כיצד עובד פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שמטרתו היא התחדשות עירונית. כלומר, לקחת אזורים בעלי אוכלוסייה מצומצמת בעלת תשתיות ישנות, לאזורים בעלי אוכלוסייה מוגדלת בעלי תשתיות איכותיות וחדישות. במסגרת פרויקט זה לרוב מתמקדים באזור כלשהו בעיר. על אזור זה מכריזים כמועמד לפרויקט פינוי בינוי. קבלן המעוניין בפרויקט לוקח את המושכת לידיים כאשר במהלך הפרויקט הוא הורס מספר כלשהו של מבנים לצורך בניית מבנים חדשים על פניהם. הריסת כל דירה ישנה אחת לרוב תאפשר לקבלן או ליזם לבנות על פניה לפחות 6 דירות. הדיירים אשר התגוררו במבנה שעתיד להיהרס מקבלים מהיזם הוצאות שכירות למשך פרק הזמן שבו הוא נדרש להתגורר מחוץ לביתו ולאחר שהקבלן מסיים את תהליך הבנייה, הדייר שב לביתו החדש אשר שודרג לחלוטין וקיבל תוספות בנייה. כלומר, הדירה אותה יקבל הדייר תהיה שווה הרבה יותר מהדירה אשר הרסו לו במסגרת הפרויקט.

האם פרויקט פינוי בינוי תמיד הולך בצורה חלקה?

חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר על פרויקט שמטרתו היא להסב רווח לשני הצדדים, הרי שהוא לא תמיד מתנהל בצורה פשוטה. ראשית כל, מהרגע שבו הוכרז שטח כשטח אשר מועמד לפינוי בינוי ועד הרגע שבו מתחילות בפועל עבודות הבנייה, יכולות לעבור שנים רבות. לעיתים בשל סיבות שלא תלויות בקבלן. על הקבלן להציג תוכנית בנייה לוועדת התכנון. וועדת התכנון צרירה להעניק אישור לתוכנית זו כאשר מטרת הוועדה היא לפתח באופן המקסימלי את האזור שבו הקבלן מיישם את התוכנית באופן ציבורי. מטרותיו של הקבלן לעומת זאת הן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט המדובר וכן, על כל דירה ישנה אשר הוא הורס במסגרת הפרויקט, לבנות כמה שיותר דירות חדשות.

פעמים רבות פרויקטים של בינוי פינוי נתקעים כבר בשלב האישורים הנדרשים או התכנונים הנדרשים עבור הפרויקט.

סוגיית הסכמת הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

כפי שבוודאי כבר הבנתם לדיירים של המבנים העתידים להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי עתיד להיות רווח גדול כתוצאה מפרויקט זה שכן, תמורת הדירה הישנה שלהם הם מקבלים דירה חדשה, אשר שוויה הכספי עולה באופן מהותי על שוויה המקורי. כמו כן, בכל משך תקופת הבנייה שהדיירים יתגוררו במבנה חלופי ההוצאות על שכירות הדירה החלופית וכן הארנונה ישולמו על ידי הקבלן או היזם העומד  בראש הפרויקט. גם עלות ההובלות בין דירה אחת לאחרת תהיה על חשבונו של הקבלן וכן תשלומים נוספים על עורכי דין ועוד, הקבלן ישלם. על מנת שהקבלן יוכל לממש את התוכנית בפועל, נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מהדיירים. אולם, לא פעם דיירים אשר מסרבים להתפנות מהדירה על אף שאינם הרוב, בשל התנגדותם לביצוע הפרויקט, עלולים להסב עיכובים לזמן ביצוע הפרויקט או לגרום ליזם לסגת בשל הקשיים שהם מערימים עליו. כיום, דייר אשר מתנגד לפינוי בינוי ואף ניגש לבית המשפט, חייב להציג לבית המשפט סיבות משכנעות להתנגדותו. במידה ובית המשפט יקבע כי סיבותיו לא מספיק משכנעות, הרי שהדייר יהיה חייב להתפנות מהדירה בצו משפטי או לחילופין לשלם פיצויים לכלל בעלי הדירות המסכימים למימוש התוכנית.

שאלות שחשוב לשאול יזם פינוי בינוי

בטרם אתם מחליטים לסרב או להסכים לפרויקט פינוי בינוי בדירת המגורים שלכם, הנה כמה שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי:

