קוסמטיקה ותיקונים בסיסיים

רמת ההשקעה המינימלית אשר חייבת להתבצע בדירה שאתם מתכוונים להעמיד למכירה היא תיקוני הסדקים והפגמים הקיימים בקירות וברצפת הדירה. היות, ולרוב, מדובר בתיקונים קטנים ומקומיים, תוכלו לנסות לבצע זאת במו ידיכם, או להיעזר בשירותיו של איש מקצוע יעיל, אשר יסיים את המשימה תוך זמן קצר. להזמנת בעל מקצוע במקרה זה ישנה מטרה נוספת – כשאנחנו חיים בדירה לאורך זמן ישנם פגמים קטנים שבהם אנחנו מפסיקים לחוש עם השנים. עיניים “טריות” תחושנה בהם מיד, בדיוק במידה בהם יחושו בה מתעניינים זרים הנכנסים לדירה כדי לבדוק את התאמתה להם.

צביעת הקירות

עוד עבודת שיפוץ שנחשבת לבסיסית, ויכולה להפוך את מכירת הדירה לקלה יותר, היא צביעתה של הדירה. גם כאן, כמו בסוג השיפוץ הקודם, המדובר בפרויקט קצר מאד, אשר ישדרג בהרבה את הרושם הכללי שמשרה הדירה שלכם. על מנת לקלוע למכנה המשותף הרחב ביותר, צביעה בלבן קלאסי או בגווני קרם, תוכל למצב את הדירה שלכם בטווח טעמם של מתעניינים רבים, בעוד צביעתה בצבעים יוצאי דופן עלולה לסייג ולהותיר אותה בטוח צר וספציפי מאד של מתעניינים. במהלך השנים, ניתן להניח גם כי תקרת הדירה שלכם צברה לכלוך ושינתה את הגוון שלה, כך שבמרבית המקרים, גם מבלי לבחון פרטנית את המצב, כדאי לכלול גם את התקרה בתקציב שיפוץ הדירה. לרוב, שיפוץ כזה יחל בתיקוני השפכטל הנדרשים לקירות, מריחת הפריימר, וצביעת הקירות והתקרה לפחות בשתי שכבות צבעה, כשישנו זמן המתנה מינימלי מסוים בין שכבה אחת לזו שאחריה.

החלפת הריצוף

גם החלפת הריצוף, עדיין, עשויה להיכלל בתחום שיפוצים חלקיים וקוסמטיים. אם לדירתכם לא קיימת בעיה של גובה ולא קיימים הבדלי גובה משמעותיים, תוכל לבחור באחד מכיסויי הרצפה המשפרים את הנראות ואת הרושם הראשוני הכולל. פרקט, למינציה, PVC, – הכל כפי שתקציבכם מאפשר לכם ועל פי רמת ההשקעה לה אתם מוכנים. ריצוף חלקי שאינו כולל החלפת כל המרצפות בבית אף הוא אופציה, אבל יש לזכור, כי כאשר המדובר בריצוף המתבצע בהדבקה, ריצוף חלקי עלול להיות כרוך בקיומם של הבדלי גבהים בין השטחים המרוצפים מחדש לאלה שלא.

שיפוץ חדר האמבטיה – חלקי או מלא

המדרגה הבאה אליה תוכלו להגדיל את היקף השיפוץ שלכם, היא שיפוץ של חדר אמבטיה והשירותים. שיפוץ מלא של אזורים אלה מומלץ כשמדובר בדירה ישנה מאד, אשר בה כבר ניתן להבחין בסימני עובש ובכלים סניטריים אשר ראו ימים טובים יותר. שיפוץ קומפלט יכלול החלפת הצנרת, איטום אזורים נדרשים, חיפוי הקיר, את הריצוף ואת החלפתם של הכלים הסניטריים. יש לשים לב, כי עלויות חומרי הגמר, הכלים הסניטריים ותשלום לאנשי המקצוע שהללו מצריכים, אינן נכללות בהצעת המחיר שמעביר לכם קבלן השיפוצים, ועליהן תידרשו לשלם בנפרד. ביצוע שיפוץ מצומצם יותר, אשר כולל החלפת הריצוף והכלים הסניטריים אף הוא יכול להשפיע רבות על ערכו של הנכס ועלותו נמוכה יותר מזו של השיפוץ הכולל.

