אחד הסיכונים העיקריים הקשורים לבניינים ישנים הוא כשל מבני. ככל שבניינים מזדקנים, השלמות המבנית שלהם עלולה להידרדר, מה שהופך אותם רגישים יותר לקריסה או לסוגים אחרים של כשל. זה יכול להיגרם ממגוון גורמים, לרבות קורוזיה של פלדה או בטון, ריקבון של אלמנטים מעץ, ונזקים מרעידות אדמה או אסונות טבע אחרים.

סיכון מרכזי נוסף הקשור למבנים ישנים הוא שריפה. ייתכן שבבניינים ישנים לא יהיו אותם אמצעי הגנה מפני אש כמו בניינים חדשים יותר, מה שהופך אותם לפגיעים יותר לשריפות. בנוסף, בניינים ישנים עשויים להכיל חומרים מסוכנים, כגון אסבסט או צבע על בסיס עופרת, אשר עלולים להוות סיכון בריאותי משמעותי לאנשים שנחשפים אליהם.

כדי להתמודד עם סיכונים אלו, חשוב לנקוט בצעדים לחיזוק מבנים ישנים. זה יכול לכלול תיקון או חיזוק של אלמנטים מבניים, שדרוג מערכות הגנה מפני אש והסרה או עטיפה של חומרים מסוכנים. אמצעים אלה יכולים לסייע להבטיח את שלומם של האנשים השוהים בבניין ולהפחית את הסיכון לפגיעה בקהילה הסובבת, אך הדרך הטובה, היעילה, המשתלמת והבטוחה ביותר לחזק מבנה הוא באמצעות תמ”א 38. על כך נרחיב בהמשך.

רעידת אדמה: הסכנה שמסתתרת מתחת לפני השטח 

ישראל היא מדינה הממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית, מה שמציב אותה בסיכון בינוני עד גבוה לחוות רעידות אדמה. המדינה ממוקמת בסמוך לגבול השבר הסורי אפריקאי, ושבר התמרה של ים המלח עובר באזור. מצב זה אחראי לרוב הפעילות הסייסמית באזור ויש לו פוטנציאל לגרום לרעידות אדמה משמעותיות.

למרות הפוטנציאל לרעידות אדמה בישראל, המדינה לא חוותה רעידת אדמה גדולה בהיסטוריה האחרונה. עם זאת, אין זה אומר שהאיום אינו קיים. למעשה, מחקר של השירות הסיסמולוגי הישראלי הראה כי קיים פוטנציאל גבוה לרעידת אדמה גדולה בצפון הארץ, במיוחד באזור הכנרת. רעידת האדמה הגדולה האחרונה שפגעה בישראל הייתה ב-1927, בעוצמה של 6.2 וגרמה לנזק משמעותי בצפון הארץ.

סכנת רעידת אדמה בישראל מעוררת דאגה של ממש, שכן רבים מהמבנים בארץ לא נבנו כדי לעמוד בפעילות סיסמית. המשמעות היא שבמקרה של רעידת אדמה, מבנים אלו עלולים לקרוס ולגרום לנזק משמעותי ואובדן חיים.

אי אפשר להפריז בחשיבות של חיזוק מבנים בישראל לעמידה ברעידות אדמה. משמעות הדבר היא שיש צורך להבטיח שמבנים חדשים ייבנו בסטנדרטים הסיסמיים הגבוהים ביותר, ושמבנים ישנים יותר יעברו התאמה לסטנדרטים אלה. הממשלה עבדה על מוכנות לרעידות אדמה ויישמה קודי בנייה כדי להבטיח שמבנים חדשים ייבנו כדי לעמוד ברעידת אדמה ויצרה את תכנית המתאר הארצית תמ”א 38, אשר מאפשרת לדיירי בניינים ישנים לחזק את המבנה בו הם גרים באמצעות התקשרות עם קבלנים, על בסיס תקנות התכנית.

חידוש מבנים ישנים הוא צעד קריטי בהפחתת הסכנה של רעידת אדמה בישראל. תהליך זה כולל חיזוק מבנה המבנה והקפדה על עמידתו בפעילות סיסמית. ניתן לעשות זאת במגוון שיטות כמו הוספת מערכות חיזוק, חיזוק קירות ויסודות ושדרוג מערכות מכניות וחשמליות.

כיצד חיזוק מבנה מגן מפני רעידת אדמה ותורם גם לשיפור המראה?