1. ראשית כל, כאשר היזם מציג בפניכם את החוזה, עליכם לבחור בעורך דין הבקיא בתחום חוזים מעין אלה. באמצעות עורך הדין תוכלו להבין את כלל הסעיפים בחוזה ולשאול את בסיום החוזה וכיצד היא מנוסחת, האם הקבלן מתחייב לסיים את הבנייה שיתחיל ומה יקרה במידה והבנייה איננה תסתיים בזמן כפי שהוא מבטיח ועוד. חשוב שעורך הדין יכוון אתכם לשאול את כלל השאלות הנכונות הנוגעות לחוזה.
2. חשוב מאוד שתבדקו מראש מהו הערך של הדירה שלכם ועל כן רצוי שתעזו בשמאי מקרקעין. לאחר שתדעו מהו שווי הדירה שלכם, עליכם לשאול את היזם: מה יהיה שווי הדירה לאחר ההליך, האם כלל הוצאות השכירות והארנונה יהיו על הקבלן בתקופה שבה הדייר עתיד להתגורר בדיור חלופי ועוד
3. חשוב מאוד לשאול את היזם מהן הערבויות אשר הוא מביא להם במידה והוא יפרוש מהפרויקט באמצע מכל סיבה באשר היא
4. כדאי לבחון את היזם ולשאול אותו בכמה פרויקטים של פינוי בינוי הוא היה שותף והאם הם יצאו לפועל? כמו כן, רצוי לברר מולו תוך כמה זמן יצאו הפרויקטים המדוברים לפועל? כדאי לברר מולו האם יש לו פרויקטים פינוי בינוי מוכרים שניתן לבחון על מנת לוודא כי מדובר ביזם אמין ועוד.
5. רצוי מאוד לשאול את היזם בכל הנוגע לתוכנית העומדת על הפרק. כמה דירות יבנו באזור, איזה מבנים שונים יתווספו בו ועוד?
6. רצוי מאוד לשאול את היזם מה יקרה במידה ויהיה רוב דיירים שיסכימו לביצוע הפרויקט אך בכל זאת יהיו דיירים שמהווים מיעוט שיביעו התנגדות. האם זה יגרום לו לסגת.

כאשר מדובר על שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי, רצוי מאוד לשאול את כל השאלות שיכולות להעיד כי מדובר בקבלן אמין, אשר יממש את התוכנית העומדת על הפרק בצורה הטובה ביותר וישמור על הזכויות שלכם כדיירים.

The post כיצד תדעו שיזם פינוי בינוי אמין? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

בכל מה שנוגע לערים, המונח התחדשות עירונית מתייחס לשיקום של אזור מסוים מבחינה חברתית או פיזית, מה שאומר תהליך שבסופו האזור יהיה אזור מתקדם יותר ואיכותי יותר. תהליך התחדשות עירונית יכול להיות מבוצע כמו גם יכול להיות יזום בדרכים שונות. הוא יכול להיות יוזמה של רשות מקומית, יכול להיות יוזמה של דיירי המקום ויכול להיות יוזמה של יזם שכל מטרתו היא רווח כספי.

תהליך שמונע על ידי הרשויות

למדינת ישראל יש אינטרס לחזק אזורים מוחלשים ולא רק כדי להעלות בהם את הרמה האנושית. יש ערים בהם יש אזורים עם בניינים ישנים עם מספר דירות, מה שאומר שהקרקע לא מנוצלת כמו שצריך לדירות חדשות. בערים הללו יש מצוקת שטחים לבנייה כמו גם מצוקת חנייה ותשתיות, והתחדשות עירונית בצורת פינוי בינוי שתיכף נסביר מהו, יכולה לעשות פלאים באזור. היא מזרימה דם חדש בצורת דיירים חדשים ואוכלוסייה ברמה גבוהה יותר, היא מאפשרת לחדש תשתיות ולשדרג את הקיימות וכולם מרוויחים.

תהליך שמונע על ידי יזמים

יש יזמים שרק מחפשים את ההזדמנות הבאה בנדל”ן. הם מחפשים אזורים בהם יש בניינים ישנים ונמוכים ומתכננים בהם פינוי בינוי. הם כמובן צריכים לקבל את הסכמת הדיירים במקום או לפחות של רובם, אך אם הם מצליחים הם גם משנים את פני האזור על ידי כך שהם בונים בניינים חדשים וגם מרוויחים לא מעט.

תהליך טבעי של התחדשות עירונית

יש אזורים בהם חיה בעיקר אוכלוסייה מבוגרת, אזורים בהם יש בתים ישנים ותשתיות במצב לא טוב. מטבע הדברים המבוגרים הולכים מהעולם בשלב כזה או אחר, ואוכלוסייה צעירה תופסת את מקומם. זה יכול להיות גם בשכונות מוחלשות בהן מחירי הדירות נמוכים, כך שזוגות צעירים קונים את הבתים הללו ואז יש להם דרישות. הם רוצים לשנות את פני השטח, רוצים יותר תשתיות, רוצים יותר מבנים קהילתיים ורוצים חינוך טוב יותר. הם רוצים שיפור פיזי של התשתיות והשירותים.

המצב בישראל

התחדשות עירונית החלה בישראל בשנת 1960, והיא התקיימה ומתקיימת באזורים רבים בתל אביב וביפו, בירושלים ובמקומות אחרים. יש כל הזמן התקדמות בתחום ויש שני תתי תחום בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, כשאחד מהם הוא פינוי בינוי והשני הוא תמ”א 38.

