מדינת ישראל היא מדינה שיש לה לא מעט צרות. הצרות עליהן אנו שומעים הן בעיקר צרות פוליטיות, צרות מדיניות, צרות חברתיות וכמובן מעל לכל, צרות ביטחוניות. וכאילו כל זה לא מספיק, מדינת ישראל נמצאת גם בסיכון לא מבוטל לרעידת אדמה חזקה, סיכון שעלול יום אחד להתממש ולגרום לנזק אדיר.

למעשה, המומחים בתחום גיאולוגים ואחרים, טוענים שזו לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי. על פי כל הפרמטרים שיש, בשנים הקרובות תתרחש רעידת אדמה משמעותית במדינת ישראל, רעידת אדמה אליה צריך להיערך כדי להקטין את הנזק עד כמה שניתן וכמובן, להקטין את כמות הנפגעים בהתאם לאפשרי.

איך עושים את זה? יש 2 צעדים חשובים שצריך לעשות. האחד, להדריך את הציבור. להכניס לו עוד פעם ועוד פעם לראש שרעידת אדמה כזו עלולה להתרחש, לתרגל אותו מה לעשות כשזו תגיע על מנת שהוא יהיה כמה שיותר מוכן. הצעד השני הוא לוודא שהמבנים מחוזקים מספיק ויכולים לעמוד ברעידת אדמה חזקה, ואת המבנים שלא יכולים לעמוד ברעידת אדמה כזו, לחזק.

התקן הישראלי לעמידות מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל כבר מזמן הבינה שהתקן שהיה בעבר לא יספק את החוזק למבנים בעת רעידת אדמה. כבר בסוף שנות ה-70 נכנס לתוקפו תקן ת”י 413 שמדבר על אילו סטנדרטים של בנייה צריכים להיות ובאילו חומרים צריך לעשות שימוש. בתחילת שנת 1980 הוא כבר הפך למחייב, מה שאומר שכל מבנה שנבנה מרגע זה צריך לעמוד בתקינה החדשה.

התקן הישראלי החדש (משנת 1980) לעמידות  מפני רעידות אדמה אמור לספק את המענה הדרוש למבנים שלא יכולים לעמוד ברעידת אדמה. הוא אמור להיות זה שיפתור את הבעיה ואכן, הבתים שנבנו מאז הם בתים חזקים ועמידים הרבה יותר.

אבל מה עם כל הבניינים שנבנו לפני שנת 1980? הם הרי נבנו בתקן הישן… מי שגר בהם נמצא בסכנה תמידית להתמוטטות בעת רעידת אדמה ובחלט היה צריך לעשות עם זה משהו. מה אפשר לעשות? אפשר לעשות פרויקט חיזוק מבנים אוו המדינה הייתה מממנת, פרויקט שיעלה מיליארדים רבים שלא באמת יש למדינת ישראל.

ישבו המומחים וחשבו, איך אפשר לפתור את הבעיה בלי לממן אותה? והגיעו לפתרון מבריק. מדינת ישראל תדרבן יזמים וקבלנים לעשות הם בעצמם את החיזוק של המבנים, דירבון שיהיה בעיקר על ידי זכויות בנייה של אותם יזמים כך שהם יהיו בעלי אינטרס לחזק את המבנים כי הם ירוויחו את עלות הדירות שהם ימכרו לאחר מכן.

כך מדינת ישראל תחסוך המון כסף ומצד שני תדאג לאזרחיה, גם אלו שגרים בבניינים ישנים מאוד, וכך היזמים ירוויחו והדיירים של הבניינים הללו, יקבלו מבנה מחוזק יותר ובטוח יותר.

אבל כאן נוצרה בעיה “קטנה”. שיפוץ וחיזוק של מבנים יוצר לא מעט בלגן. הרי הבניין הופך להיות אתר בנייה של ממש לכמה חודשים לפחות, והדיירים עשויים לסבול. במקרים מסוימים אף יהיה צורך לפנות את הדיירים לתקופת מה והדיירים בבניינם הללו שחלק מהם גם לא צעירים, יסרבו לכל הבלגן הזה. אז מה בכל זאת יכול לשכנע אותם מעבר לעניין הבטיחות? הדיירים אם כן צריכים גם הם לקבל הטבות שונות שידחפו אותם לעשות את החיזוק ואת ההטבות הללו היזמים והקבלנים נותנים להם.