חיזוק מבנים לרעידות אדמה כרוך בהפיכת הבניין ל”בריא יותר” מבחינה מבנית ויכול לעמוד בכוחות של רעידת אדמה. זה יכול לכלול הוספת פלדת חיזוק או בטון לקירות וליסודות, הוספת בולמים סיסמיים כדי להפחית את תנועת הבניין בזמן רעידת אדמה, ולוודא שהבניין מעוגן כראוי לקרקע. שיפורים מבניים אלו יכולים לתרום גם למראה המבנה בכך שהוא יראה מודרני ומטופח יותר, מה שיכול להעלות את ערכו. בנוסף, שיפוץ בניין במטרה להפוך אותו לעמיד יותר בפני רעידות אדמה, יכול גם להגדיל את ערך הבניין על ידי הפיכתו למבוקש יותר עבור שוכרים או קונים פוטנציאליים.

זה בדיוק מה שאנו עושים בחיזוק מבנים באמצעות תמ”א 38.

 מהי תכנית תמ”א 38?

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים ומיועדת למבנים ישנים שהוקמו עד תאריך 1.1.1980 ועומדים בתנאים. תכנית המתאר פותחה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ובניה. מטרת התכנית לעודד חיזוק מבנים בשלל אופנים בהם מתן היתרי בניה, מתן זכויות בניה וכן מתן תמריצים שהופכים את הפרויקט לרווחי עבור יזמים וקבלנים. 

כחלק מאישור מבנה לתמ”א 38 יש צורך בהגשת מסמכים לוועדה המקומית ולעמידה בתנאי התכנית המפורטים. 

מטרתה של תכנית תמ”א 38 היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה ולכן התכנית כוללת הוראות והנחיות העוסקות בבחינת חוזק המבנה ובשיטת החיזוק המוצעת. כדי לקבוע האם בכלל ישנה היתכנות לביצוע תמ”א 38 בבניין, יש צורך בחוות דעתו של מהנדס המוסמך לתת אישור שאכן יש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. לאחר בדיקת המהנדס, עליו להגיש לועדה המקומית דו”ח המפרט את מצב השלד של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ותכנית אפשרית לשיטת חיזוק המבנה. רק לאחר כל אלה, הוועדה המקומית רשאית לתת היתרי בניה לשם חיזוק המבנה ובניית תוספות.

חברת גלובלינקס מובילה פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברחבי הארץ. אנו מקימים מבנים חדשים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38-2 ומחזקים ומרחיבים מבנים קיימים באמצעות פרויקטים של תמ”א 38. כל הפרויקטים שלנו נבנים בסטנדרט גבוה ועם עיצוב יפיפה.

לחצו כאן והכירו את הפרויקטים שלנו. 

The post מהי הסכנה במבנים ישנים ומדוע חיזוק מבנים הוא פתרון מצוין לכך? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

נקיטת גישה אסטרטגית להשקעה בנכס פירושה שאתם צריכים להיות ברורים לגבי המטרות שלכם והתשואות שאתם מחפשים.

האם אתם מעדיפים להתמקד בעליית ערך גבוהה? או, האם תזרים מזומנים חיובי הוא בראש סדר העדיפויות שלכם? אולי אתם רוצים ליהנות משני העולמות? כשמדובר בהשקעות בנכסים, אין עסקה אחת שמתאימה לכולם. הבחירה בהשקעה צריכה להיות מבוססת על מצבכם הכלכלי, פרופיל הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולמטרות שלכם.

לכן אסטרטגיית ההשקעה שלכם בנכס תקבע אילו קריטריונים יחולו בעת בחירת נכס להשקעה.

בחירת האסטרטגיה והקריטריונים הנכונים היא כה קריטית להצלחת ההשקעה שלכם.

אלה 9 פרמטרים חשובים מאוד שעליכם לשקול היטב בעת שקלול אפשרויות השקעה שונות:

1.מיקום

ישנם אזורים מבוקשים יותר מאחרים. בעוד שלרכישת נכס בפריפריה הרחוקה ישנו יתרון מרכזי – תג מחיר נמוך, השקעה באזורים מרוחקים שאינם מבוקשים, כרוכה בסיכון גבוהה יותר. למשל, בניהול הנכס מרחוק, במציאת דיירים איכותיים, בהשכרה רציפה ובעליית ערך שלעיתים תהיה נמוכה יותר מאיזורי הביקוש.

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? התשובה הרווחת והאידיאלית היא כמובן באיזורי ביקוש. ערי המרכז והשרון מהווים אזורים גיאוגרפים צפופים, עם הגירה חיובית. יש ביקוש אדיר לשירות להשכרה ולדירות למכירה באזור המרכז. לכן, אם אתם מחפשים השקעה בטוחה ויציבה, חיפוש נכס אסטרטגי במרכז, עשוי לענות על כל הצרכים שלכם. 