פינוי בינוי

מרכיב חשוב בהתחדשות העירונית בישראל הוא פינוי בינוי. פינוי בינוי הוא סטטוס של אזור מסוים, אזור בו הוחלט להרוס את בתי המגורים הנמוכים ולבנות במקומם בניינים גבוהים יותר עם יותר דירות. פינוי בינוי הוא פתרון מצוין או לפחות אחד הפתרונות להתמודדות עם מיעוט שטחי בנייה. יש ערים בהן אין כבר שטחים בהם אפשר לבנות והמחירים הולכים ומאמירים, ופינוי בינוי הוא למעשה לקחת תא שטח מסוים עם מספר דירות מסוים ולהגדיל את מספר הדירות בצורה משמעותית.

פינוי בינוי יכול להיות במסלולים שונים. הוא יכול להיות במסלול של תמ”א 38 שעליו נסביר בהמשך, הוא יכול להיות במסלול מיסוי בו הדיירים והיזם מקבלים הטבות מס מרחיקות לכת על הפרויקט, והוא יכול להיות במסלול בו הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט. בפינוי בינוי הדיירים הם מהמרוויחים הגדולים. במקום שהם יגורו בבית בו הם גרו עד עכשיו, בית ישן עם תשתיות ישנות ואולי גם בית קטן, הם יגורו בעתיד בבית גדול יותר או לפחות בגודל שהיה להם, בית עם תשתיות חדשות, עם נראות טובה יותר ובשורה התחתונה, בית ששווה הרבה יותר. ומה בינתיים? בין ההריסה של הבניין ובין בנייתן של הדירות החדשות בבניין החדש, הם יקבלו דירות שכורות והם לא ישלמו עליהן אלא היזם ישלם. הוא גם ישלם להם על הארנונה של הבניין הישן ויחד עם הטבות המס ושווי הדירה החדשה, זה משתלם במיוחד.

תמ”א 38

תמ”א 38 היא עוד צורה של התחדשות עירונית בישראל. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ונחשבים למבנים שנבנו בסטנדרטים נמוכים שיותר של בנייה. תמ”א 38 היא תוכנית בה יש יזם שמקבל את האפשרות לבצע את הפרויקט, יזם שבתמורה מקבל הקלות באישורים מהמדינה ואפשרות לבנות עוד כמה דירות בבניין המחוזק, יש את הדיירים שמקבלים בניין מחוזק יותר וכזה שעתיד לעמוד ברעידת אדמה עתידית, ומקבלים בנוסף גם הטבות שונות בדמות ממ”דים לדירות שלהם, מעלית, אינטרקום או כל דבר אחר שסוכם ביניהם לבין היזם. ויש כמובן את המדינה, מדינת ישראל שיש לה אחריות על האזרחים שגרים בה והיא צריכה להוציא המון כסף על חיזוק המבנים ובמקום זה, היא חוסכת המון כסף בתמורה לאישורים.

אין ספק שתמ”א 38 היא תוכנית יצירתית שכל הצדדים מרוויחים ממנה, והיא חלק משמעותי מהתחדשות עירונית. לא פעם היא משתלבת יחד עם פינוי בינוי מה שאומר שלפי תיקון 2 לתמ”א לא חייבים רק לחזק את המבנה אלא אפשרי גם להרוס אותו ולבנות מבנה חדש וחזק במקומו.

מדינת ישראל היא מדינה בה להתחדשות העירונית יש מקום, בעיקר בגלל צרכים נדל”ניים ואחרים. לא משנה מאיפה היוזמה של ההתחדשות מגיעה באזור מסוים, העיקר שהיא מגיעה וצריך לברך על כך.

The post התחדשות עירונית בישראל – דו”ח מצב appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

במדינת ישראל הולכים ואוזלים השטחים בהם ניתן לבנות בתי מגורים. זה דורש הפשרת עוד ועוד שטחים חקלאיים כמו גם שימוש בשטחים שאמורים להישאר ירוקים, והפתרון של המדינה למקרים הללו היא תוכנית פינוי בינוי. מהי תוכנית פינוי בינוי? תוכנית פינוי בינוי זו הכרזה על מתחם מסוים כעל מתחם המיועד להריסה ולבנייה נרחבת מחדש, כשהדיירים הקיימים מקבלים פיצוי מכובד. הפיצוי הוא דירה חדשה במקום זו שהם גרו בה, דירה שצריכה להיות לפחות בגודל של הדירה הקודמת ובדרך כלל גדולה יותר.

בין כך ובין כך, מדובר על דירה בעלת ערך גבוה הרבה יותר, על דירה שאותה אם הם ימכרו הם ירוויחו עליה הרבה יותר ממה שהיו מרוויחים אם היו מוכרים את הדירה הישנה. בנוסף, הם מקבלים דמי שכירות על הזמן בו הם צריכים לעזוב את דירתם הישנה ועד שדירתם החדשה מוכנה כמו גם תשלום ארנונה על הדירה הישנה.

