כיצד עובד פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שמטרתו היא התחדשות עירונית. כלומר, לקחת אזורים בעלי אוכלוסייה מצומצמת בעלת תשתיות ישנות, לאזורים בעלי אוכלוסייה מוגדלת בעלי תשתיות איכותיות וחדישות. במסגרת פרויקט זה לרוב מתמקדים באזור כלשהו בעיר. על אזור זה מכריזים כמועמד לפרויקט פינוי בינוי. קבלן המעוניין בפרויקט לוקח את המושכת לידיים כאשר במהלך הפרויקט הוא הורס מספר כלשהו של מבנים לצורך בניית מבנים חדשים על פניהם. הריסת כל דירה ישנה אחת לרוב תאפשר לקבלן או ליזם לבנות על פניה לפחות 6 דירות. הדיירים אשר התגוררו במבנה שעתיד להיהרס מקבלים מהיזם הוצאות שכירות למשך פרק הזמן שבו הוא נדרש להתגורר מחוץ לביתו ולאחר שהקבלן מסיים את תהליך הבנייה, הדייר שב לביתו החדש אשר שודרג לחלוטין וקיבל תוספות בנייה. כלומר, הדירה אותה יקבל הדייר תהיה שווה הרבה יותר מהדירה אשר הרסו לו במסגרת הפרויקט.

האם פרויקט פינוי בינוי תמיד הולך בצורה חלקה?

חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר על פרויקט שמטרתו היא להסב רווח לשני הצדדים, הרי שהוא לא תמיד מתנהל בצורה פשוטה. ראשית כל, מהרגע שבו הוכרז שטח כשטח אשר מועמד לפינוי בינוי ועד הרגע שבו מתחילות בפועל עבודות הבנייה, יכולות לעבור שנים רבות. לעיתים בשל סיבות שלא תלויות בקבלן. על הקבלן להציג תוכנית בנייה לוועדת התכנון. וועדת התכנון צרירה להעניק אישור לתוכנית זו כאשר מטרת הוועדה היא לפתח באופן המקסימלי את האזור שבו הקבלן מיישם את התוכנית באופן ציבורי. מטרותיו של הקבלן לעומת זאת הן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט המדובר וכן, על כל דירה ישנה אשר הוא הורס במסגרת הפרויקט, לבנות כמה שיותר דירות חדשות.

פעמים רבות פרויקטים של בינוי פינוי נתקעים כבר בשלב האישורים הנדרשים או התכנונים הנדרשים עבור הפרויקט.

סוגיית הסכמת הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

כפי שבוודאי כבר הבנתם לדיירים של המבנים העתידים להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי עתיד להיות רווח גדול כתוצאה מפרויקט זה שכן, תמורת הדירה הישנה שלהם הם מקבלים דירה חדשה, אשר שוויה הכספי עולה באופן מהותי על שוויה המקורי. כמו כן, בכל משך תקופת הבנייה שהדיירים יתגוררו במבנה חלופי ההוצאות על שכירות הדירה החלופית וכן הארנונה ישולמו על ידי הקבלן או היזם העומד  בראש הפרויקט. גם עלות ההובלות בין דירה אחת לאחרת תהיה על חשבונו של הקבלן וכן תשלומים נוספים על עורכי דין ועוד, הקבלן ישלם. על מנת שהקבלן יוכל לממש את התוכנית בפועל, נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מהדיירים. אולם, לא פעם דיירים אשר מסרבים להתפנות מהדירה על אף שאינם הרוב, בשל התנגדותם לביצוע הפרויקט, עלולים להסב עיכובים לזמן ביצוע הפרויקט או לגרום ליזם לסגת בשל הקשיים שהם מערימים עליו. כיום, דייר אשר מתנגד לפינוי בינוי ואף ניגש לבית המשפט, חייב להציג לבית המשפט סיבות משכנעות להתנגדותו. במידה ובית המשפט יקבע כי סיבותיו לא מספיק משכנעות, הרי שהדייר יהיה חייב להתפנות מהדירה בצו משפטי או לחילופין לשלם פיצויים לכלל בעלי הדירות המסכימים למימוש התוכנית.

