במאמר זה נחקור מדוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא כה קריטי בישראל. נתעמק באבולוציה של תקני בנייה, באמצעים להערכת התנגדות של בניין, והופעת פרויקטים של התחדשות עירונית שמטרתם לשפר את העמידות של מבנים קיימים ולהעניק ביטחון רב יותר לאנשים שמתגוררים בהם.

המציאות של אסונות סיסמיים: מבנים מסוכנים, לא רעידות אדמה מסוכנות

המשפט “אין רעידות אדמה מסוכנות, רק מבנים מסוכנים” משמש תזכורת מוחלטת לאיומים האמיתיים במהלך אסונות סיסמיים. רעידות אדמה, כשלעצמן, אולי לא תמיד הרות אסון, אבל מבנים שנבנו בצורה גרועה עלולים להפוך אותן לאסונות קטלניים. כאשר האדמה רועדת, לרוב הבניינים שאנו שוהים בהם כמו בתים פרטיים, בנייני מגרים או בנייני משרדים, מהווים את הסיכון הגדול ביותר לחיי אדם. כתוצאה מכך, אמצעי ההגנה החזק ביותר נגד אסון שעלול להיגרם ברעידת אדמה הוא להבטיח שהמבנים בהם אנו גרים עומדים בתקנים מחמירים של עמידות בפני רעידות אדמה, כגון התקן הישראלי 413.

מבחינה היסטורית, תקנות הבנייה בישראל היו פחות מחמירות. מבנים שהוקמו לפני 1980, ברוב המקרים, לא נבנו על פי נורמות קפדניות של עמידות בפני רעידות אדמה. מבנים אלה מהווים סכנה פוטנציאלית, מכיוון שהם עשויים שלא לעמוד בדרישות של תקן 413 והם בסכנת קריסה במהלך רעידת אדמה. לעומת זאת, מבנים שנבנו לאחר שנת 1980 נבנו בהתאם לתקן העמידות בפני רעידות אדמה, מה ששיפר באופן ניכר את פרופיל הבטיחות שלהם. אמצעי בטיחות נוסף שנצפה במבנים רבים הוא הכללת מרחבים מוגנים, כמו ממ”ד או ממ”ק, המשפרים עוד יותר את השלמות המבנית הכוללת של הבניין.

לכן, חשוב שכל אזרח יעשה כל שביכולתו כדי להבטיח שהבית שלו עמיד בפני רעידות אדמה. האחריות להגביר את עמידות הבניין לפעילות סיסמית מוטלת עלינו, הדיירים. התייעצות עם מהנדס מבנים מורשה היא השלב הראשון בתהליך זה, ולאחריו יוזמות חיזוק פוטנציאליות, בהנחיית “תכנית המתאר הלאומית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה” או תמ”א 38, במידה והמבנה עומד בדרישות תקן 413.

הצורך והיישום של תמ”א 38: הגנה מפני סכנת רעידות אדמה

רגישותה של ישראל לרעידות אדמה חייבה גישה פרואקטיבית לשמירה על הסביבה הבנויה שלה. פרספקטיבה זו הולידה את תקן 413 בשנת 1975, המחייב עמידות בפני רעידות אדמה עבור מבנים חדשים. עם זאת, זה הותיר מבנים שנבנו לפני שנה זו במצב פגיע, ללא הגנה מפני פעילות סיסמית ומהווים סיכון פוטנציאלי לאנשים השוהים בהם.

כמענה למבנים פגיעים אלו, הוכנסה תמ”א 38 למניעת אירועי כשל מבנים ולחיזוק מבנים ישנים ובלתי ממוגנים. תמ”א 38 היא תוכנית שפותחה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה ומעודדת חיזוק מבנים לרעידות אדמה באמצעות מתן היתרי בנייה וזכויות, וכן על ידי מתן תמריצים להפיכת הפרויקט לכדאי כלכלית עבור יזמים וקבלנים. אך יש לכך כמה תנאים. כדי להיות זכאי לתמ”א 38, המבנה צריך להיות בנוי לפני 1 בינואר 1980 ולעמוד בתנאים ספציפיים המפורטים בתכנית.

השלב הראשוני של יישום תמ”א 38 מחייב מהנדס מבנים מורשה שיקבע האם המבנה מחייב חיזוק. לאחר הערכת עמידות המבנה, מגיש המהנדס דו”ח מפורט הכולל את מצבו הנוכחי של המבנה, שיטת החישוב הסטטית המשמשת להערכת חוזק המבנה ותכנית חיזוק אפשרית. הוועדה המקומית יכולה לתת היתרים לחיזוק המבנה ולבניית תוספות רק לאחר עיון בדו”ח זה.

