רכישת דירה להשקעה היא החלטה פיננסית משמעותית שיכולה להניב תשואות גבוהות לאורך זמן, אך מחייבת תכנון מדויק ובחינה מעמיקה של מספר גורמים קריטיים. בין אם זו ההשקעה הראשונה שלכם ובין אם יש לכם ניסיון בתחום, המדריך הבא יפרט על כל מה שצריך לדעת כדי לבחור דירה להשקעה באופן מושכל וחכם.

1.הבנת סוג ההשקעה: תשואה על הנכס מול עליית ערך

כמשקיעי נדל”ן, המטרה העיקרית היא להפיק רווח מההשקעה, והדרך לעשות זאת יכולה להגיע משני מקורות עיקריים:

• תשואה על הנכס: רווח חודשי משכירות הנכס. 
• עליית ערך הנכס: מכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה מהמחיר שבו נרכש.

בזמן בחירת דירה להשקעה, עליכם לשאול את עצמכם מהי מטרת ההשקעה שלכם. האם אתם מחפשים הכנסה פסיבית חודשית משכירות או קפיצת ערך גדולה בעת מכירת הנכס בעתיד?

2.מיקום הנכס

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? מיקום הוא אולי הגורם החשוב ביותר בבחירת דירה להשקעה. השיקולים המרכזיים בבחירת המיקום כוללים:

• ביקוש לשכירות: באזורים בעלי ביקוש גבוה לשכירות, כמו מרכזי ערים, סמיכות לאוניברסיטאות, תשתיות תחבורה טובות ומרכזי תעסוקה, קל יותר למצוא שוכרים, דבר שמקטין את הסיכון של דירה ריקה.
• התפתחות עתידית: בחינת אזורים שמתפתחים ומושכים אוכלוסיות חדשות יכולה להוביל לעליית ערך הנכס בעתיד.
• תשתיות עירוניות: חשוב לוודא שהאזור מספק גישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתי ספר, קניונים ומרכזי קניות, פארקים ושטחי ציבור.

3.בדיקת תוכניות מתאר ותכנונים עתידיים

לפני רכישת דירה להשקעה, חשוב לבדוק את התוכניות העירוניות העתידיות של האזור שבו נמצא הנכס. בנייה חדשה של קווי רכבת קלה, כבישים מהירים או אזורי תעשייה עשויים להעלות את ערך הנכס בטווח הארוך, אך מצד שני, פרויקטים של בניה מסיבית עלולים להשפיע על אופי השכונה, לא בהכרח באופן חיובי.

4.חישוב תשואה צפויה

כדי להעריך את כדאיות ההשקעה, יש לחשב את התשואה השנתית הצפויה. חישוב התשואה מתבצע באמצעות חלוקת ההכנסה השנתית משכירות בעלות הכוללת של הנכס. 

בנוסף לתשואה החודשית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון תשלומי ועד בית, שיפוצים, תיקונים וארנונה.

5.תקציב והשגת מימון

בחירת דירה להשקעה מתחילה מהבנת היכולת הכלכלית שלכם. יש לגבש תוכנית מימון שתכלול הון עצמי, ומשכנתא פוטנציאלית. במקרים מסוימים יש צורך בהשלמת הון באמצעות הלוואות אלטרנטיביות אך בשל הריביות הגבוהות שכרוכות בהן חשוב לבחון את יכולת ההחזר החודשי שלכם לצד כדאיות העסקה בטווח הארוך. 

6. סוג הנכס: דירה חדשה או יד שנייה או בכלל דירה מפרויקט תמ”א 38?

ישנם יתרונות וחסרונות הן ברכישת דירה חדשה מקבלן, הן בדירה יד שנייה והן לדירה בפרויקט התחדשות עירונית:

• דירה חדשה: פחות צורך בתיקונים או שיפוצים, וייתכן שהיא תהיה אטרקטיבית יותר לשוכרים. עם זאת, המחיר עשוי להיות גבוה יותר וקבלת הדירה עשויה להיות לאחר זמן רב.
• דירה מיד שנייה: ייתכן שהיא תהיה זולה יותר, אך עשויה לדרוש יותר השקעה בתיקונים ושיפוצים.
• דירה בפרויקט תמ”א 38: אפשרות זו כוללת לרוב את היתרונות של דירה חדשה לצד עלות נמוכה יותר וביטחון ביציבות של אופי השכונה. לא במקרה זוהי האופציה המועדפת על משקיעים רבים. 

7.בדיקת שוק השכירות המקומי

לפני רכישת דירה להשקעה, חשוב לבחון את השוק המקומי. יש לבדוק את מחירי השכירות באזור, סוג האוכלוסייה שמחפשת דירות (סטודנטים, משפחות, רווקים), והאם קיימת מגמה לעלייה או ירידה במחירי השכירות.

8.גודל הדירה וסוג הנכס

איך לבחור דירה להשקעה שמתאימה לאוכלוסיה באזור? לא כל דירה מתאימה לכל סוג של שוכרים ולכן כדאי לבחור את גודל הדירה בהתאם לביקוש באזור. לדוגמה:

• דירות קטנות (1-3 חדרים) מתאימות בעיקר לסטודנטים וזוגות צעירים.
• דירות גדולות יותר (4 חדרים ויותר) מתאימות למשפחות עם ילדים.

9.מצב הנכס: בדק בית ובדיקת ליקויים

כדאי לבצע בדיקה מקצועית של הנכס לפני הרכישה, כולל בדק בית מקיף. חשוב לבדוק את מצב הצנרת, החשמל, הקירות והתשתיות הכלליות כדי להימנע מהוצאות בלתי צפויות בעתיד. דירה עם ליקויים עלולה לדרוש השקעה נוספת בתיקונים.