שאלות שחשוב לשאול יזם פינוי בינוי

בטרם אתם מחליטים לסרב או להסכים לפרויקט פינוי בינוי בדירת המגורים שלכם, הנה כמה שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי:

1. ראשית כל, כאשר היזם מציג בפניכם את החוזה, עליכם לבחור בעורך דין הבקיא בתחום חוזים מעין אלה. באמצעות עורך הדין תוכלו להבין את כלל הסעיפים בחוזה ולשאול את בסיום החוזה וכיצד היא מנוסחת, האם הקבלן מתחייב לסיים את הבנייה שיתחיל ומה יקרה במידה והבנייה איננה תסתיים בזמן כפי שהוא מבטיח ועוד. חשוב שעורך הדין יכוון אתכם לשאול את כלל השאלות הנכונות הנוגעות לחוזה.
2. חשוב מאוד שתבדקו מראש מהו הערך של הדירה שלכם ועל כן רצוי שתעזו בשמאי מקרקעין. לאחר שתדעו מהו שווי הדירה שלכם, עליכם לשאול את היזם: מה יהיה שווי הדירה לאחר ההליך, האם כלל הוצאות השכירות והארנונה יהיו על הקבלן בתקופה שבה הדייר עתיד להתגורר בדיור חלופי ועוד
3. חשוב מאוד לשאול את היזם מהן הערבויות אשר הוא מביא להם במידה והוא יפרוש מהפרויקט באמצע מכל סיבה באשר היא
4. כדאי לבחון את היזם ולשאול אותו בכמה פרויקטים של פינוי בינוי הוא היה שותף והאם הם יצאו לפועל? כמו כן, רצוי לברר מולו תוך כמה זמן יצאו הפרויקטים המדוברים לפועל? כדאי לברר מולו האם יש לו פרויקטים פינוי בינוי מוכרים שניתן לבחון על מנת לוודא כי מדובר ביזם אמין ועוד.
5. רצוי מאוד לשאול את היזם בכל הנוגע לתוכנית העומדת על הפרק. כמה דירות יבנו באזור, איזה מבנים שונים יתווספו בו ועוד?
6. רצוי מאוד לשאול את היזם מה יקרה במידה ויהיה רוב דיירים שיסכימו לביצוע הפרויקט אך בכל זאת יהיו דיירים שמהווים מיעוט שיביעו התנגדות. האם זה יגרום לו לסגת.

כאשר מדובר על שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי, רצוי מאוד לשאול את כל השאלות שיכולות להעיד כי מדובר בקבלן אמין, אשר יממש את התוכנית העומדת על הפרק בצורה הטובה ביותר וישמור על הזכויות שלכם כדיירים.

The post כיצד תדעו שיזם פינוי בינוי אמין? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אם המצב של הבניין שלכם הוא כזה, יכול להיות שאתם צריכים לחשוב מחוץ לקופסא, יכול להיות שיש דרך לעזור לעצמכם ולשאר הדיירים בו והכוונה היא להתחדשות עירונית. התחדשות עירונית לעניין הבניין שלכם היא “פינוי בינוי”, והנה קצת מידע על האפשרות הזו כמו גם על איך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם.

מה זה פינוי בינוי?

במדינת ישראל השטחים לבנייה הולכים ומתמעטים, בעיקר סביב הערים הגדולות. יש יותר ויותר צורך בבתים חדשים אבל ההיצע לא גדל במיוחד, מה שמעלה את מחירי הדיור בצורה משמעותית. בנוסף, יש אזורים בערים שהמצב בהם מבחינה תשתיתית, מצב האוכלוסייה והאזור הם לא טובים, והדרך לעשות שינוי היא באמצעות פינוי בינוי, מה שאומר כשמו כן הוא – פינוי של בניין ישן, הריסה שלו ובניית בניין חדש במקומו. הדיירים יתפנו לתקופת ההריסה והבנייה ויחזרו לדירה חדשה שיקבלו.