כולם מרוויחים מתוכנית פינוי בינוי. הדיירים מנכס ששווה הרבה יותר, היזם ממכירת הדירות בפרויקט, והמדינה בכך שהיא מצליחה להגדיל את היצע הדירות, מה שבשאיפה יוביל בשלב כלשהוא גם להורדת מחירי הדיור (כרגע זה לא קורה)

הסיבות למדיניות פינוי בינוי

יש כמה סיבות למדיניות עליה הוכרז במשרד הבינוי, מדיניות שיכולה גם להיכפות על דיירים גם אם הם לא רוצים להתפנות.

• אזילת שטחים – השטחים שנמצאים ליד הערים הגדולות הולכים ואוזלים. יש מצוקה אמיתית של שטחים וצריך לפתור את הבעיה הזו, ואחת הדרכים היא על ידי תוכנית פינוי בינוי שמאפשרת לבנות יותר בתא שטח מסוים וחוסכת את הצורך לאתר עוד שטחים שכבר כמעט אין מהם.
• נגררות בעקבות הפרוור – תהליך הפרוור הוא תהליך בו בגלל שאין בתים למכירה במחירים הגיוניים בתוך הערים, מתחילה יותר ויותר בנייה בפרוורים. הבעיה היא שבפרוורים נוחות המחיה מופחתת כך לדוגמא התחבורה הציבורית שם פחות מפותחת, הצעירים עוזבים את העיר ויש עוד בעיות שונות בתהליך הפרוור. תוכנית פינוי בינוי מאפשרת להגדיל את כמות הבתים למכירה בעיר ולהאט את תהליך הפרוור.
• ציפוף הערים – יש גופי תכנון שקוראים לצופף את העיר עד כמה שניתן על פני הרחבה של העיר כמה שיותר. יש לזה סיבות שונות כמו הוזלת התשתיות וכדומה, ופינוי בינוי מאפשר לקיים את זה בצורה מיטבית.

המסלולים השונים

תוכנית פינוי בינוי יכולה להתבצע דרך מסלולים שונים כשהתהליך עצמו כולל הסכם של היזם עם הדיירים, מעבר שלהם לדירות שכורות, הריסת המבנה הישן, בניית בניין חדש, כניסת הדיירים הקודמים למבנה החדש וכמובן, מכירה של הדירות הנוספות על ידי היזם לשם רווח.

מסלול תמ”א 38

תמ”א 38 היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעישות אדמה. זו תוכנית שמיועדת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אז נכנסו תקני בנייה חדשים, תוכנית שמתמרצת אותם לחזק את המבנה והם מקבלים בתמורה תוספות בנייה, ממ”ד ו”צ’ופרים” אחרים והיזם מוסיף עוד כמה דירות ומהם הרווח שלו. כך המדינה לא צריכה לממן את חיזוק המבנים וכך הדיירים בטוחים יותר ועם בית בשווי גבוה יותר, וכך היזמים מרוויחים לא מעט.

תיקון מספר 2 לחוק תמ”א 38 קובע שאפשר לשלב את התוכנית עם תוכנית פינוי בינוי. מה זה אומר בפועל? זה אומר שבמקום לחזק את המבנה הקיים אפשר להרוס אותו ולבנות מבנה חדש, בניין שייבנה בהתאם לסטנדרטים המחמירים החדשים והדיירים, היזמים והמדינה ירוויחו מזה.

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי הוא המסלול הפופולארי ביותר וזה שדרכו התחילו רוב הפרויקטים של פינוי בינוי בארץ. מטרתו היא אחת, לתמרץ באמצעות הטבות מס את הדיירים, וזה קורה אחרי שהיזמים פונים לוועדה להתחדשות עירונית על מנת שזו תפנה לממשלה ותכריז על המתחם כעל מתחם פינוי בינוי מה שיזכה בהטבות מס נרחבות.

מסלול הרשות המקומית

יש מקרים בהם הראשות המקומית בעצמה היא זו שפונה לממשלה ומבקשת להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי. מי שמתכנן את הכול זו הרשות המקומית ומי שמוציא אותה אל הפועל אלו היזמים שנבחרים.

הסיכונים שבדרך

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט לא קצר, פרויקט בעל השלכות כלכליות גדולות מאוד עבור היזם. זה אומר שאם תהיה עצירה של הפרויקט במהלכו בגלל פשיטת רגל של היזם או מכל סיבה אחרת, הדיירים ימשיכו לגור בשכירות ויצטרכו לשלם את זה, והכל יתעכב והפגיעה הכלכלית תהיה גדולה, אלא אם כן הם קיבלו מהיזם מספיק ערבויות על הפרויקט.

קשיים מצד הדיירים

גם הדיירים עשויים להקשות לא מעט על היזם במהלך הדרך. חלק מהם עשויים שלא להסכים לפרויקט בגלל חוסר רצון לעבור לדירה אחרת מה שיכול לעכב ואף לתקוע את הפרויקט. יש דיירים שיעשו משא ומתן עקשני יותר על מנת לקבל כמה שיותר מהיזם, ויש כאלו שלא יסכימו מכיוון שההוצאות הכלכליות בדירה החדשה יהיו גבוהות יותר והם לא יכולים לעמוד בזה.