10.מיסים והוצאות נלוות

בנוסף לעלות הדירה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הקשורות להשקעה בנדל”ן:

• מס רכישה: מס שנגבה בעת רכישת דירה להשקעה, שתלוי בעיקר בסוג הנכס ומחירו.
• היטל השבחה: נגבה במקרים של שינוי תב”ע שעשוי להשפיע על ערך הנכס.
• דמי ניהול ועד בית: עלות חודשית עבור נכסים שנמצאים בבניינים משותפים.
• הוצאות תחזוקה: תיקונים ושדרוגים שעלולים להידרש לאורך השנים.

11.שיקולים משפטיים ובירוקרטיים

בעת רכישת דירה להשקעה, חשוב לוודא שכל התהליכים מתבצעים בצורה חוקית ומסודרת. עורך דין המתמחה בנדל”ן יכול לסייע בבדיקת נסח הטאבו, זכויות בניה קיימות ומעמד משפטי של הנכס.

לסיכום, רכישת דירה להשקעה דורשת תכנון מדויק, הבנה עמוקה של השוק המקומי, ובחינה קפדנית של כל אחד מהגורמים שהזכרנו במדריך זה. בחירת הנכס הנכון תאפשר לכם למקסם את ההשקעה וליהנות מפירותיה לאורך זמן.

חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הפרויקטים ממוקמים במיקום אסטרטגיים ומבוקשים ומהווים אפשרות השקעה אטרקטיבית. לפרטים נוספים ולמידע הפרויקטים שלנו, לחצו כאן. 

The post מדריך ב-11 צעדים: איך לבחור דירה להשקעה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אם אתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה, במדריך זה תוכלו לקבל תובנות מקיפות לגבי הגורמים שיש לקחת בחשבון בבחירת דירה להשקעה בישראל: החל מגיבוש תוכנית השקעה והבנת התקציב שלכם, דרך בחינת אפשרויות השקעה מתאימות והערכה פיזית של נכסים פוטנציאליים ועד שיקולים מעשיים והערכת הסיכונים לפני חתימות.

שנצא לדרך?

1.הגדירו את אסטרטגיית ההשקעה שלכם

כל השקעה מוצלחת מתחילה בתוכנית מחושבת היטב, והשקעה בנדל”ן אינה יוצאת דופן. לכן לפני שמתחילים לחפש נכס להשקעה חשוב לשאול מהי בכלל האסטרטגיה העיקרית שלכם לרווח.

האם אתם מחפשים נכס שיעלה את ערכו לאורך זמן או שאתם שמים דגש על בחירת נכס שיניב לכם תשואה חודשית קבועה?

כשהמטרה היא עליית ערך משמעותית, מכרות זהב פוטנציאליים יכולים להיות פרויקטים שטרם נבנו, בניינים המיועדים להתחדשות עירונית כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי. ההרפתקנים יוכלו לפעמים למצוא יתרון גם בדירות עם בעיות רישום מורכבות. כל אלה יכולים להביא תשואה נאה אם אתם מכירים את העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בהשלמת העסקה כולה, את ההסתברות לפתרון בעיות אלה, ואת הצפי לעליית הערך של הנכס.

לחילופין, אם התוכנית שלכם היא לשפץ ולמכור, כדאי להתמקד בנכסים ישנים הדורשים השקעה. דירות מסג זה, כאשר הן משופצות מבחינה אסתטית ופונקציונלית, יכולות להניב רווחים מרשימים כאשר הן מוצעות למכירה.

אם אתם דווק מסוג המשקיעים שמעוניינים לייצר הכנסה קבועה באמצעות שכר דירה חודשי, כדאי שתתרכזו בחיפוש אחר נכסים הנמצאים באזורי ביקוש גבוהים עם שוק שכירות איתן כמו דירות למכירה בתל אביב ובכלל באזור המרכז. גישה זו מבטיחה תזרים מזומנים סדיר שיכול להוביל להכנסה משמעותית לאורך שנים.

בכל התרחישים הללו, הכרחי להעריך את ההחזר על ההשקעה (ROI) שאתם יכולים לצפות מהנכס. לאחר התחשבות בעלויות כגון החזר משכנתא ותשלום מיסים, אתם אמורים לקבל תמונה ברורה של הרווח הצפוי לכם מהכסף שהושקע בעסקה.

2.הבינו את התקציב שלכם

הבנת היכולת הפיננסית שלכם על בוריה היא פרט קריטי בהשקעות נדל”ן. הערכת התקציב העומד לרשותכם דורשת מבט ברור על ההון העצמי שלכם בעסקה, ובמילים אחרות – הכסף שאתם מביאים לשולחן.

חשוב לזכור שהשקעה בדירה מלווה בכמה עלויות שעלולות לשחוק את ההון העצמי שלכם. אלה כוללים את מס הרכישה (אלא אם מדובר בדירה הראשונה שלכם עד גובה התקרה הקבועה בחוק), שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (במידה ומתווך מעורב בעסקה), תשלום עבור ייעוץ משכנתאות, שמאי, פתיחת תיק משכנתא והוצאות נוספות.

לאחר הבאת עלויות אלו בחשבון, תגיעו לשורת הנטו המהווה את תקציב ההשקעה שלכם בנכס. בשלב זה תצטרכו גם לשקול את סכום המשכנתא שתוכלו לקחת עבור רכישת הנכס. עבור נכס ראשון תוכלו לקבל עד 75% משכנתא משווי הנכס ועבור דירה שניה והלאה תוכלו לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס, בכפוף לתנאים כמו יכולתכם להחזיר את ההלוואה.

התקציב הסופי שלכם ייתן לכם תצוגה ברורה של טווח המחירים של הנכסים שתוכלו לרכוש.