2.מחיר

בחירת נכס רק על סמך המחיר שלו, יכול להיות מסוכן למדי. יש לשקול מגוון פרמטרים שונים לפני שבוחרים נכס להשקעה, בהם , גם המחיר.

ישנם נכסים שנמכרים במחיר נמוך יחסית, אך כאשר בוחנים האם מדובר בהשקעה טובה, במרבית הפעמים, אותו נכס אטרקטיבי, נראה פתאום פחות אטרקטיבי – המיקום שלו עשוי להיות בעייתי, נכסים דומים אחרים בסביבתו נמכרים במחיר נמוך יותר, אין רישום בטאבו, יש סכסוך שכנים ועוד שלל בעיות אפשרויות שפוגמות בכדאיות של רכישת הנכס. לעומת זאת, ישנם נכסים יקרים יותר שמהווים השקעה חכמה וכדאית במיוחד. למשל דירה יקרה יחסית באזור מתפתח שצפויה להעלות את ערכה תוך זמן קצר, דירות בפרויקטים של תמ”א 38 והתחדשות עירונית ודירות במיקום אטרקטיבי שמעניקים לבעלי הנכסים שקט נפשי, שכירות רציפה ועליית ערך. 

3.תשואת שכירות – תזרים המזומנים

התשואה שאתם מקבלים מנכס היא אינדיקטור מרכזי לתשואת השכירות (תזרים מזומנים) שאתם יכולים לצפות מנכס. כיום ישנם מגוון מחשבוני תשואה על שכירות שיכולים להמחיש לכם את את אחוז התשואה שתקבלו משכירות בנכס. עם זאת, חשוב לזכור שלרוב, ככל שהנכס יהיה יקר יותר, כך התשואה משכירות תהיה נמוכה יותר, אך זהו לא הפרמטר היחידי שכדאי לבחון כאשר בוחנים כדאיות כלכלית של רכישת נכס להשקעה.

לעיתים נכס יכול להניב תשואה חודשית נמוכה יחסית, אך הוא יעלה את ערכו באופן משמעותי, כך שהרווח הגדול יתבטא דווקא במכירה. מה שמוביל אותנו לסעיף הבא.

4.צפי לעליית ערך

נכון, אף אחד לא יכול לצפות עליית ערך של נכס. חוסר וודאות היא פרמטר משמעותי בכל סוג של השקעה. עם זאת, ישנם נכסים בעלי סיכוי גבוה יותר להעלו את ערכם באופן משמעותי. איך תזהו אותם? נכסים במיקומים אטרקטיביים עם תשתיות, פארקים ומוסדות חינוך מתפתחים, ערים מבוקשות ופופולריות עם הגירה חיובית, קרבה לתחבורה ציבורית וצירי תנועה מרכזיים ופרמטרים נוספים שהופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור שוכרים ועבור רוכשי דירות. 

5.גידול אוכלוסייה ודמוגרפיה

הביקוש לדיור עולה ככל שהאוכלוסיה גדלה. עם זאת, מחירי הנכסים אינם עולים אוטומטית בתגובה לגידול האוכלוסייה באזור. צריך לקחת בחשבון את קצב הבניה באותו אזור ולבחון האם יש הצפה של דירות ביחס למחפשי הדירות. מחסור בדירות, יותר עליית ערך ומאפשר העלאה של מחירי השכירות באזור. ככל שהביקוש לדירות עולה, כך פוטנציאל הרווח שלכם יעלה. שימו לב גם לסוג האוכלוסייה באזור הנכס. אוכלוסיה חזקה, מושכת משפחות ואנשים רבים למקום ומעניקה לכם ביטחון גבוה יותר לקבלת תשלום דמי השכירות בזמן וללא בעיות.

6.ימים בשוק

לכל נכס המוצע למכירה יהיו מאפיינים ופגמים ייחודיים משלו והקונים יקבעו את מחיר השוק.

מספר הימים שנכס מוצע למכירה הוא אינדיקטור טוב לביקוש. ככל שהמספר נמוך יותר, כך האזור והנכס נחשבים לאטרקטיביים יותר. א אתם רואים נכס שעומד זמן רב למכירה, כנראה שקיימים בו פגמים מהותיים או שהוא אינו אטרקטיבי ביחס למחיר. 