שיפוץ המטבח

המטבח, כמו חדר האמבטיה, נחשב לאחד מהחדרים הנבחנים ביותר על ידי מתעניינים בבואם לרכוש דירה. החלפה של ארונות המטבח אפילו בארונות זולים יותר, אבל חדשים למראה, היא טריק שכיח אצל מוכרי דירות, אבל טריק שעובד כמעט תמיד על הקונים.

שיפוץ כללי – מפה, רק השמיים (והתקציב שלכם) הם הגבול!

“שיפוצים כלליים” הוא שם כולל לכל הפרויקטים המורכבים והיקרים (יחסית לרמות השיפוץ הקודמות שהזכרנו). שיפוצים בדרגה זו, יכולים לא רק להקפיץ מעלה את מראיה של הדירה, אלא אף את ערכה בשל שיפוץ, למשל, של התשתיות השונות (כמו חשמל ואינסטלציה) ו/או חלוקה מחדש של החללים בדירה (שבירת קירות, בניית קירות שלמים וחצאי קירות). ברור למדי, כי משמעותו של שיפוץ מסוג זה הוא העלאה משמעותית בערכה של הדירה, שגם אם שטחה לא השתנה בעקבותיו, עדיין, יכול להעלאות אותה ממצב של דירת שלושה חדרים למצב של דירה בת ארבעה חדרים המחולקת נכון.

כיצד מחליטים מהו היקף השיפוצים הנדרש?

ההחלטה מבוססת על מספר קריטריונים – מצב ההתחלתי של הדירה, התקציב העומד לרשותכם, הזמן שעומד לרשותכם להשקיע בפרויקט כזה, וכמובן – בכמה תרצו להקפיץ את ערך דירתכם. במידה ואתם בוחרים באופציית השיפוץ הכללי, רצוי לבנות לעצמכם תקציב מפורט ומדויק ולהשתדל לדבוק בו לאורך כל הפרויקט. כמובן, חשוב גם להתקשר עם קבלן שיפוצים מקצועי, מנוסה ואמין בחוזה אשר כולל לוח תשלומים, המעוגן בהתקדמות הפרויקט.

The post האם שיפוץ מעלה את ערך הבית? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

התקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל היא מדינה למודת מלחמות, למודת צרות שהחלו מיד עם תקומתה. וכאילו אין לנו מספיק צרות, אנו גם נמצאים במיקום בעייתי מבחינה גיאולוגית, מיקום שמועד לרעידות אדמה ואף כאלו חזקות ביותר. לפני מאות שנים התרחשו פה רעידות אדמה שהשמידו כמעט לחלוטין את צפת, טבריה ומקומות אחרים וההערכות הן שאנו עומדים בשנים הקרובות בפני רעידת אדמה משמעותית, ולרעידת אדמה כזו צריך להיערך. בדיוק בשביל זה גובש התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה ת”י 413, תקן שנכנס לתוקף בשנת 1975 אך הוא חייב בניינים משנת 1980. זה אומר שכל מבנה שתוכנן לפני תחילת 1980 הוא מבנה שלא עומד בתקן החדש, והממשלה מחויבת למצוא פתרון לחיזוק המבנים הללו.

הסוכריה שכולם מקבלים

תמ”א 38 היא למעשה תוכנית שאמורה לתמרץ את כל הצדדים לחזק את המבנים הללו. ומי הם הצדדים? מצד אחד יש את המדינה שצריכה לממן פרויקט חיזוק כזה שעלותו יקרה מאוד כמובן וצריך למצוא לו מימון אחר, מצד שני יש את הדיירים שצריכים שהמבנה שבו הם מתגוררים יחוזק אך הם לא יכולים לממן את זה, ומצד שלישי יש את הקבלנים שצריכים סיבה מספיק טובה לממן את הפרויקט. תמ”א 38 היא תוכנית גאונית, תוכנית שנותנת מענה לכל הצדדים. היא מספקת זכויות בנייה למבנה כך שהדיירים יכולים ליהנות מהרחבות שונות, הקבלנים מקבלים כמובן גם הם נתח בעניין בדמות קומות נוספות בהן הם יכולים לבנות ולמכור והמדינה, היא פטורה ממימון הפרויקט.