3.חקרו הזדמנויות השקעה במסגרת התקציב שלכם

עם תקציב ברור ותכנית אסטרטגית, אתם יכולים להתחיל לחפש השקעות פוטנציאליות. אתרים העוסקים בנכסים יד שנייה יכולים לתת לך תמונת מצב של השוק המתאים לתקציב שלכם. כמו כן, פניה לקבלנים ולחברות יזמיות כמו חברת גלובלינקס תאפשר לכם להגיע לעסקאות משתלמות במיוחד של רכישת דירות חדשות או כאלה שנמצאות בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

לאחר זיהוי מיקומים פוטנציאליים, ערכו צלילה עמוקה לתוך דינמיקת השוק שלהן. בדקו את תשואת השכירות, שינויים דמוגרפיים והאם העיר חווה מגמה של נהירה או עזיבה של תושבים. חקירות אלה אמורות לאפשר לכם למקד את החיפושים שלכם במיקומים איכותיים ואטרקטיביים.

4.צאו לשטח

השלב הבא כולל חקירה פיזית של הלוקיישנים הנבחרים, שכונותיהם ונכסים פוטנציאליים המוצעים למכירה. זה דבר אחד להיות בעל ידע תיאורטי על מקום, אבל חקר ממשי בשטח יכול להציע תובנות חשובות שיכולות להשפיע על בחירת הנכס שלכם.

יציאה לשטח תאפשר לכם לקבל תחושה של הסביבה, סוג הדיירים שחיים בה, תחבורה ציבורית, שירותים ומתקנים. חיוני גם להבין את תוכניות הפיתוח העתידיות שיש לעירייה כדי להעריך מה צופן העתיד לשכונה. 

כחלק מתהליך זה, אל תהססו ליצור קשר עם תושבי המקום, דיירים וכל מי שיכול לספק תובנות מועילות על האיזור או על בניין ספציפי.

5.שיקולים מעשיים

לאחר שחקרתם את האזור, בדיקה יסודית של מספר נכסים תיתן לכם תמונה ברורה יותר של סוגי הדיור והתשתיות המקומיות. כשאתם שוקלים איך לבחור דירה להשקעה, פרט חשוב נוסף הוא לקחת בחשבון את השירותים שדיירים פוטנציאליים ידרשו עבור חווית מגורים נוחה. בדקו האם למשל יש ידירה חדר שירות, מרפסת שמש או מטבח מרווח שיעניקו יתרון לנכס שלכם ויהפכו אותו לאטרקטיבי עבור שוכרים או רוכשים פוטנציאליים בעתיד.

6.הערכת סיכונים לפני רכישה

לבסוף, לפני חתימה על חוזה רכישה, חיוני לערוך הערכת סיכונים סופית. בדקו אם יש עלויות נסתרות כמו תכניות לשיפוץ הבניין או רכישת מתקנים ומכשירים כמו חניות ומחסן כאשר מדובר בדירה בבניה.

זכרו שהמשכנתא שתקבלו תתבסס על שווי הנכס כפי שנקבע על ידי השמאי, ולא על הסכם המכר. לכן הערכות מוקדמות יכולות למנוע חוסרים כספיים בלתי צפויים שעלולים לסכן את העסקה.

לסיכום – השקעה בדירה היא משימה משמעותית הדורשת תכנון קפדני, מחקר מעמיק וביצוע מושכל. אם אתם מחפשים אפשרויות השקעה אטרקטיביות, הכירו את הפרויקטים החדשים של חברת גלובלינקס. כל הפרויקטים שלנו נבנים במיקומים אטרקטיביים ומרכזיים ובסטנדרט בניה מצוין. 

The post איך לבחור דירה להשקעה: 6 דברים שחשוב לשקול ברכישת דירה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

כדי לענות על השאלות האלה הכנו לכם את המדריך הבא. 

יתרונות של השקעה בדירות

רכישת דירה להשקעה מגיעה עם שלל יתרונות. מלכתחילה, דירות, לעומת נכסי נדל”ן אחרים, מאפשרות כניסה קלה יותר להשקעה עם תג מחיר נמוך יותר, פיזור רחב בכל חלקי הארץ ובחירה מגוונת בין גדלים שונים. השקעה בדירות גם מאופיינת לעתים קרובות בתשואות גבוהות יותר משכירות בהשוואה לנכסים גדולים יותר, בעיקר בשל גובה דמי השכירות לעומת מחיר הנכס.

נוסף על כך, דירות באזורי ביקוש גבוהים יכולות לספק גידול הון משמעותי בטווח הארוך. אזורים אלה מאופיינים בדרך כלל בתשתיות חזקות, קרבה למקומות עבודה ושירותים חיוניים, ומגמות צמיחה חיוביות באוכלוסייה. לפיכך, כאשר עולה השאלה “איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?” כדאי לדעת שמיקומים אלה צפויים ליהנות מביקוש עקבי להשכרה, שעלול להוביל לעלייה קבועה של שכר הדירה, ולהעלאת שווי הנכס.

השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית

בעוד שהשקעה בדירה יכולה להיות מניבה, רכישת דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כמו תמ”א 38, יכולה להיות משתלמת אף יותר. אלה כמה סיבות לכך:

ראשית, דירות בפרויקטים כאלה הן חדשות לגמרי כאשר מדובר בפרויקט תמ”א 38/2 או משופצות ומורחבות בבניין משודרג כאשר מדובר בתמ”א 38/1 אשר גם הוא כולל תוספת בנייה של דירות חדשות מהיסוד. המשמעות היא שתשקיעו בנכס איכותי בסטנדרטים המודרניים, עם פוטנציאל גבוהה למשיכת שוכרים איכותיים ותזכו לדמי שכירות גבוהים יותר ולפוטנציאל ממשי לעליית ערכו של הנכס.