אין ספק שתוכנית פינוי בינוי היא תוכנית חשובה מאוד והיא יכולה לסייע בפתרון או לפחות בהקלת בעיית הדיור. היא מאפשרת לבעלי דירות ישנות להרוויח המון ולגור ברמה גבוהה יותר, ולמדינה לנצל שטחים בצורה טובה יותר.

The post תוכנית פינוי בינוי – מה זה אומר? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אם המצב של הבניין שלכם הוא כזה, יכול להיות שאתם צריכים לחשוב מחוץ לקופסא, יכול להיות שיש דרך לעזור לעצמכם ולשאר הדיירים בו והכוונה היא להתחדשות עירונית. התחדשות עירונית לעניין הבניין שלכם היא “פינוי בינוי”, והנה קצת מידע על האפשרות הזו כמו גם על איך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם.

מה זה פינוי בינוי?

במדינת ישראל השטחים לבנייה הולכים ומתמעטים, בעיקר סביב הערים הגדולות. יש יותר ויותר צורך בבתים חדשים אבל ההיצע לא גדל במיוחד, מה שמעלה את מחירי הדיור בצורה משמעותית. בנוסף, יש אזורים בערים שהמצב בהם מבחינה תשתיתית, מצב האוכלוסייה והאזור הם לא טובים, והדרך לעשות שינוי היא באמצעות פינוי בינוי, מה שאומר כשמו כן הוא – פינוי של בניין ישן, הריסה שלו ובניית בניין חדש במקומו. הדיירים יתפנו לתקופת ההריסה והבנייה ויחזרו לדירה חדשה שיקבלו.

מי מרוויח מזה?

פינוי בינוי היא רווח לכל הצדדים. מצד אחד יש את הדיירים שמקבלים דירה חדשה לפחות בגודל של הדירה הישנה שלהם ובדרך כלל יותר, מה שהופך אותם לבעלי נכס יוקרתי יותר. במקביל אליהם יש את היזם זה שלוקח את הפרויקט הזה על עצמו, הוא מממן אותו ודואג לו מא’ ועד ת’, ובסופו של דבר הוא מרוויח ממכירת כמות גדולה של דירות אותן הוא בונה. והמדינה? המדינה מצליחה לבנות יותר דירות על תא שטח מסוים. אם לפני כן לצורך העניין היו 4 דירות בבניין הישן ועכשיו יש 20, היא הצליחה לנצל את השטח בצורה מצוינת ותרמה למציאת פתרונות יעילים.

פינוי בינוי בפועל

בפועל, פינוי בינוי הוא פרויקט שיכול להתקיים בכמה מסלולים. מסלול אחד הוא מסלול המועצה המקומית שמקדמת את העניין אל מול משרד הבינוי והממשלה ופועלת להכריז על מתחם מסוים כעל מתחם שמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה הזו היא הכרזה שתקפה ל-6 שנים והיא צריכה להיות תחת הסכמה של הדיירים, אם כי יש מצבים בהם אפשר להתמודד גם עם דיירים סרבנים.

מסלול  נוסף הוא מסלול המס, מסלול בו היזם הוא זה שדוחף את הפרויקט לאחר שיש הסכמה של הדיירים, והם מקבלים בין השאר בתמורה הטבות מס על מס שבח ומיסים אחרים.

המסלול השלישי הוא מסלול שהוא שילוב של פינוי בינוי עם תמ”א 38. תמ”א 38 היא תוכנית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, תוכנית בה יזם מציע לחזק את המבנה ובתמורה הדיירים מקבלים הטבות שונות בדמות הרחבת הדירה שלהם, ממ”ד, מעלית או כל דבר אחר שמסוכם והיזם עצמו בונה עוד דירות בבניין ואותן הוא מוכר. יש אפשרות שתמ”א 38 תוביל לפינוי בינוי כך שייבנה מבנה מחוזק ולא יתבצע חיזוק.

ההליך מתבצע כך כשיש הסכמה ואת כל האישורים הדרושים, הדיירים שוכרים להם דירות חלופיות לתקופת ההריסה והבנייה, שכירות אותה משלם היזם לכל התקופה. בנוסף, הוא משלם גם את הארנונה של המבנה הישן לתקופה הזו וכמסיימים לבנות הדיירים מקבלים את הדירה החדשה לידיהם.