מי מרוויח מזה?

פינוי בינוי היא רווח לכל הצדדים. מצד אחד יש את הדיירים שמקבלים דירה חדשה לפחות בגודל של הדירה הישנה שלהם ובדרך כלל יותר, מה שהופך אותם לבעלי נכס יוקרתי יותר. במקביל אליהם יש את היזם זה שלוקח את הפרויקט הזה על עצמו, הוא מממן אותו ודואג לו מא’ ועד ת’, ובסופו של דבר הוא מרוויח ממכירת כמות גדולה של דירות אותן הוא בונה. והמדינה? המדינה מצליחה לבנות יותר דירות על תא שטח מסוים. אם לפני כן לצורך העניין היו 4 דירות בבניין הישן ועכשיו יש 20, היא הצליחה לנצל את השטח בצורה מצוינת ותרמה למציאת פתרונות יעילים.

פינוי בינוי בפועל

בפועל, פינוי בינוי הוא פרויקט שיכול להתקיים בכמה מסלולים. מסלול אחד הוא מסלול המועצה המקומית שמקדמת את העניין אל מול משרד הבינוי והממשלה ופועלת להכריז על מתחם מסוים כעל מתחם שמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה הזו היא הכרזה שתקפה ל-6 שנים והיא צריכה להיות תחת הסכמה של הדיירים, אם כי יש מצבים בהם אפשר להתמודד גם עם דיירים סרבנים.

מסלול  נוסף הוא מסלול המס, מסלול בו היזם הוא זה שדוחף את הפרויקט לאחר שיש הסכמה של הדיירים, והם מקבלים בין השאר בתמורה הטבות מס על מס שבח ומיסים אחרים.

המסלול השלישי הוא מסלול שהוא שילוב של פינוי בינוי עם תמ”א 38. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, תוכנית בה יזם מציע לחזק את המבנה ובתמורה הדיירים מקבלים הטבות שונות בדמות הרחבת הדירה שלהם, ממ”ד, מעלית או כל דבר אחר שמסוכם והיזם עצמו בונה עוד דירות בבניין ואותן הוא מוכר. יש אפשרות שתמ”א 38 תוביל לפינוי בינוי כך שייבנה מבנה מחוזק ולא יתבצע חיזוק.

ההליך מתבצע כך כשיש הסכמה ואת כל האישורים הדרושים, הדיירים שוכרים להם דירות חלופיות לתקופת ההריסה והבנייה, שכירות אותה משלם היזם לכל התקופה. בנוסף, הוא משלם גם את הארנונה של המבנה הישן לתקופה הזו וכמסיימים לבנות הדיירים מקבלים את הדירה החדשה לידיהם.

קידום פינוי בינוי

אם אתם רוצים לקדם פינוי בינוי בבניין הישן שלכם, יש כמה דברים שאתם צריכים לעשות:

• לרחרח עם שאר הדיירים – יכול להיות שאף אחד לא חשב על זה קודם וההצעה שלכם תתקבל בהתלהבות, אבל מצד שני, יכול להיות גם שלא תהיה יותר מידי התלהבות. מה שאתם צריכים לעשות זה לכנס את דיירי הבניין מה שכולל את בעלי הדירות השכורות בו להבין מי בעד ומי נגד ובעיקר כמה בעד וכמה נגד, וכמובן גם מהן הסיבות. כך יהיה לכם קל יותר להתנהל לגבי המשך הפרויקט אם בכלל.
• מציאת היזם המתאים – מי שמקדם בפועל פרויקט פינוי בינוי הוא יזם שעושה את זה כפי שציינו על מנת להרוויח על הדירות אותן הוא ימכור. אתם צריכים למצוא יזם כזה ויש בשפע, מה שאומר שסביר להניח שברגע שתתחילו לחפש, הם יתחילו להגיע אליכם בדרכים שונות. זה יכול להיות דרך חברים שלכם ששמעו על זה, יכול להיות מכרים של שכנים בבניין, המלצה של עורך דין ששכרו את שירותיו או בכל דרך אחרת. מה שחשוב מאוד בפרויקט כזה הוא האמינות של היזם, ולא פחות חשוב מכך היא היכולת שלו לעמוד בפרויקט כזה מכיוון שיש בו המון הוצאות ולהכנסות לוקח זמן להגיע. אל תתפתו לכל אחד ווודאו שיש לכם את כל הביטחונות הדרושים, וכמובן, אל תעשו שום צעד לפני שאתם שוכרים את שירותיו של עורך דין בתחום.
• מציאת עורך דין – בבואכם להתקדם עם יזם מסוים או אפילו לפני שיש לכם יזם שיבצע את הפרויקט, אתם צריכים למצוא עורך דין שילווה אתכם. עורך דין כזה צריך להיות עם קבלות בפרויקטים מעין אלו, צריך להיות עם כמה שיותר ניסיון וצריך להיות עם תקשורת טובה איתכם.