שנית, נכסים בפרויקטים של תמ”א 38 ממוקמים בדרך כלל באזורים מבוקשים המאופיינים במבנים מיושנים שמוכנים להתחדשות. ככל שמבנים אלה עוברים חידוש, סביר להניח שהאטרקטיביות הכללית של השכונה תשתפר ותעלה את ערך ההשקעה שלכם.

לבסוף, פרויקטים של תמ”א 38 מציעים הזדמנות ייחודית להשקעה בנכס איכותי במקומות מרכזיים כמו תל אביב, במחירים נוחים יחסית, וערכם של נכסים אלו צפוי לעלות באופן משמעותי לאחר השלמת הפרויקט.

עם זאת, לפני שתעשו צעד משמעותי אל עבר רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית, חשוב שתשאלו את עצמכם מספר שאלות קריטיות כדי להבטיח שההשקעה שלכם תהיה משתלמת ואיכותית ככל האפשר.

דברים שחשוב לקחת בחשבון לפני השקעה בפרויקט התחדשות עירונית

1.שלב הפרויקט

שלב הפרויקט יכול להשפיע רבות על הערך והסיכון של ההשקעה שלכם. אם התוכניות עדיין על הנייר, הנכס יעלה פחות אך נושא סיכון גבוה יותר לעיכובים בפרויקט. עם זאת, אם הפרויקט נמצא בשלבי ביצוע, הוא יעלה יותר, אך הסיכון יהיה נמוך בהתאם. לכן, עליכם למצוא איזון בין שלב הפרויקט לבין סובלנות הסיכון שלכם.

2.אופי הפרויקט

פרויקטים של תמ”א 38 יכולים להשתנות משמעותית בתנאים שלהם. כך למשל, פרויקטים של תמ”א 38/2 כוללים הרס ובנייה מחדש של המבנה, וכתוצאה מכך יצירת נכס חדש לחלוטין. מנגד, פרויקטים של תמ”א 38/1 כוללים שיפוצים נרחבים, ועשויים להותיר כמה מגבלות מבניות קיימות. חשוב להבין מה אתם קונים ואיך זה מתיישב עם יעדי ההשקעה שלכם.

3.היזם והקבלן

מכיוון שבפרויקטים של תמ”א 38 מעורבים מספר בעלי עניין, כולל היזם, הקבלן ולעיתים גם מוכרי דירות פרטיים, העסקה הופכת למורכבת יותר. לכן חיוני לחקור לעומק את היזם והקבלן. האם הם בעלי מוניטין טוב? האם יש להם בסיס כלכלי חזק? עבודה עם חברה יזמית וקבלנית טובה ואמינה יכולה להפחית סיכונים פוטנציאליים בהמשך ולספק לכם לא מעט שקט נפשי לאורך כל הדרך למפתח.

4.מיקום

כפי שאומר הפתגם הישן, “לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן” – מיקומו של נכס להשקעה יכול להשפיע באופן משמעותי על התשואה הפוטנציאלית שלו. אזורים מרכזיים ובמיוחד פרויקטים חדשים בתל אביב, מבוקשים מאוד בשל התשתית האיתנה, הכלכלה המקומית החזקה ומגוון אפשרויות בילוי, תרבות, שירותים ותעסוקה. עם מבנים רבים באזורים אלו שעוברים כעת תהליכי התחדשות עירונית, יש לכם הזדמנות ייחודית להבטיח רכישת נכס איכותי במיקום מעולה ובמחיר אטרקטיבי ביחס למחירי השוק.

אז האם כדאי לקנות דירה להשקעה? התשובה, בגדול, היא כן. רכישת דירה בישראל יכולה להוות השקעה חכמה ומניבה, ודירות הממוקמות באזורים נחשקים יכולות לספק תשואות יציבות משכירות וגידול הון לאורך זמן.

השקעה בפרויקט התחדשות עירונית מוסיפה רובד נוסף של כדאיות, כאשר היא מציעה הזדמנות ייחודית להחזיק בנכס חדש או משופץ במיקום מרכזי ועם פוטנציאל לצמיחת ערך עתידית משמעותית. עם זאת, כמו כל השקעה אחרת, גם רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית דורשת בדיקת נאותות מקיפה ומעמיקה.

פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ”א 38 מעצבים מחדש ערים ושכונות שלמות ומציעים אפשרויות מעניינות להשקעה בנדל”ן. על ידי הבנת התשואה והסיכונים הפוטנציאליים, תוכלו לקבל החלטה מושכלת עם פוטנציאל לקצור תשואות משמעותיות.

חברת גלובלינקס מובילה מספר פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים האטרקטיביים ביותר בארץ. כל פרויקט מתוכנן ונבנה בסטנדרט גבוהה ומציע אפשרויות מגורים והשקעה כדאיות. 

אם אתם מחפשים את הנכס הבא שלכם, צרו איתנו קשר ובואו להכיר את הפרויקטים שלנו.

The post איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ומדוע כדאי שתשקלו פרויקטים של התחדשות עירונית? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

נקיטת גישה אסטרטגית להשקעה בנכס פירושה שאתם צריכים להיות ברורים לגבי המטרות שלכם והתשואות שאתם מחפשים.

האם אתם מעדיפים להתמקד בעליית ערך גבוהה? או, האם תזרים מזומנים חיובי הוא בראש סדר העדיפויות שלכם? אולי אתם רוצים ליהנות משני העולמות? כשמדובר בהשקעות בנכסים, אין עסקה אחת שמתאימה לכולם. הבחירה בהשקעה צריכה להיות מבוססת על מצבכם הכלכלי, פרופיל הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולמטרות שלכם.

לכן אסטרטגיית ההשקעה שלכם בנכס תקבע אילו קריטריונים יחולו בעת בחירת נכס להשקעה.