קידום פינוי בינוי

אם אתם רוצים לקדם פינוי בינוי בבניין הישן שלכם, יש כמה דברים שאתם צריכים לעשות:

• לרחרח עם שאר הדיירים – יכול להיות שאף אחד לא חשב על זה קודם וההצעה שלכם תתקבל בהתלהבות, אבל מצד שני, יכול להיות גם שלא תהיה יותר מידי התלהבות. מה שאתם צריכים לעשות זה לכנס את דיירי הבניין מה שכולל את בעלי הדירות השכורות בו להבין מי בעד ומי נגד ובעיקר כמה בעד וכמה נגד, וכמובן גם מהן הסיבות. כך יהיה לכם קל יותר להתנהל לגבי המשך הפרויקט אם בכלל.
• מציאת היזם המתאים – מי שמקדם בפועל פרויקט פינוי בינוי הוא יזם שעושה את זה כפי שציינו על מנת להרוויח על הדירות אותן הוא ימכור. אתם צריכים למצוא יזם כזה ויש בשפע, מה שאומר שסביר להניח שברגע שתתחילו לחפש, הם יתחילו להגיע אליכם בדרכים שונות. זה יכול להיות דרך חברים שלכם ששמעו על זה, יכול להיות מכרים של שכנים בבניין, המלצה של עורך דין ששכרו את שירותיו או בכל דרך אחרת. מה שחשוב מאוד בפרויקט כזה הוא האמינות של היזם, ולא פחות חשוב מכך היא היכולת שלו לעמוד בפרויקט כזה מכיוון שיש בו המון הוצאות ולהכנסות לוקח זמן להגיע. אל תתפתו לכל אחד ווודאו שיש לכם את כל הביטחונות הדרושים, וכמובן, אל תעשו שום צעד לפני שאתם שוכרים את שירותיו של עורך דין בתחום.
• מציאת עורך דין – בבואכם להתקדם עם יזם מסוים או אפילו לפני שיש לכם יזם שיבצע את הפרויקט, אתם צריכים למצוא עורך דין שילווה אתכם. עורך דין כזה צריך להיות עם קבלות בפרויקטים מעין אלו, צריך להיות עם כמה שיותר ניסיון וצריך להיות עם תקשורת טובה איתכם.

פרויקט פינוי בינוי יכול להיות הפתרון האידיאלי לבניין שלכם וכל מה שאתם צריכים זה לעשות את הדברים בצורה נכונה, להתייעץ עם מי שצריך ולא לחתום על כלום לפני שאתם מלווים בעורך דין מומחה בתחום.

The post כך תקדמו פינוי בינוי בבניין שלכם appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

ההתחדשות העירונית

ההתחדשות העירונית היא תהליך המבוצע, בדרך כלל, בשכונות ובאזורים הוותיקים יותר בערים, בהם מצבם של המבנים והתשתיות הוא ירוד. תהליך כזה מאפשר חידושו ורענונו של מבנה בודד או התייחסות למספר מבנים הסמוכים זה לזה. לרוב, מלווה תהליך התחדשות עירונית בהגדלת הצפיפות ספציפית באזור שבו הוא מבוצע, מתוך הדרישה שנוצרה בגין המחסור בקרקעות פנויות לבניה באזורים עירוניים.

האזורים בהם מרוכזת אוכלוסייה מבוגרת והתשתיות מוזנחות לאורך השנים, מאופיינים במחירי דיור זולים, יחסית, ולכן, הם מהווים אבן שואבת לזוגות צעירים, רווקים ומשפחות צעירות שהפרוטה אינה מצויה בכיסם. בד בבד עם ההגירה לאזור, מאופיין התהליך בהגדלתן של הדרישות למוסדות ציבוריים (למשל, גני ילדים ובתי ספר), כמו גם בצורך בשיפורה של החזות האזור. יוזמת ההתחדשות העירונית מגיעה כדי לענות על הצרכים הללו, ולשקם אזורים מסוג זה.

תהליך ההתחדשות העירונית עשוי להתחיל, לעיתים, ביוזמתה של הרשות המקומית אשר מזהה צורך בו באזורים ספציפיים. באמצעות שינוי תוכנית בניין עיר (תב”ע) מאפשרת הרשות המקומית את ניצולה של הקרקע באופן יעיל יותר, כמו גם את שיפורן של תשתיות התעבורה באזור (פתרון בעיות חניה, חידושם של כבישים וכן הלאה), וזאת – במקביל לחידושה של חזות האזור. שינויה של התב”ע, כשהיא משולבת במתן ההקלות המתמרצות במיסוי ובהיטלים, מעודדים את היזמים שמזהים את הפוטנציאל לרווח, והם אלה, אשר ברוב המקרים, מהווים המנוע מאחורי פרויקט התחדשות עירונית.

מסלולי ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית פועלת בשלושה מסלולים עיקריים: מסלול פינוי בינוי, מסלול עיבוי ותמ”א 38.

מסלול פינוי בינוי נחשב למעניין יותר מבין השלושה, ולכן, נתמקד בו ונרחיב עליו מעט.

