תמ”א 38 תיקון 3

תמ”א 38 תיקון 3 נכנס לתוקפו בסוף חודש מאי 2012, כשנועד, בעיקרון, להרחיב את טווח האפשרויות אשר עומדות בפני יזמי פרויקט תמ”א בעת תכנון הפרויקט, על מנת למטב את התכנון ההנדסי של הפרויקט.

תיקון 3 מהווה שילוב בין כל הוראות/תיקוני תמ”א 38 שהיו עד אז, כאשר, מצד אחד, הוא מיועד להביא את התוכנית לרמה ההנדסית-ביצועית הגבוהה ביותר, ומצד שני, הוא התכוון להפוך פרויקטי תמ”א, אשר בעבר כדאיותם הכלכלית הייתה גבולית או מוטלת בספק לפרויקטים אטרקטיביים מבחינת רווחיהם ליזמים.

ניתן להבחין, כי תיקון מספר 3 צמח על רקע הקושי של הכדאיות הכלכלית ליזם, במיוחד מול הקשיים הטכניים שעמדו בפניו ליישום התוכנית כראוי, הלכה למעשה. בין האתגרים הללו, ניתן למנות את קבלת ההיתרים הנדרשים, השגת הסכמת מרבית הדיירים וכן הלאה. תיקון מספר 3 מתקן חלק מהבעיות האלה.

תגבור זכויות הבניה

לפי תיקון 3, זכויות הבניה במבנה שנועד לחיזוק (כפי שנקבעו בתוכנית התמ”א המקורית – תמ”א 38 “רגילה”), תגדלנה עד ל-2.5 קומות ממוצעות/טיפוסיות (כלומר – תוספת של קומה וחצי על פני הנקבע בתמ”א ה”רגילה”). דבר זה עשוי לשמש כתמריץ כלכלי משמעותי לחיזוקם של מבנים (וזאת בניגוד להריסת מבנים, אשר מיושמת בהתאם לתמ”א 38/2). עבור היזמים מדובר בתוספת של שלוש או ארבע דירות נוספות שאותן יוכלו לבנות בקומות העתידות להיבנות בכל פרויקט.

שינוי זכויות הבניה מיועד להגדיל את מספר יחידות הדיור שהינן בעלות פוטנציאל/צורך בחיזוק. מומחים בתחום הבניה הישראלית מעריכים כי התוספת מכניסה לטווח המבנים הדורשים חיזוק עוד כחצי מיליון דירות בכל רחבי המדינה (בעיקר בפריפריות).

כלומר – עפ”י מתאר תיקון 3:

1. התיקון הגדיל את זכויות הבניה במסגרת התמ”א ה”רגילה”.
2. התיקון הגדיל את פוטנציאל המבנים בהם יהיה ניתן ליישם את התמ”א ה”רגילה”.

ההתאמה בהיבטי המיסוי

מהיבט המיסוי, אותה תוספת שחלה בזכויות הבניה, תאפשר ליזמים לבקש את הפטור ממס בשל מספר גדול יותר של דירות שייבנו במבנים המחוזקים (וזאת, כאמור, בעקבות תוספת של קומה וחצי לקומות המפורטות בתמ”א ה”רגילה”).

ניסיון להקל ביישום תמ”א 38 תיקון 2

במסגרת תמ”א 38 תיקון 2 ניתנים היתרים להריסתם של מבנים שזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש תחת המבנה ההרוס. אף פרויקט כזה כרוך בתוספת זכויות בניה של קומות/דירות נוספות.

תמ”א 38 תיקון 3 מגיע כדי להקל על הדרישות המחמירות אשר קבעה תמ”א 38 תיקון 2 – אותן דרישות הקובעות, כי לא תאושר חריגה מקווי הבניין החדש מעבר לקווים הקיימים בתוכניות הבניה החדשות. התיקון מאפשר מספר הקלות בדרישות המחמירות, למשל, חריגה מסוימת מקו הבניין, שילוב זכויות הבניה בשל תוכניות במקום וכן הלאה.