בחירת האסטרטגיה והקריטריונים הנכונים היא כה קריטית להצלחת ההשקעה שלכם.

אלה 9 פרמטרים חשובים מאוד שעליכם לשקול היטב בעת שקלול אפשרויות השקעה שונות:

1.מיקום

ישנם אזורים מבוקשים יותר מאחרים. בעוד שלרכישת נכס בפריפריה הרחוקה ישנו יתרון מרכזי – תג מחיר נמוך, השקעה באזורים מרוחקים שאינם מבוקשים, כרוכה בסיכון גבוהה יותר. למשל, בניהול הנכס מרחוק, במציאת דיירים איכותיים, בהשכרה רציפה ובעליית ערך שלעיתים תהיה נמוכה יותר מאיזורי הביקוש.

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? התשובה הרווחת והאידיאלית היא כמובן באיזורי ביקוש. ערי המרכז והשרון מהווים אזורים גיאוגרפים צפופים, עם הגירה חיובית. יש ביקוש אדיר לשירות להשכרה ולדירות למכירה באזור המרכז. לכן, אם אתם מחפשים השקעה בטוחה ויציבה, חיפוש נכס אסטרטגי במרכז, עשוי לענות על כל הצרכים שלכם. 

2.מחיר

בחירת נכס רק על סמך המחיר שלו, יכול להיות מסוכן למדי. יש לשקול מגוון פרמטרים שונים לפני שבוחרים נכס להשקעה, בהם , גם המחיר.

ישנם נכסים שנמכרים במחיר נמוך יחסית, אך כאשר בוחנים האם מדובר בהשקעה טובה, במרבית הפעמים, אותו נכס אטרקטיבי, נראה פתאום פחות אטרקטיבי – המיקום שלו עשוי להיות בעייתי, נכסים דומים אחרים בסביבתו נמכרים במחיר נמוך יותר, אין רישום בטאבו, יש סכסוך שכנים ועוד שלל בעיות אפשרויות שפוגמות בכדאיות של רכישת הנכס. לעומת זאת, ישנם נכסים יקרים יותר שמהווים השקעה חכמה וכדאית במיוחד. למשל דירה יקרה יחסית באזור מתפתח שצפויה להעלות את ערכה תוך זמן קצר, דירות בפרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית ודירות במיקום אטרקטיבי שמעניקים לבעלי הנכסים שקט נפשי, שכירות רציפה ועליית ערך. 

3.תשואת שכירות – תזרים המזומנים

התשואה שאתם מקבלים מנכס היא אינדיקטור מרכזי לתשואת השכירות (תזרים מזומנים) שאתם יכולים לצפות מנכס. כיום ישנם מגוון מחשבוני תשואה על שכירות שיכולים להמחיש לכם את את אחוז התשואה שתקבלו משכירות בנכס. עם זאת, חשוב לזכור שלרוב, ככל שהנכס יהיה יקר יותר, כך התשואה משכירות תהיה נמוכה יותר, אך זהו לא הפרמטר היחידי שכדאי לבחון כאשר בוחנים כדאיות כלכלית של רכישת נכס להשקעה.

לעיתים נכס יכול להניב תשואה חודשית נמוכה יחסית, אך הוא יעלה את ערכו באופן משמעותי, כך שהרווח הגדול יתבטא דווקא במכירה. מה שמוביל אותנו לסעיף הבא.

4.צפי לעליית ערך

נכון, אף אחד לא יכול לצפות עליית ערך של נכס. חוסר וודאות היא פרמטר משמעותי בכל סוג של השקעה. עם זאת, ישנם נכסים בעלי סיכוי גבוה יותר להעלו את ערכם באופן משמעותי. איך תזהו אותם? נכסים במיקומים אטרקטיביים עם תשתיות, פארקים ומוסדות חינוך מתפתחים, ערים מבוקשות ופופולריות עם הגירה חיובית, קרבה לתחבורה ציבורית וצירי תנועה מרכזיים ופרמטרים נוספים שהופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור שוכרים ועבור רוכשי דירות. 

5.גידול אוכלוסייה ודמוגרפיה

הביקוש לדיור עולה ככל שהאוכלוסיה גדלה. עם זאת, מחירי הנכסים אינם עולים אוטומטית בתגובה לגידול האוכלוסייה באזור. צריך לקחת בחשבון את קצב הבניה באותו אזור ולבחון האם יש הצפה של דירות ביחס למחפשי הדירות. מחסור בדירות, יותר עליית ערך ומאפשר העלאה של מחירי השכירות באזור. ככל שהביקוש לדירות עולה, כך פוטנציאל הרווח שלכם יעלה. שימו לב גם לסוג האוכלוסייה באזור הנכס. אוכלוסיה חזקה, מושכת משפחות ואנשים רבים למקום ומעניקה לכם ביטחון גבוה יותר לקבלת תשלום דמי השכירות בזמן וללא בעיות.

6.ימים בשוק

לכל נכס המוצע למכירה יהיו מאפיינים ופגמים ייחודיים משלו והקונים יקבעו את מחיר השוק.

מספר הימים שנכס מוצע למכירה הוא אינדיקטור טוב לביקוש. ככל שהמספר נמוך יותר, כך האזור והנכס נחשבים לאטרקטיביים יותר. א אתם רואים נכס שעומד זמן רב למכירה, כנראה שקיימים בו פגמים מהותיים או שהוא אינו אטרקטיבי ביחס למחיר. 