כמתחם פינוי בינוי מוגדר שטח עירוני שהתקבלה החלטה להרוס את הבתים והבניינים הישנים הקיימים בו, ותחתם, לבנות בניינים חדשים שהם בעלי תשתיות משופרות יותר. הגורם המצוי מאחורי הכרזה כזו הוא משרד הבינוי והשיכון והוא עושה זאת באמצעות צו הכרזה, אשר תוקפו עד לשש שנים, אלא אם כן ההכרזה מקבלת הארכה. מטרתה של הכרזה זו היא שימוש פרודוקטיבי יותר בקרקע (לצורך פתרון מצוקת הדיור), במקביל לשיפור בתדמיתה של העיר, וזאת, מאחר ומרבית האזורים המוכרזים כמתחמים העתידיים לעבור את התהליך ממוקמים, בדרך כלל, בשכונות אשר מצבן הסוציו-אקונומי הוא ירוד. כיום, קיימים מספר עשרות מתחמי פינוי-בינוי בכל רחבי הארץ והם ממתינים לתחילתו של התהליך

מה מתרחש בהתחדשות עירונית פינוי בינוי?

במסגרת עסקת התחדשות עירונית פינוי בינוי חותמים בעלי הדירות בבניין המפונה על הסכם שיתוף פעולה עם יזם. בהסכם זה, מבטיח היזם לבעלי הדירות דירה חדשה ששטחה זהה (או גדול יותר) לשטח דירתם הקיימת תוך פרק זמן של עד לשלוש שנים ותשלום שכר הדירה החלופית במהלך הבניה. לאחר חתימת ההסכם, הורס היזם את המבנה הישן ובמקומו, הוא בונה מבנה שבו מספר הדירות הוא גדול יותר (חלק מהדירות החדשות ניתנות לבעלי הדירות הישנות וחלקן מהן נמכרות לדיירים חדשים). וזאת בהתאם להיתר הבניה אשר ניתן לו. כיום, נדרשת הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות במבנה לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי.

הגורמים הפעילים בתהליך

בפרויקט פינוי בינוי שותפים ארבעה גורמים:

הוועדה הבינ-משרדית להתחדשות עירונית – ועדה זו כוללת רשימה ארוכה של נציגים של משרדי ממשלה וגופים ציבוריים שונים. היא משמשת כזרוע של הממשלה לקידומו של פרויקט, כשהיא הגוף הקובע ומעדכן את הכללים ואת נהלי העבודה, בוחן את המתחמים אותם מציעות רשויות מקומיות והוא אף הגוף הממליץ על הכרזתה של הממשלה על מתחם זה או אחר כאזור פינוי בינוי.

הרשות המקומית – היא האחראית ליוזמות ולפעילויות הציבוריות המתרחשות במתחמי הפינוי בינוי והיא האחראית על הגשת רשימת המתחמים לוועדה. זאת, תוך יצירת מערכות תקציב סגורות עבור כל מתחם המוכרז וניהולן בחשבונות בנקים נפרדים, יצירת התקשרות מול אנשי המקצוע השונים הנדרשים להכנת מסמכי התכנון, קידומו של התכנון הסטטוטורי במתחם וכן הלאה.

החברה המנהלת / מנהל הפרויקט – הזרוע הביצועית אשר נבחרת בידי הרשות המקומית. משימתם היא קידום הפרויקט במסגרות התקציב ולוח הזמנים אשר נקבעו לו.

בעלי הנכסים – ביצוע הפעולות למימושן של הזכויות העומדות לרשות בעלי הנכסים על פי התב”עות החדשות, מבוצעות, לכאורה, בידי בעלי הנכסים, אולם בפועל, הן מבוצעות על ידי היזם.

על מנת לעודד פרויקטי פינוי בינוי במסלול ההתחדשות העירונית, ניתנים פטורים מתשלומים שונים (כמס שבח, מס הרכישה, מע”מ על שירותי בניה, היטל השבחה למגורים ועוד פטורים והנחות שונות).

The post הכל אודות התחדשות עירונית פינוי בינוי appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

מהי תמ”א 38?

תמ”א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מרעידות האדמה. התוכנית אושרה ע”י ממשלת ישראל בשנת 2005 ועוסקת בחיזוקם של המבנים הישנים שנבנו לפני שנת 1980, ובשל כך, הם אינם עומדים בת”י 413, התקן של מיגון וחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

מה מקומה של תמ”א 38 בשיפור חזות המבנים ובמגמת ההתחדשות העירונית?

בנייתן של דירות גג יוקרתיות על מבנה שעבר שיפוץ בפרויקט תמ”א 38, מצד אחד, ומצד שני, בנייתם של בניינים חדשים במקום בניינים ישנים ומטים לנפול, מצד שני, מעניקות לבעלי הדירות הגרים בהם שדרוג רציני לסביבת המגורים שלהם ומעלות את איכות חייהם באופן ניכר. מובן לגמרי, כי בד בבד עם שיפור המבנים, השכונה בה הם ממוקמים משתפרת בחזותה ומקבלת נופך חדש, עדכני ועכשווי יותר.

לאילו בניינים מתייחסת תמ”א 38?