גם כאן, המטרה היא לעודד הריסת המבנה, כאשר אופציה זו מהווה את האפשרות המועדפת ביותר לחיזוקו ההנדסי של המבנה, ללא כניסה של שיקולים זרים להחלטה.

נוהל ביצועה של בקרה הנדסית על בסיס בקשת היתר שכוללת חיזוק

מאחר ותמ”א 38 תיקון 3 מאפשר הוספת תוספות בניה גדולות יותר, גובר הצורך בביצועה של בקרה הנדסית. נספח 2 לתיקון 3 מפרט את המסמכים ההנדסיים שמציגים את הפתרון ההנדסי לצורך העמידה בדרישות סעיף 108 בתקן ישראלי 413 (התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). המסמכים יוגשו לבחינתו המדוקדקת של מהנדס הוועדה המקומית, לפני קביעת הדיון בבקשה למתן ההיתר.

שילובם של מסמכים אלו בתהליך פרויקט תמ”א 38 מציבה את התיקון המדובר באמות מידה גבוהות יותר מבחינת התכנון ההנדסי.

ניוד זכויות הבניה

מניסיון בשטח מיישום תמ”א 38 עולה כי קיימים המקרים שבהם לא ניתן לממש פוטנציאל מלא של פרויקט תמ”א בגין מגבלות שונות (למשל, תחולה של מגבלות הבניה לגובה).

על מנת למצוא פתרון למבנים כאלו, כולל תמ”א 38 תיקון 3 אפשרות לחיזוק המבנים ללא הוספת קומות, וזאת, בתמורה לתוספות זכויות במגרשים אחרים המצויים בתחומה של אותה רשות מקומית.

The post מה זה תמ”א 38 תיקון 3? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תמ”א 38 “מייצרת” מספר סוגי דירות

תמ”א 38 הרגילה כוללת בתוכה מספר הטבות שביניהן – תוספת בניה של עד ל-25 מ”ר לכל אחת מהדירות בבנין, הוספת מרפסת, הוספת מחסן, התקנתה של מעלית חדישה (במידה שחללו הפנימי של הבניין מאפשר זאת), חנייה (במקרים בהם קיים לכך שטח פנוי), ביצוע שיפוץ חיצוני לגינה ולבניין, שיפוצם ושדרוגם של הלובי ושל חדר המדרגות, התקנה או שדרוג של מערכות האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג התשתיות של הבניין (כצנרת המים, צנרת הביוב, מערכת גז וכד)’ ושיפוצם של חדר האשפה, חדרי האופניים/העגלות ומקלט הבניין. היא מבוצעת על בסיס הבניין הקיים ומוסיפה לו מספר קומות שמספרן (כמו גם ההטבות שברשימה) דורש אישור התוכניות על ידי הוועדה המקומית. ההטבות הללו עשויות להשתנות בין רשות אחת לרעותה. לאורך תקופת השיפוץ, במרבית הפרויקטים, ממשיכים הדיירים לגור בדירתם.

התיקון השני לתמ”א 38 הכניס אל מתחת למטריית התמ”א גם את האפשרות להרוס בניין ישן אשר עונה על תנאי התמ”א הרגילה, ותחתיו, לבנות בניין חדש שתכנונו ובנייתו עומדת בתקנים ההנדסיים המחמירים שמטרתם מניעת קריסתו בזמן רעידות אדמה. אפשרות זו נוגעת למבנים שבהם גם חיזוקם ושיפוצם לא יביאו אותם לעמידה בת”י 413, ובמקרים בהם, כלכלית, משתלמת יותר בנייתו של בניין מחדש על שיפוצו.

אופציה זו דומה לתוכנית פינוי בינוי, שמהותה היא ההתחדשות העירונית ולא חיזוק המבנים. כל ההטבות האפשריות לקבלן / יזם ולדיירים החלות על התמ”א המקורית, חלות גם על בניה זו, ביתרון גדול אחד – כאן, מתכנן הבניין אינו כפוף לתכתיבים המבניים שמכתיב לו הבניין המקורי, אלא מתכנן אותו מחדש לגמרי, ללא מגבלות עיצוביות. פרויקט כזה מחייב, כמובן, את מעבר הדיירים לדירה חלופית למשך כל תקופת הפרויקט, כאשר העלויות, במרבית המקרים, משולמות על ידי היזם/הקבלן.