7.ייחודיות

עד כמה הנכס שבחרתם ייחודי? האם מדובר בדירה חדשה בבניין שעבר תמ”א? האם יש לו מרפסת שמש באזור בו יש מעט דירות שמציעות מרפסת שמש? ומה עם מעלית? חפשו את הייחודיות של הנכס אבל השתדלו להימנע מרכישת נכס בעל מאפיינים שעשויים להיות בעייתיים עבור אנשים רבים – למשל דירה בה שני חדרים אוחדו לחדר אחד, עשויה להיו אטרקטיבית עבור אנשים מבוגרים, אבל עבור משפחות נתון זה יכול להיות בעייתי. מטבח בצבע לא שגרתי עשוי להיות יפה בעיניכם, אבל מרבית האנשים עשויים להירתע ממנו. חפשו ייחודיות שמהווה יתרון עבור מרבית השוכרים או הרוכשים הפוטנציאליים, כך שתוכלו להבטיח שהדירה תושכר או תימכר בקלות. 

8.הזדמנויות תעסוקה

אזורים מבוקשים הם כאלה שנמצאים בקרבת מקומות תעסוקה רבים. למשל, קרוב למתחמי הייטק, אזורי תעשייה או עם תחבורה ציבורית נוחה למגוון מתחמי עבודה. ככל שהנכס יהיה קרוב יותר למוקדי תעסוקה, כך הוא יהיה מבוקש יותר.

9.גיל ומצב הנכס

נכסים ישנים יותר ידרשו בדרך כלל יותר תחזוקה והם מבוקשים פחות על ידי שוכרים ורוכשים פוטנציאלים, מאשר דירות חדשות או משופצות. שימו לב למצב הנכס והעדיפו דירות חדשות ותקינות ככל האפשר. זה יחסוך לכם כסף על בלאי תיקונים ובלאי של הנכס ויעניק לכם יתרון בשוק. דירות בפרויקטים של תמ”א 38 או פינוי בינוי, הן אפשרות מצוינת שמעניקה לכם נכס במצב מצוין, במחיר נמוך יחסית ועם אפשרות לעליית ערך גבוהה.

חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון רחב של דירות חדשות באזור המרכז והשרון. אנו מובילים פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש וברמה גבוהה. לרשימת הפרויקטים שלנו, לחצו כאן. 

The post איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

יש דבר אחד אשר משותף עבור כל מי שמחפש אחר דירה להשקעה והוא כמובן, לקבל את התשואה הטובה ביותר עבור ההשקעה – כאשר, השקעה בנדל”ן טומנת בחובה תשואה לטווח הארוך. אז בכדי ליהנות ממימוש של אותה המטרה, חשוב לקבל כל החלטה הנוגעת לבחירת דירה להשקעה בצורה מושכלת ונבונה, לאחר חשיבה מעמיקה. אחת ההחלטות הראשונות אשר תבוצע על ידי המשקיעים העתידיים, תעסוק במיקום הדירה – מה שיאפשר למקד את החיפוש. כאשר, יש משקיעים אשר יבחרו למקם את החיפוש בעיר מסוימת ולאחרים, יכולות להיות דרישות פרטניות יותר לגבי השכונה או הפרויקט ואפילו הרחוב בו הדירה תהיה ממוקמת. בכל מקרה, קבלת ההחלטה על המיקום צריכה להתבסס על איסוף מידע נרחב על שוק הנדל”ן באותו האזור וברוב המקרים, תעבור גם בקבלת ייעוץ מקצועי על מנת להבטיח שאכן מדובר בבחירה נבונה. בכל מקרה, נתונים מעידים שכאשר, מגיע הרגע לקבל את ההחלטה לגבי מיקומה של אותה הדירה להשקעה, יותר ויותר משקיעים מגלים כי אחת האפשריות האטרקטיביות ביותר העומדות לרשותן מתחילה בחיפוש דירה להשקעה בהרצליה.

אז למה דווקא הרצליה?

להרצליה יש שם ומוניטין של עיר יוקרתית, אז זה אומנם נכון ששכונת “הרצליה פיתוח” המפורסמת, תרמה תרומה גדולה לאותו שם ומוניטין, אך מי שיעמיק בעיר, יגלה שבעיר הרצליה יש גם לא מעט שכונות יוקרתיות נוספות. הרצליה גם נהנית ממיקום אטרקטיבי – העיר שוכנת במרחק של כ-10 דקות נסיעה בלבד מתל אביב ומציעה גישה נוחה לצירי תנועה מרכזיים הן לצפון והן לדרום. אם נוסיף לכך את העובדה שהרצליה גם בורכה בחופי ים פסטורליים וקסומים, נתחיל להבין בצורה יותר מעמיקה למה העיר מציעה איכות חיים גבוהה לתושבים. יתרונות נוספים של הרצליה טמונים בעובדה שבעיר ממוקם מרכז תעשייה גדול – כך שאנשים רבים ובעיקר מעולם ההייטק, אשר רוצים לגור קרוב לעבודה מחפשים להשכיר בעיר דירה. מעבר לכך, מדובר בעיר מפותחת המציעה מוסדות חינוך ברמה גבוהה, מרכזי בילוי ותרבות, היצע רחב של מסעדות, מרינה קסומה ועוד.. ועוד.. מכיוון שכל הנתונים מעידים שהרצליה רק הולכת קדימה ובשנים האחרונות יוצאים לפועל בעיר עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית או פרויקטים חדשים, גם העתיד שלה נראה מבטיח – נקודה חשובה מאוד עבור משקיעים אשר מבקשים להבטיח השקעה חכמה גם לטווח הרחוק. כאמור, הרצליה היא עיר מבוקשת למגורים , היא מושכת אוכלוסייה איכותית וזה למעשה, מה שמבטיח למשקיעים למצוא שוכרים טובים לטווחי זמן ארוכים – שזאת בעצם השאיפה של כל מי שמעוניין להשקיע בתחום הנדל”ן.