תמ”א 38 מיועדת למבנים בני שלוש קומות ומעלה, אשר היתר בנייתם ניתן לפני שנת 1980. על מבנים נמוכים יותר מכך, מוענקות זכויות בניה מצומצמות יותר.

אילו סוגי תמ”א 38 קיימים?

התיקונים שהוכנסו בתמ”א 38 עם השנים, יצרו שלוש גרסאות אפשריות לביצוע פרויקט כזה:

תיקון ראשון לתמ”א 38

בתחילת דרכה של תמ”א 38, החוק העניק את האפשרות להוספת קומה אחת או קומה וחצי בלבד והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ”ר, כנגד חיזוקו של הבניין מפני רעידות האדמה.

תיקון שני לתמ”א 38 – פינוי בינוי

התיקון שנכנס לתוקפו ב-2010 מאפשר הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש, על בסיס תוכנית התמ”א 38 (עם תוספת של לפחות קומה אחת לגובהו), בדומה לתהליכי פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג זה, לא מאושרת חריגה מקוויו המקוריים של הבניין.

תיקון שלישי לתמ”א 38

התיקון אושר ב-2012 ומאפשר תוספת בניה של עד ל-2.5 קומות בבניין שחוזק במסגרת פרויקט תמ”א 38. לפני תיקון זה, כזכור, תמ”א 38 איפשרה הוספה של עד לקומה וחצי לבניין).

האם קיים קשר בין חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה לבין מיגון ביטחוני?

השילוב בין מימוש זכויות שמגיעות לכם בשל תמ”א 38 לבין הקמת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או מרחב מוגן המשותף לכל המבנה, מתבטא בדרכים שונות. למשל, מאחר ותמ”א 38 מאפשרת הוספה של עד 25 מ”ר לדירה, ניתן לעשות בחלק מהשטח שימוש כמ”מד. או, במידה, ובמסגרת הפרויקט נבנה לבניין טור ממ”דים (ממ”דים הבנויים האחד על גגו של הממ”ד שמתחתיו), ניתן להתייחס לטור ממ”דים כזה כאל רכיב קונסטרוקטיבי יעיל, אשר מחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.

מהן זכויותיהם של בעלי הדירות בביצוע תמ”א 38 בבניין?

במהלך ביצוע תמ”א 38 בבנין, מעבירים בעלי הדירות לקבלן/יזם את זכויות הבניה שלרשותם. בתמורה לזכויות אלו, הם מקבלים זכויות משני סוגים: הזכות לביצוע עבודות חיזוק עפ”י התקנים הנדרשים והכללים המקצועיים שנקבעו ע”י הרשויות, והזכות לשיפור בחזות הבניין ובדירות, כפי שהיא מוסכמת ביניהם ובין הקבלן במהלך המשא והמתן המתנהל עם הקבלן. בנוסף, כוללות הזכויות גם את העמידה בלוחות הזמנים המובטחים וצמצום ההפרעה לאיכות חייהם בזמן העבודה למינימום.

האם נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט כזה?

בתחילת הדרך, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות בבנין לביצוע פרויקט תמ”א 38. אולם, עם השנים והתיקונים שהוכנסו בתוכנית, לא קיימת חובה לרוב המוחלט, אלא שהדרישה מתחלקת על פי הדירוג הבא:

חיזוק ללא תוספות בניה דורש רוב של 51% מבעלי הדירות בבנין

חיזוק והרחבת הדירות הקיימות דורשים רוב של 60%

ניצול מלא ומרבי של זכויות התמ”א דורש 66% ומחייב אישור הוועדה המקומית ואישור המפקח האחראי על רישום מקרקעין, הריסת הבנין ובניית בנין חדש מחייבות רוב של 80% מבעלי הדירות

האם ניתן לחייב בעל דירה המתנגד לביצוע הפרויקט?

התשובה כאן אינה חד משמעית, והיא תלויה בנסיבות ההתנגדות. אבל, מאחר, ומלכתחילה, התיקונים לתמ”א 38 ייתרו את הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין, להתנגדותו של דייר זה או אחר ישנו משקל נמוך מזה שהיה לו בעבר. יחד עם זאת, במקרים בהם בעלי הדירות מעלים טיעונים כבדי משקל ומהותיים בשל הפגיעה שנגרמה (או עלולה להיגרם) לו נפגע מחמת קיומו של פרויקט התמ”א, יידרש בית המשפט לפסוק בין זכותו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות בבנין לבצע את החיזוק לבנין.

כמה זה יעלה לכם?

ברור כי שאלת המחיר היא ככל הנראה השאלה שמעניינת ביותר את הקהל הרחב. עקרונית, אין זה מקובל לחייב את בעלי הדירות בבנין עבור שירותי הבניה והשירותים הנלווים אליה (כמו שכרם של המהנדס, הפועלים, המודדים, הוצאות ההיתרים והרישוי וכן הלאה).

The post תמ”א 38 – שאלות ותשובות appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.