סוגי תמ"א 38 קיימים?

התיקונים שהוכנסו בתמ"א 38 עם השנים, יצרו שלוש גרסאות אפשריות לביצוע פרויקט כזה:

תיקון ראשון לתמ"א 38

בתחילת דרכה של תמ"א 38, החוק העניק את האפשרות להוספת קומה אחת או קומה וחצי בלבד והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ"ר, כנגד חיזוקו של הבניין מפני רעידות האדמה.

תיקון שני לתמ"א 38 – פינוי בינוי

התיקון שנכנס לתוקפו ב-2010 מאפשר הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש, על בסיס תוכנית התמ"א 38 (עם תוספת של לפחות קומה אחת לגובהו), בדומה לתהליכי פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג זה, לא מאושרת חריגה מקוויו המקוריים של הבניין.

תיקון שלישי לתמ"א 38

התיקון אושר ב-2012 ומאפשר תוספת בניה של עד ל-2.5 קומות בבניין שחוזק במסגרת פרויקט תמ"א 38. לפני תיקון זה, כזכור, תמ"א 38 איפשרה הוספה של עד לקומה וחצי לבניין).

האם קיים קשר בין חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה לבין מיגון ביטחוני?

השילוב בין מימוש זכויות שמגיעות לכם בשל תמ"א 38 לבין הקמת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או מרחב מוגן המשותף לכל המבנה, מתבטא בדרכים שונות. למשל, מאחר ותמ"א 38 מאפשרת הוספה של עד 25 מ"ר לדירה, ניתן לעשות בחלק מהשטח שימוש כמ"מד. או, במידה, ובמסגרת הפרויקט נבנה לבניין טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים האחד על גגו של הממ"ד שמתחתיו), ניתן להתייחס לטור ממ"דים כזה כאל רכיב קונסטרוקטיבי יעיל, אשר מחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.

מהן זכויותיהם של בעלי הדירות בביצוע תמ"א 38 בבניין?

במהלך ביצוע תמ"א 38 בבנין, מעבירים בעלי הדירות לקבלן/יזם את זכויות הבניה שלרשותם. בתמורה לזכויות אלו, הם מקבלים זכויות משני סוגים: הזכות לביצוע עבודות חיזוק עפ"י התקנים הנדרשים והכללים המקצועיים שנקבעו ע"י הרשויות, והזכות לשיפור בחזות הבניין ובדירות, כפי שהיא מוסכמת ביניהם ובין הקבלן במהלך המשא והמתן המתנהל עם הקבלן. בנוסף, כוללות הזכויות גם את העמידה בלוחות הזמנים המובטחים וצמצום ההפרעה לאיכות חייהם בזמן העבודה למינימום.

האם נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט כזה?

בתחילת הדרך, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות בבנין לביצוע פרויקט תמ"א 38. אולם, עם השנים והתיקונים שהוכנסו בתוכנית, לא קיימת חובה לרוב המוחלט, אלא שהדרישה מתחלקת על פי הדירוג הבא:

חיזוק ללא תוספות בניה דורש רוב של 51% מבעלי הדירות בבנין

חיזוק והרחבת הדירות הקיימות דורשים רוב של 60%

ניצול מלא ומרבי של זכויות התמ"א דורש 66% ומחייב אישור הוועדה המקומית ואישור המפקח האחראי על רישום מקרקעין, הריסת הבנין ובניית בנין חדש מחייבות רוב של 80% מבעלי הדירות

האם ניתן לחייב בעל דירה המתנגד לביצוע הפרויקט?

התשובה כאן אינה חד משמעית, והיא תלויה בנסיבות ההתנגדות. אבל, מאחר, ומלכתחילה, התיקונים לתמ"א 38 ייתרו את הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין, להתנגדותו של דייר זה או אחר ישנו משקל נמוך מזה שהיה לו בעבר. יחד עם זאת, במקרים בהם בעלי הדירות מעלים טיעונים כבדי משקל ומהותיים בשל הפגיעה שנגרמה (או עלולה להיגרם) לו נפגע מחמת קיומו של פרויקט התמ"א, יידרש בית המשפט לפסוק בין זכותו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות בבנין לבצע את החיזוק לבנין.

כמה זה יעלה לכם?

ברור כי שאלת המחיר היא ככל הנראה השאלה שמעניינת ביותר את הקהל הרחב. עקרונית, אין זה מקובל לחייב את בעלי הדירות בבנין עבור שירותי הבניה והשירותים הנלווים אליה (כמו שכרם של המהנדס, הפועלים, המודדים, הוצאות ההיתרים והרישוי וכן הלאה).