פרויקט פינוי בינוי יכול להיות הפתרון האידיאלי לבניין שלכם וכל מה שאתם צריכים זה לעשות את הדברים בצורה נכונה, להתייעץ עם מי שצריך ולא לחתום על כלום לפני שאתם מלווים בעורך דין מומחה בתחום.

The post כך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

הרקע לנושא הפינוי והבינוי

הרעיון, שמקורו בארה”ב ובאירופה, אינו רעיון חדש, ונמצא על סדר היום הציבורי הישראלי כבר משנות השישים של המאה הקודמת – בשנת 1965 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ”ה 1965, שהצורך שהניע אותו היה חידוש השכונות הישנות אשר נבנו בעליה הגדולה של שנות החמישים ואופיינו באיכות בניה נמוכה, בשל מגבלות שונות. במסגרת החוק, ניתנה בידי המדינה הסמכות על הכרזה על אזור או מבנה מסוים כדורש שיקום, לתכנן את השיקום הנדרש ולפנות את דייריו של המבנה או האזור, כדי לבצע את הבניה. חוק זה אף הסמיך את מדינת ישראל להעניק לקבלנים וליזמים המבצעים פרויקטים כאלה, הטבות שונות (כגון הטבות במיסוי וזכויות בניה עודפות), על מנת לתמרץ אותם לכניסה לביצוע פרויקטי פינוי בינוי. אולם למרות התנופה והרצון הטוב, רק בשנת 1998 הוכרז הפינוי בינוי רשמית כמדיניות ממשלתית, והפרויקט הראשון החל רק ב-2001 (אונו הירוקה, שאכלוסה הושלם רק 14 שנים מאוחר יותר). בשל הקשיים שהתגלו ביישום, בוצעו, במרוצת השנים, תיקונים ושינויים שונים, שמטרתם היא להקל ולשפר את תהליך הפרויקט. השינויים שהוכנסו מתייחסים, הן להפיכתם של פרויקטים כאלה לאטרקטיביים יותר בעיני היזמים / קבלנים והן להפיכתם לאטרקטיביים יותר עבור הדיירים. אם כי, לכאורה, נראה שהכף נוטה מעט יותר לטובתם של היזמים.

פינוי בינוי: זכויות הדייר

בחוק המקורי שנחקק בשנת 1965 לא צוין כי נדרשת הסכמתם של הדיירים במתחם המוכרז על ידי המדינה להתפנות מדירותיהם. גם הפיצוי שעליו דובר היה בכסף מזומן ולא בדירה חלופית, מהדירות החדש שתיבנינה. החוק גם לא כלל כל סעיף אשר הורה להחזיר את הדיירים אשר פונו מדירותיהם לדירות החדשות לאחר שנבנו. כמובן שכל הסיפור עורר שאלה עקרונית בעניין חוקיותו של המהלך, ובאופן טבעי, אף הערים מכשול נוסף לקידומם של פרויקטי פינוי בינוי.