שינוי הנוף העירוני: סוגים ויתרונות של פרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38 ניתנים לחלוקה רחבה לשלושה סוגים: חיזוק מבנים, הריסה ובינוי ופינוי בינוי. הקטגוריה הראשונה כוללת חיזוק מבנה קיים ללא הריסה. פרויקטים אלו עשויים לכלול חיזוק יסודות המבנה, שיפוץ המבנה, הרחבת דירות, הוספת מרחבים מוגנים ואף בניית קומות נוספות.

הקטגוריה השנייה, תמ”א 38-2, מאפשרת הריסה מלאה של בניין קיים ובניית בניין חדש, חזק ומרווח יותר במקומו.

פרויקטים של פינוי בינוי כוללים הריסה מוחלטת של מבנים ישנים והקמת מתחמי מגורים חדשים במקומם. פרויקטים אלה חלים לא רק על בניין בודד אלא על קבוצת בניינים הממוקמים על קרקע שיכולה להכיל בניינים ותשתיות חדשות.

בדרך כלל, חברות יזמיות או קבלנים מבצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. הם סופגים את כל העלויות הנלוות, ובסיומם נהנים הדיירים מבית משופץ, מרווח ובטוח יותר. בתמורה זוכות חברות אלו לבעלות על הדירות החדשות שנוספו במהלך הפרויקט, אותן הן יכולות למכור כדי להחזיר את השקעתם וליהנות מרווח.

היתרונות לבעלי הדירות לא מסתכמים רק בבטיחות משופרת, הם גם יכולים להרוויח מהרחבת שטח הדירה שלהם, הוספת מרפסות שמש, מעליות חדשות ומקומות חניה נוספים. השיפוץ הכולל משפר משמעותית את מראה הבניין, מעלה את ערך הדירות וכך מאפשר לבעלי הדירות למכור את דירותיהן במחיר גבוה משמעותית מערכן המקורי.

חברות כמו גלובלינקס, המתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לוקחות על עצמן את כל התהליך מתחילתו ועד סופו, ומבטיחות שכל מבנה יזכה לחיזוק יסודי ושיפוץ נרחב כדי לספק דירות בטוחות יותר, אסתטיות וגדולות יותר.

רוצים לשמוע יותר על חיזוק מבנים והתחדשות עירונית באמצעות חברת גלובלינקס? צרו איתנו קשר ונשמח לספר לכם יותר על הפרויקטים שלנו.

The post הקריטיות של חיזוק מבנים לרעידות אדמה בישראל appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

בשנת 1975 נכנס לתוקפו התקן הישראלי 413 אשר עוסק בעמידות המבנים בארץ במקרה של רעידות אדמה. משום כך, מבנים אשר הוקמו לפני שנה זו אינם מוגנים מפני רעידות אדמה ומהווים סכנה עבור דייריהם. כבר בחודשים האחרונים אנו עדים להיווצרות סדקים משמעותיים בבנייני מגורים ישנים ברחבי הארץ ואף לקריסתם של שניים מהם. תמ”א 38 נוצרה בדיוק על מנת למנוע מקרים אלו ולחזק מבנים ישנים שאינם מוגנים מפני רעידות אדמה. 

מהי תמ”א 38 וכיצד ניתן להחיל אותה על בניין מגורים?

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים. התוכנית פותחה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ובניה ומעודדת חיזוק מבנים בשלל אופנים בהם מתן היתרי בניה, מתן זכויות בניה וכן מתן תמריצים שיהפכו את הפרויקט לרווחי עבור יזמים וקבלנים. 

מבנים שיכולים להיות זכאים לתמ”א 38 הינם בניינים אשר הוקמו עד תאריך 1.1.1980 ובהתאם לקבלת מסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית ולתנאים המפורטים בתוכנית. 

מכיוון שמטרתה של תמ”א 38 היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה, התכנית כוללת הוראות והנחיות העוסקות בבחינת חוזק המבנה ובשיטת החיזוק המוצעת. לכן הסמכות הראשונה שקובעת האם בכלל ישנה היתכנות לביצוע תמ”א 38 בבניין הינו מהנדס המוסמך לתת אישור שאכן יש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. 

לאחר שהמהנדס בודק את עמידות המבנה הוא מגיש דו”ח לועדה המקומית המפרט את מצב השלד של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ותכנית אפשרית לשיטת חיזוק המבנה. רק לאחר מכן הוועדה המקומית רשאית לתת היתרי בניה לשם חיזוק המבנה ובניית תוספות.

מהם סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית?