כך, שבעצם, תמ”א 38 מייצרת מספר סוגי דירות. בבניין העובר את הליך התמ”א המקורית קיימים שני סוגי דירות – הדירות המשופצות/המחודשות שבבעלותם של הדיירים והדירות החדשות בקומות שנוספו לבניין שהן בבעלותו של הקבלן. התיקון השני לתמ”א (תמ”א 38/2) אף הוא מייצר שני סוגי דירות – בבעלות הדיירים ובבעלות הקבלן, אולם מאחר ומדובר בהריסת הבניין ובבנייתו מחדש, כל הדירות בבניין (אלה של הקבלן ואלה של הדיירים) הן דירות חדשות לגמרי, לא דירות משופצות.

תמ”א 38 המקורית פותחת בפנינו אפשרות של רכישת דירות זולות יותר

אם נדרג את מחיריהן של דירות שונות הנמצאות באותו אזור ממש, סביר להניח כי נגלה, כי הדירות מיד שנייה תהיינה הזולות ביותר. לכך ישנן מספר סיבות, המתחילות בכך, כי יחסית לדירות החדשות שהן תוצאה של בניית הקומות החדשות על ידי הקבלן בתמ”א 38 המקורית ולדירות בבניינים שעברו פרויקט במסגרת תמ”א 38/2, הדירות הישנות קטנות יותר, מצבן רע יותר, ומתישהו, בשלב כלשהו בעתיד, גם הן תיכנסנה לפרויקט תמ”א השייך לאחד משני הסוגים. אחריהן בדירוג המחיר, מגיעות הדירות המשופצות במסגרת תמ”א 38 המקורית והדירות החדשות בקומות החדשות שבאותה מסגרת. את הרשימה סוגרות הדירות החדשות לגמרי בבניינים שעברו פרויקט תמ”א 38/2. הן נחשבות ליקרות ביותר בסקאלת מחירים זו, ומחירן קרוב או זהה למחירן של דירות חדשות הנבנות בפרויקט בניה חדש שלא במסגרת תמ”א 38.

תמ”א 38 המקורית מאפשרת לנו חלון הזדמנויות

כפי שציינו בתחילה, חלק מהדיירים בבניינים העוברים פרויקט תמ”א 38 בצורתו המקורית נשארים לגור בביתם, משום שבפרויקט מסוג זה, הקבלן אינו מסדר עבורם מקום מגורים חלופי למשך הפרויקט. מגורים בבניין שהפך לאתר בניה למשך שנה וחצי או שנתיים, לעיתים, שוברים את רוחם של הדיירים והם מציעים את הדירות הללו למכירה. כאן, למהירי החלטה ולמזהי הזדמנויות נפתחת ההזדמנות לרכוש דירה משופצת במחיר שהוא נמוך באופן משמעותי (עד ל-15%-20% מתחת למחיר השוק) ממחירה של דירה חדשה בפרויקט בניה חדש.

לסיכום

פרויקטי תמ”א 38 (תמ”א המקורית ותמ”א 38/2 גם יחד) משנים את מפת הדיור הישראלית, לא רק בשל הדירות החדשות שנבנות במסגרתן ומוצעות למכירה, אלא גם בשל ההזדמנויות שהן פותחות בפני רוכשים ומשקיעים לרכישת דירות שמחירן נמוך, אבל איכותן גבוהה. יחד עם זאת, יש לבחון היטב כל אחת מהדירות הללו לגופו של עניין, ואת ההחלטה לגבש רק לאחר שבידיכם מצויים כל הנתונים הנדרשים.

The post דירות למכירה ברעננה. היתרונות של קניה מתמ”א 38 appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.