אפשרויות הבנייה

תמ”א 38 נותנת אם כן זכויות בנייה שונות אשר מתמרצות הן את הדיירים והן את הקבלנים שאמורים לחזק את המבנים. הוועדה המקומית יכולה לאשר חלק מהפעולות הבאות: היא רשאית לאשר הקמה של קומה נוספת אך בשטח של עד מחצית מהשטח של הקומה שמתחתיה, שטח בו ניתן להוסיף יחידות דיור או להרחיב דירות קיימות, היא יכולה לאשר סגירה ומילוי של הקומה המפולשת בשביל להוסיף עוד דירות, היא יכולה לכלול חיזוק של המבנה והרחבה של הדירות הקיימות, אך זה מחייב שחלק מההרחבה תהיה של ממ”ד בגודל של לפחות 12 מ”ר, אפשר להוסיף לממ”ד הזה מרפסת חדשה, וכשמדובר על מבנה שאינו מיועד למגורים (תמ”א 38 תופסת גם במקרים כאלו) היא יכולה לאשר תוספת אגף בשטח הקומה או תוספת של קומה אחת.

על מי חלה תמ”א 38?

תמ”א 38 לא חלה על כל מבנה אם כן אלא רק כזה שעומד בקריטריונים הבאים: זה צריך להיות מבנה שנבנה לפי היתר בנייה לפני ינואר 1980, מבנה שכמובן לא נבנה לפי ת”י 413. אם מדובר על מבנה שקיבל היתר בנייה לאחר תאריך זה אך הוא אינו עומד בתקן, חלות עליו הוראות תמ”א 38 אך הוא לא זכאי לזכויות בנייה. אם מדובר על מבנים בהם אין תעבורה של אנשים כמו מחסנים וכדומה, גם עליהם לא חלה התמ”א כמו גם מבנים בעלי קומה אחת או שתיים עד שטח של 400 מ”ר.

העלאת ערך הנדל”ן

מיותר לציין שתמ”א 38 מעלה את ערך הנדל”ן ואף בצורה משמעותית. היא עד כדי כך מעלה את ערך הנדל”ן, עד שבאזורים בעלי ביקוש גבוה היה ועדיין ישנו גל של יוזמות לחיזוק מבנים במקום במסגרת התמ”א, יוזמות בדמות הצעות שונות מיזמים וקבלנים. ועדיין, למרות התמריצים הרבים ולמרות היוזמות הרבות, יש לא מעט קשיים ביישום התמ”א ובעיקר בקבלת האישורים מה שיצר מצב שבו רק מבנים בודדים יחסית נהנו מהתוכנית.

אפשרויות נוספות להעלאת ערך הנדל”ן

אם יש ברשותכם דירה או נדל”ן בכלל ישנן דרכים נוספות להעלות את ערכו ולעיתים, לא צריך יותר מאלפי שקלים בודדים עד עשרות אלפי שקלים מה שישתלם מאוד. אתם יכולים ליזום הוספה של מעלית בבניין בו הדירה שלכם קיימת, ונכון שזה גורר התנגדות של הדיירים לעיתים בעיקר של אלו שבקומות התחתונות, וזו הסיבה שהחלוקה במימון לא תהיה שווה, אתם יכולים להוסיף ממ”ד לדירה שלכם שיעלה לכם בסביבות המאה אלף שקלים אך עשוי להעלות את ערכה של הדירה בכמאה וחמישים אלף שקלים, ואתם יכולים כמובן לעשות גם שיפוץ לדירה, שיפוץ שלא חייב להיות משמעותי אלא יכול להיות גם מינורי יחסית עם השקעה קטנה, והתמורה תהיה גבוהה.

אין ספק שתמ”א 38 היא אופציה מצוינת להעלות את ערך הנדל”ן בתוך שלל אופציות יצירתיות יותר או פחות. אם הדירה שבבעלותכם נבנתה לפי תוכנית מהנדס לפני תחילת 1980, סביר להניח שהיא נבנתה בתקן הישן מה שאומר שכדאי לכם לחשוב על האופציה גם בגלל הבטיחות שלכם או של הדיירים שלכם וגם בגלל העלאת הערך. קבלנים ויזמים מוכנים לעיתים ללכת רחוק עם מה שהם מציעים, ובנוסף לאלו שהזכרנו הם מוכנים לעיתים להוסיף אינטרקום, גינה וכדומה כך שבכל מקרה כדאי לכם לשמוע מה יש להם להציע. זה לא עולה כסף נכון?

The post תמ”א 38 להעלאת ערך הנדל”ן appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.