לקבל החלטות נבונות

אז אחרי שהשתרשה ההבנה כי חיפוש אחר דירה להשקעה בהרצליה יכול להוות כצעד כלכלי חכם עבור כל מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן. מגיע הרגע להתחיל בחיפושים אחרי הדירה המושלמת למטרה – וכידוע, רכישת דירה באופן אקראי רק בגלל שהיא ממוקמת בהרצליה, ממש לא מהווה כדרך להשקעה חכמה. אז מה כן? ובכן, לצד העובדה שהדירה אמורה להיות ממוקמת בשטחה של העיר הרצליה, חשוב לשים דגש גם על פרמטרים נוספים אשר ישפיעו על הרכישה ובין היתר: גובה ההשקעה (שיכלול גם את ההון ההתחלתי אשר יושקע במטרה וגם את הלוואת המשכנתא אשר תילקח לצורך המטרה), מיקום הדירה בהרצליה (ברמת האזור, השכונה, הפרויקט או הרחוב), האם ההעדפה תהיה להשקיע בדירה חדשה או יד שניה, דרישות לגבי גודל הדירה ואופן החלוקה שלה לחדרים, מצב הדירה והבניין וכאמור, רשימת הדרישות לגבי הדירה יכולה עוד להיות ארוכה – כאשר, יש משקיעים אשר יודעים בדיוק מהם מחפשים, יש להם רשימת דרישות ארוכה ומפורטת והם לא מוכנים להתפשר על שום דבר ויהיו גם כאלו אשר רשימת הדרישות שלהם תהיה כללית בלבד וההחלטה תתקבל בשטח. בכל מקרה, ההמלצה היא להגיע להבנה מעמיקה לגבי הדרישות והצרכים, מה שיאפשר בהמשך הדרך לקבל את ההחלטות הנבונות ביותר ולבחור בצורה נבונה את אותה הדירה להשקעה.

קבלת ליווי וייעוץ מקצועי

גם מי שעושה את צעדיו הראשונים בתחום השקעות הנדל”ן וגם מי שכבר ביצע השקעה אחת או שתיים במהלך חייו, ירצה להבטיח לעצמו את ההשקעה הטובה ביותר בנמצא. מהסיבה הזאת, חשוב לא למהר ולקבל החלטות “חפוזות” באופן עצמאי. יועץ מקצועי אשר בקיא בתחום הנדל”ן בהרצליה וכחלק מכך, גם אוחז בקשרים בתחום, יהווה כאמור את הכתובת הטובה ביותר לליווי אותם המשקיעים במסע שלהם לעבר אותה דירה להשקעה בהרצליה. ההמלצה היא כמובן לבחור את היועץ בקפידה, להבין מה הרקע שלו בתחום, עד כמה הוא באמת מכיר את העיר הרצליה, מה יש לו להציע והאם אכן מדובר באיש מקצוע אמין שניתן לסמוך עליו ועל מה שהוא אומר. בחירה באיש מקצוע שכזה תתרום תרומה גדולה לסלילת הדרך לעבר אותה דירה להשקעה אשר תעמוד בסטנדרטים המבוקשים. כמובן, שחשוב שכל משקיע, יבין תחילה את הדרישות שהוא לא מוכן להתפשר עליהן באותה הדירה ואף ינסה לאסוף ידע לגבי הרצליה ולגבי השכונות השונות בעיר – בסופו של דבר ידע מהווה ככוח ומאוד חשוב שהמשקיע יהיה שותף פעיל בקבלת ההחלטה. יש לזכור, כי קבלת ההחלטות הנכונות יכולה להוביל בסופו של דבר להשקעה החכמה והרווחית ביותר בדירה בהרצליה, לכן, מומלץ לקבל כל החלטה בתבונה ולגלות סבלנות – אשר יכולה גם היא יכולה להגדיל במידה רבה את הסיכוי למצוא את אותה דירה להשקעה האופטימאלית בהרצליה.

The post דירה להשקעה בהרצליה – מה הופך את העיר הזו להשקעה כספית כה טובה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תל אביב מהווה את היעד האטרקטיבי ביותר להשקעה בתחום הנדל”ן, כך זה כיום ולמעשה, כך זה היה מעולם. בכל זאת, מדובר בעיר שהכול קורה בה, עיר שמציעה שפע של אפשרויות בכל התחומים: מקומות עבודה, חיי לילה, תרבות וספורט, כך שאין זה פלא שהיא מושכת אליה צעירים רבים, אשר הדרך היחידה בה הם יכולים להרשות לעצמם לחיות בעיר, היא להשכיר בה דירה (וברוב המקרים לחלוק דירה גדולה עם שותפים או להתגורר בדירה קטנה). יחד עם זאת, אין מה לעשות כנגד העובדה, שהקורונה שינתה קצת את פני הדברים וגרמה לרבים שחשבו לחפש דירה להשקעה בעיר, לשקול שוב את אותה המחשבה ואולי אף לדחות או לבטל כרגע את הוצאת הרעיון אל הפועל. אבל, דווקא היום אולי יותר מתמיד, השקעה בנדל”ן היא אחת מההשקעות הבטוחות ביותר ביחס לסיכון אשר טמון בה (הקורונה הובילה למשבר כלכלי המורגש בכל העולם, אשר גרם להפסדים גדולים לרבים ממשקיעי המניות לדוגמא). אם נוסיף לכל זה את העובדה שתל אביב עתידה להמשיך להוות כעיר המבוקשת ביותר למגורים גם בעתיד, אפשר יהיה להבין למה מומחים בתחום הנדל”ן  מעריכים, שגם מחירי השכירויות לא צפויים לרדת בצורה משמעותית בשנים הקרובות. חשוב לציין, שהחל מחודש מרץ חלה ירידה קטנה במחירי השכירויות בעיר, אבל מדובר ללא כל ספק בירידה שהיא זמנית. לכן, למרות שהקורונה פגעה פגיעה קשה במשק (פגיעה שעלולה להיות מורגשת גם הרבה זמן אחרי שהקורונה כבר תחלוף), דירה להשקעה בתל אביב, תמשיך ככל הנראה להיות אטרקטיבית ולכן, למי שיש אפשרות להשקיע בדירה שכזאת, כדאי לו לעשות זאת גם עכשיו – רק כמובן, להקפיד ולבחור את אותה הדירה להשקעה בצורה מושכלת ונבונה.