ישנם שלושה סוגים של פרויקטים של תמ”א 38. חיזוק מבנים, הריסה והקמה של מבנה ופינוי בינוי. אלו ההבדלים ביניהם:

חיזוק מבנים (תמ”א 38)

בפרויקטים מסוג זה מתבצע חיזוק למבנה קיים מבלי להרוס אותו. הפרויקט כולל חיזוק של יסודות המבנה, שיפוץ כללי, הרחבת דירות, הוספת חדרי ממ”ד והוספת קומות נוספות למגורים. בפרויקטים אלו דיירי הבניין יכולים להתאגד ולהציע את המבנה לחברות יזמיות או קבלניות העוסקות בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית אשר יקחו על עצמן את ביצוע התהליך כולו. מכיוון שפרויקט תמ”א 38 הינו מורכב וכרוך בבירוקרטיה מסועפת, מומלץ שלא לבצע את הפרויקט באופן עצמאי אלא להיעזר בחברה בעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית אשר תדאג לכל הפרטים והבירוקרטיה ותספק את שירותי החיזוק והבניה. 

תמ”א 38-2

זהו למעשה תיקון לתכנית המתאר לחיזוק מבנים. השינוי הוא שבמקום ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ של מבנה קיים והוספת קומות, בפרויקט מסוג זה, ניתן להרוס את מבנה כולו ולבנות במקומו בניין חדש, חזק ומרווח אשר כולל תוספת קומות ומעניק לדייריו דירות חדשות לחלוטין.

בשונה מפרויקט פינוי בינוי אשר מיועד למתחם של מספר בניינים, תמ”א 38-2 כרוכה בפחות בירוקרטיה ומיועדת להריסה של בניין בודד ובניה של בניין חדש במקומו. 

פינוי בינוי

בפרויקטים של פינוי בינוי הורסים את הבניינים החדשים לחלוטין ובמקומם מקימים בנייני מגורים חדשים . מרגע שמתחם מגורים מוכרז כמתחם פינוי בינוי, כל דייריו עוברים לדיור חלופי עד סיום הפרויקט וקבלת דירה חדשה  בבניין חדש מודרני ויפייפה. פרויקט פינוי בינוי אינו פונה לבניין אחד אלא מיועד לקבוצת בניינים אשר קיימים על שטח המאפשר בניית בניינים חדשים ותשתיות מספקות. 

מי משלם על הפרויקט?

במקרים בהם דיירי הבניין מעוניינים להתאגד ולבצע את תהליך חיזוק הבניין ובניית קומות נוספות באופן עצמי, התשלום מוטל עליהם וכך גם הרווחים מהדירות הנוספות. משום שהרוב הגדול של בעלי הדירות מעדיף להשתמש בשירותיה של חברה יזמית או קבלנית לפרויקט, הפרויקט כולו מבוצע מתחילתו ועד סופו באמצעות החברה וכל העלויות הכרוכות בו מוטלות על החברה בלבד. בסיום הפרויקט הדיירים נהנים מדירות משופצות ומרווחות יותר ומבניין חזק, בטוח ויפה ללא תשלום מצידם. בתמורה, החברה המבצעת מחזיקה בבעלות הדירות החדשות שנוספו לפרויקט, מוכרות אותן וכך מניבה רווח מהפרויקט.

משום כך, בעלי הדירות יכולים ליהנות מפרויקטים של התחדשות עירונית ללא שום תשלום מצידם. 

מה מקבלים בעלי הדירות בסיום הפרויקט? 

המון! פרויקטים של חיזוק מבנים ופינוי בינוי מעניקים הטבות ויתרונות רבים לבעלי הדירות. הם נהנים מהרחבת שטח הדירה, מהוספת ממ”ד ו/או מרפסת שמש ומתוספת של מעלית בבניין. בנוסף הפרויקט כולל תוספת של מקומות חניה חדשים לדיירים.

הבניין כולו עובר שיפוץ איכותי ויפיפה שמשפר את חזותו של הבניין ואת כל החלל הפנימי שלו. כאשר הבניה מבוצעת בשיטה ירוקה, הדיירים בבניין נהנים מחיסכון בעלויות החשמל לאורך זמן. כל אלו מעלים את ערכן של הדירות בבניין באופן משמעותי ומאפשרים לבעליי הדירות המעוניינים בכך, למכור את דירותיהן בעלות גבוהה משמעותית מהשווי המקורי של שלהן.

והדבר החשוב מכל – הבניין כולו חזק ובטוח יותר מפני רעידות אדמה ומעניק שקט נפשי לדייריו. 

פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו למבוקשים מאוד בכל רחבי הארץ. חברת גלובלינקס הינה חברה המומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנו מבצעים עבור לקוחותינו את התהליך כולו מתחילתו ועד סופו, מחזקים כל מבנה באופן קפדני ואיכותי ומעניקים ללקוחותינו דירות בטוחות, יפות, ומרווחות יותר. לחברה ניסיון עשיר בהקמת פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובעיקר באיזור המרכז. 

The post חיזוק מבנים לרעידות אדמה: מדוע זה חשוב כל כך וכיצד עושים זאת? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.