בשנת 1996, הוקמה ועדת אייגס (בראשותו של איתי אייגס – סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, דאז) הוועדה הוקמה מתוך רצון להסדיר ולעגן את כל תחום הפינוי והבינוי. בין שאר המלצותיה של הוועדה, היא המליצה לתמרץ את הקבלנים בתוספות בניה. לאחר שהממשלה אימצה את המלצות הוועדה והגדירה את התחום כמדיניות ממשלתית, החל משרד השיכון ביישומה של התוכנית על ידי מינוין של חברות-מנהלות האחראיות על איתור השכונות ותכנון הפרויקט, בעוד היזמים / הקבלנים הפרטיים יהיו האחראיים על יצירת ההסכם עם הדיירים במבנים המיועדים להריסה.

בשלב זה, הבינה המדינה כי על מנת לקדם את יישומם של פרויקטי פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של הדיירים. לכן, בשנת 2006 חוקק חוק פינוי (פיצויים) תשס”ו 2006, שהסדיר את הפיצויים שיינתנו לדיירים שמפונים מדירותיהם לצורך ביצוע פרויקט כזה, הוא גם הניח את הבסיס לדרכי ההתמודדות עם הדיירים אשר מסרבים להתפנות מדירותיהם במסגרתו של התהליך. ראשית, הוריד החוק את היקף הדיירים / בעלי הדירה שהסכמתם נדרשת מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. שנית, דיירים שמסרבים לביצוע פרויקט כזה בבניין, למרות ש-80% מבעלי הדירות בבניין שלהם הסכימו לביצוע, הוגדרו כ”סרבנים” והחוק קבע כי ניתן לתבוע אותם בעבור נזקים.

החוק קובע כי דיירים בבניין העובר תהליך זה, יפונו לדירה אחרת במהלך הבניה, וזאת, במימונו של היזם. בסיומה של הבניה, יחזרו בעלי הדירות לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה (שהיא, יקרה יותר מדירתם הקודמת, ולרוב, גם גדולה יותר ממנה).

החוק גם מאפשר קבלת פיצוי כספי במקום הדירה הישנה, כאשר גובהו של פיצוי זה כפוף למו”מ בין היזם לדייר.

היבט המיסוי

הדיירים המפונים מדירותיהם במסגרת פרויקט כזה, לכאורה, מוכרים את הדירה הישנה ומקבלים דירה חדשה, אשר בה זכויות הבניה שלהם ממומשות, לכאורה. על פי החוק היבש במקרים כאלה, על הדייר היה לשלם את מס השבח, היטל ההשבחה ומס הרכישה. כדי לנטרל מכשול זה, נקבע כי דיירי הפרויקט פטורים מתשלומים אלה ותחולתם היא על היזם.

מיהו ומהו דייר סרבן?

החוק מתייחס, כאמור, גם להימצאותם של דיירים סרבנים. כדייר סרבן מוגדר בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או כזה הדורש דרישות ופיצויים שאינם סבירים, יחסית לשכניו לבניין.

כסירוב בלתי סביר נחשבים מקרים בהם לא קיים אחד מהמקרים הבאים:

• העסקה המוצעת אינה כדאית לדייר מבחינה כלכלית
• לבעל הדירה הסרבן לא הוצעו מגורים חלופיים למשך תקופת הקמתו של הבניין החדש
• לבעל הדירה הסרבן לא הוצעו הבטוחות ההולמות לביצועה של העסקה
• לבעל הדירה הסרבן ישנן נסיבות אישיות שבגללן ביצועה של העסקה הוא בלתי סביר עבורו
• בעל הדירה הסרבן או בן משפחה שמתגורר עמו הוא בעל מוגבלות, ומגורים חלופיים שהוצעו אינם מתאימים למגורי בעל המוגבלות הזו

דייר סרבן ייתבע, והוא עלול לשאת בכל עלויות הנזקים ליזם ולשאר הדיירים, אשר נגרמו בשל עיכובה של העסקה או בשל ביטולה.

The post פינוי בינוי: זכויות הדייר appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.