7.ייחודיות

עד כמה הנכס שבחרתם ייחודי? האם מדובר בדירה חדשה בבניין שעבר תמ”א? האם יש לו מרפסת שמש באזור בו יש מעט דירות שמציעות מרפסת שמש? ומה עם מעלית? חפשו את הייחודיות של הנכס אבל השתדלו להימנע מרכישת נכס בעל מאפיינים שעשויים להיות בעייתיים עבור אנשים רבים – למשל דירה בה שני חדרים אוחדו לחדר אחד, עשויה להיו אטרקטיבית עבור אנשים מבוגרים, אבל עבור משפחות נתון זה יכול להיות בעייתי. מטבח בצבע לא שגרתי עשוי להיות יפה בעיניכם, אבל מרבית האנשים עשויים להירתע ממנו. חפשו ייחודיות שמהווה יתרון עבור מרבית השוכרים או הרוכשים הפוטנציאליים, כך שתוכלו להבטיח שהדירה תושכר או תימכר בקלות. 

8.הזדמנויות תעסוקה

אזורים מבוקשים הם כאלה שנמצאים בקרבת מקומות תעסוקה רבים. למשל, קרוב למתחמי הייטק, אזורי תעשייה או עם תחבורה ציבורית נוחה למגוון מתחמי עבודה. ככל שהנכס יהיה קרוב יותר למוקדי תעסוקה, כך הוא יהיה מבוקש יותר.

9.גיל ומצב הנכס

נכסים ישנים יותר ידרשו בדרך כלל יותר תחזוקה והם מבוקשים פחות על ידי שוכרים ורוכשים פוטנציאלים, מאשר דירות חדשות או משופצות. שימו לב למצב הנכס והעדיפו דירות חדשות ותקינות ככל האפשר. זה יחסוך לכם כסף על בלאי תיקונים ובלאי של הנכס ויעניק לכם יתרון בשוק. דירות בפרויקטים של תמ”א 38 או פינוי בינוי, הן אפשרות מצוינת שמעניקה לכם נכס במצב מצוין, במחיר נמוך יחסית ועם אפשרות לעליית ערך גבוהה.

חברת גלובלינקס בונה ומשווקת מגוון רחב של דירות חדשות באזור המרכז והשרון. אנו מובילים פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש וברמה גבוהה. לרשימת הפרויקטים שלנו, לחצו כאן. 

The post איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

כל זוג או אדם שמגיעים לרגע בו יש להם כמה דירות שנראות להם והם מתלבטים איזו מהן לקנות, מנסים להשוות בין מחירי נדל”ן – מה המחיר של הדירה הזו אל מול השנייה? למה דירה כזו עולה יותר מדירה אחרת שמוצאת חן בעינינו אם יש בהן אותו מספר חדרים? מסתבר שיש פרמטרים שונים לתמחור של דירות ומה שנראה לנו בעיניים לא מקצועיות הוא לאו דווקא מה שצריך לברר. אז אם אתם בדרך לרכוש דירה ומתבלבלים בין המחירים השונים ומה אתם צריכים לבדוק, הנה כמה טיפים שיוכלו לסייע לכם.

מה חשוב לכם?

עוד לפני שאתם משווים בין דירות אתם צריכים לשבת עם עצמכם ולחשוב מה חשוב לכם, מהם הדברים שאתם לא רוצים להתפשר עליהם מעבר כמובן לדברים הברורים כמו גודל הדירה. לדוגמא, יכולות להיות 2 דירות באותו הרחוב ואף באותו הבניין באותו גודל ועם אותו מספר חדרים. הן יהיו חייבות להיות עם אותו תג מחיר? ממש לא. דירה אחת מהן יכולה להיות דירה בחזית הבניין עם מרפסת לכביש סואן ורעשני והדירה השנייה יכולה להיות דירה עורפית ושקטה יחסית. זו בדיוק הסיבה שאתם לא יכולים להשוות רק בין מחירים, אם דירה חזיתית לא באה בחשבון מבחינתכם, לא משנה בכמה היא תהיה זולה יותר אתם לא תרצו אותה.

אותו המחיר אך ישנה דירה משתלמת יותר

יכול להיות גם מצב הפוך, מצב בו כל הדירות באותו הרחוב שבאותו הגודל ומספר חדרים הן באותו מחיר, אך לכל אחת יש את היתרונות והחסרונות שלה. זה קורה בדרך כלל מכיוון שבעלי דירות שמחפשים למכור מסתכלים סביבם והמחירים שהם רואים שדירות זהות נמכרו בהם הם המחירים שהם רוצים. בבואכם להשוות בין מחירי נדל”ן חשוב שתשימו לב לכל פרט ופרט ולהבדלים בין דירות, המיקום שלהן, המצב שלהן וכדומה בשביל לקבל את ההחלטה הנכונה.