בחירת דירה להשקעה בתל אביב

אז עם הקורונה ובלי קשר אליה, כל מי שמחפש אחר דירה להשקעה בתל אביב, אמור לבחור את הדירה בחוכמה, ותוך דגש על מספר קריטריונים חשובים ובין היתר: מיקום הנכס – היכן הנכס ממוקם בעיר (יש אזורים הנחשבים לאטרקטיביים יותר עבור המשקיעים כמו: מרכז תל אביב, הצפון הישן וחלקים משכונת פלורנטין), האם הנגישות לדירה היא נוחה (הן מבחינת תחבורה ציבורית  והן מבחינת רכב בעיר), האם הדירה קרובה למוקדי עניין מסוימים בעיר. קריטריון נוסף נוגע לשאלה מי קהל היעד אשר ישכיר את הדירה? האם הדירה מיועדת לצעירים (אולי הייעוד של הדירה היא לשמש כדירת שותפים), האם הדירה מתאימה יותר לזוג או למשפחה עם ילדים? לכל קהל יעד יש את היתרונות והחסרונות שלו וכדאי לקחת אותם בחשבון. קריטריון נוסף נוגע לנושא של הפיתוח העירוני, כדאי לבדוק אם יש תוכניות לגבי פיתוח של האזור בו ממוקמת הדירה – פיתוח שכזה יכול להעלות את ערך הדירה. כמובן, שגם נתוני הדירה עצמה יהוו גורם משמעותי בקבלת ההחלטה וחשוב להתמקד בפרטים כמו: גודל הדירה במ”ר, אופן החלוקה לחדרים, תוספות שונות, קומה ומצב הדירה הבניין – בתל אביב לדוגמא, יש ביקוש למגורים בפרויקטים חדשים, הכוללים קשת של שירותים כמו: שומר, בריכה וחדר כושר במתחם – אבל כמובן, הכול בהתאם לתקציב אותו מעוניינים ויכולים להשקיע במטרה, כידוע, גם לדירות חדר ולדירות מאוד ישנות יהיה ביקוש גבוה אם הן ממוקמות באזורים אטרקטיביים.

 אז מה צופן העתיד?

אי אפשר לדעת מה יוליד יום, בעיקר כל עוד שהקורונה נמצאת איתנו וגורמת ללא מעט נזקים כלכליים. מאוד יכול להיות שחלק לא מבוטל מאלו שהתעניינו בהשקעה בדירה בתל אביב לפני הקורונה, החליטו לוותר לעת עתה על הרפתקה כלכלית מהסוג הזה והשיקולים שלהם לקבלת ההחלטה המדוברת מובנים. יחד עם זאת, חשוב לזכור שברגע שפחות אנשים רוכשים דירות, הביקוש של השכירויות עולה ומי שמרוויח מהעניין הם בעלי הדירות – כך שמדובר בסוג של מעגל. לכן, אם אתם מתלבטים אם לרכוש דירה להשקעה בתל אביב או אולי לוותר על זה כרגע. ההמלצה היא בשלב הראשון להיוועץ באנשי מקצוע אובייקטיבים. מומלץ להגיע לפגישה איתם כשאתם כבר מוכנים עם טיעונים בעד ונגד ומבינים את מלוא הדרישות והצרכים שלכם מאותה הדירה להשקעה. אותם יועצים, יוכלו להקשיב לשיקולים שלכם ומכיוון שהם מכירים את מצב שוק הנדל”ן בתל אביב טרום קורונה, כמו גם מצבו העכשווי הם ידעו להמליץ לכם אם כדאי לכם להשקיע עכשיו או אולי עדיף להמתין מעט. בכל מקרה, חשוב לקבל את ההחלטה בצורה מושכלת, אחרי שלקחת בחשבון את כל השיקולים בעד ונגד ואחרי שסקרתם לעומק את מצבו של שוק הנדל”ן כעת ואת התחזיות העתידות – רבים מהמומחים אומרים שבגלל שהמשק היה מאוד חזק לפני הקורונה, הוא גם עתיד לצאת מהמצב הזה מהר, כך שגם זה שיקול שיש לקחת בחשבון בהליך קבלת ההחלטה.

ולסיכום

בשורה התחתונה, תל אביב תמיד הייתה עיר מבוקשת והיא נשארה כזאת, גם אחרי לא מעט משברים שהיוו את נחלתה של המדינה. אז נכון שאי אפשר להשוות את הקורונה לשום דבר אחר שהכרנו, אבל אין באמת שום סיבה נראית לעין שהביקוש למגורים בעיר יפחת גם בעתיד. לכן, מי שרוצה ויכול להרשות לעצמו לקנות דירה להשקעה בתל אביב, חשוב אולי שיעשה את הצעד הזה בחוכמה ותוך הפעלת מלוא שיקול הדעת (וכמובן, תוך בחינה מעמיקה ומקיפה של כל הקריטריונים אשר אמורים להשפיע על בחירת הדירה), אבל, הקורונה היא לא זאת שאמורה למנוע ממנו לבצע את הרכישה.

The post דירה להשקעה בתל אביב – האם עכשיו הזמן לאור משבר הקורונה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.