מידת ההשקעה בנכס

יש לא מעט דירות שנראות כאילו הן אותו דבר והמחיר שלהן הוא זהה (בדרך כלל באותו אזור או רחוב) הן באותו הגודל ועם אותו מספר חדרים. אך כשמדובר על דירה מיד שנייה, זו יכולה להיות מכשלה רצינית. דירה אחת יכולה להיות דירה במצב תחזוקתי מדהים, בלי בעיות מיוחדות ובלי תקלות שעשויות לעלות הרבה כסף לקונה ודירה שנייה לעומתה שנראית אותו הדבר, עשויה להיות דירה עם בעיות תשתיתיות שונות, דירה שההשקעה בה תהיה רבה בשלב כלשהוא לאחר קניית הדירה. אז מה עושים? כשמתלבטים בין דירות או כשכבר יש החלטה באיזו דירה בוחרים, מביאים חברת בדק בית. חברה כזו בודקת את מצב המים והחשמל, את מצב האינסטלציה והמערכות השונות, מזהה אם יש רטיבות בקיר וכדומה. חברה כזו תוציא דו”ח שיכול מאוד להיות שהוא יגלה לנו שהכול בסדר והמחיר של הדירה לא אמור לגדול הרבה יותר עם שיפוצים לאחר קנייתה, ומצד שני, דו”ח כזה יכול לגלות לנו שהדירה שלגביה אנו מתלבטים היא דירה שדורשת שיפוץ רציני בכמה עשרות או מאות אלפי שקלים ובבואנו להשוות בין מחירי נדל”ן אנו חייבים לקחת גם את זה בחשבון.

קירבה לתחבורה ציבורית

עוד פרמטר שחשוב לקחת בחשבון כשעושים השוואה בין מחירי נדל”ן הוא מהי הקרבה לתחבורה ציבורית והאם היא קיימת. יש לזה שני צדדים. צד אחד, אם יש תחנת אוטובוס קרובה, גדולה ורועשת בקרבת הדירה מחיר הדירה יכול לרדת עד לכ-15% בגלל הפגיעה באיכות החיים. מצד שני, דירה שיש אליה תחבורה ציבורית נוחה עשויה להיות מבוקשת יותר על ידי זוגות צעירים בלי רכב, משפחות ואפילו סטודנטים (כן, יש סטודנטים שקונים דירה) והמחיר שלה בהשוואה לדירה דומה אך ללא תחבורה ציבורית נוחה יכול להיות גבוה.

קירבה למוסדות חינוך

בבואכם להשוות בין מחירי נדל”ן, בין דירות מגורים שנראות כביכול עם אותו מפרט יש עוד פרמטר שאתם צריכים לקחת בחשבון. דירה שקרובה למוסדות חינוך איכותיים תהיה מן הסתם דירה יקרה יותר מאשר דירה שרחוקה ממוסדות כאלו, ומצד שני, דירה שקרובה למוסדות חינוך רועשים (מוסדות חינוך של ילדים) יכולה להיות זולה יותר בגלל ההפרעה לאיכות החיים. ולכן, אתם לא באמת יכולים להשוות בין דירות עם אותו המפרט בלי להתייחס גם לפרמטרים הללו.

פרמטרים נוספים שחשוב להכיר

הנה עוד כמה פרמטרים שיכולים להשפיע על ערך הדירה מעבר לגודל שלה, למיקום שלה ולמספר החדרים שבה. לדוגמא, דירה עם חנייה רשומה בטאבו בעיקר באזורים עם בעיות חנייה (תל אביב לצורך העניין) ערך הדירה עשוי לעלות בכ-10%. דוגמא נוספת היא ההבדל בין דירה בקומה עליונה בבניין עם מעלית או בניין בלי מעלית. עוד פרמטר שיכול להיות חשוב הוא מחסן שצמוד לדירה בטאבו, מה שבהחלט יעלה את ערכה וישנם עוד פרמטרים רבים שיכולים להשפיע על המחיר וצריך להכיר אותם כשעושים השוואה.

הטיפ החשוב ביותר – תתייעצו!

זהו אולי הטיפ החשוב ביותר. רובינו לא אנשי נדל”ן ולא מכירים את האבחנות הדקות, ושכירת איש מקצוע בשביל להתייעץ איתו יכולה לעשות פלאים. הוא מכיר טוב יותר את השוק, יודע אילו פרמטרים יכולים להשפיע על המחיר, והוא ייעץ לכם מה עליכם לעשות. הוא יעלה לכם אומנם כסף כי אף אחד לא עובד בחינם, אך הוא עשוי לחסוך לכם לא מעט בטווח הרחוק.

גלובלינקס התחדשות עירונית.

The post טיפים להשוואת מחירי נדל”ן appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.