האפשרויות שעומדות בפני הדיירים

דיירים בבניין שמועמד לתמ”א 38, קודם כל מרוויחים את הבטיחות והביטחון. בנוסף, ברגע שהבניין בטוח יותר הערך של הדירה שלהם עולה, וגם זה רווח מצידם. אבל היזמים צריכים הרי לדחוף עוד יותר את הדיירים לבצע את הפרויקט, והמדינה ם היא התגייסה לטובת העניין ומאפשרת כל מיני תוספות ו”צ’ופרים” לדיירים.

במסגרת תמ”א 38 הדיירים יכולים לקבל תוספת של מרחבים מוגנים לדיר שלהם מה שאומר במילים אחרות – עוד חדר, ועוד חדר זה יותר מקום והעלאת ערך הדירה שלהם. הם יכולים לקבל מרחב מוגן קומתי ויכולים לקבל מעלית לבניין, יכולים לקבל עיצוב מחודש של הבניין כמו כניסה עם אינטרקום וכדומה, מרפסת חדשה וכדומה. חשוב כמובן לדעת שכל חריגה מהיקף המבנה המקורי, מחייבת אישור של וועדת הבנייה המקומית מה שבדרך כלל מתקבל.

פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט בעידוד המדינה, וחלק מעידוד זה גם אומר פחות בירוקרטיה והאצה של תהליכים. בסופו של דבר כל הצדדים אמורים להיות מרוצים.

איך מוצאים חברת תמ”א 38?

בגלל האטרקטיביות של הפרויקט יש לא מעט קבלנים ויזמים שמשכנעים בעלי בנינים ישנים לבצע אותו. אבל חשוב לזכור שחלק מהם בתחילת דרכם, חלק לא מנוסים מספיק וגם אם כן, חלק מהם לא מגובים כלכלית לכזה פרויקט.

בבואכם למצוא חברה לתמ”א 38 אתם צריכים קודם כל לוודא שיש לה את הניסיון המתאים. שהיא כבר ביצעה כמה פרויקטים כאלו והיא יודעת מה ההבדל בין בנייה מאפס ובין חיזוק מבנים. בנוסף, אתם צריכים לוודא שיש לה גב כלכלי ואתם יכולים לערוך בירור מקיף על החברה בשביל לדעת עליה יותר.

חשוב גם להבין מה מידת הניסיון של החברה על הרשות המקומית הספציפית. האם היא כבר הייתה באינטראקציה קודמת עם הרשות או שלא.

The post מדוע כדאי לעשות תמ”א 38 בבניין? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל היא מדינה מועדת לרעישות אדמה. ההיסטוריה מלמדת שאחת לכמאה שנה מתרחשת פה רעידת אדמה משמעותית, רעידת אדמה שבעבר החריבה אזורים שלמים. על פי כל המומחים, זו רק שאלה של זמן מתי תתרחש גם פה בישראל רעידת אדמה כזו והמדינה צריכה להיערך לכך. מאז 1980, מבנים נבנים בתקן מחמיר יותר ממה שהיה לפני כן, תקן שדורש חיזוקים רבים שאמורים לתת מענה יעיל במקרה של רעידת אדמה. הבעיה היא עם המבנים שנבנו עם היתרי בנייה לפני תחילת 1980, מבנים שחייבים חיזוק וכמה שיותר מהר ובדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים ישנים.

מהי התוכנית?

תמ”א 38 היא תוכנית בה ניתן פתרון למימון חיזוק המבנים הללו, פתרון יצירתי בו כולם מרוויחים. מה זה אומר? זה אומר שדיירי בניין שנבנה בתקן הישן מוצאים יזם או קבלן שעוסק בתמ”א 38, והוא מצידו לוקח עליו את הפרויקט. הוא מחזק את הבניין בהתאם לנהלים והתמורה שלו היא לא כספית באופן ישיר, אלא הזכות לבנות עוד קומה או שתיים עם זכויות כמובן, ואת הדירות שהוא בונה בקומות החדשות למכור ומזה הוא מתפרנס. הדיירים מצידם מקבלים עוד כמה הטבות על הפרויקט, הטבות בדמות בניית מעלית, ממ”דים לדירות שלהם, הוספת מרפסת, שיפוץ הבניין, בניית הלובי או דברים אחרים שמותרים מבחינת החוק ושעליהם סוכם בין הדיירים לבין הקבלן. כך כולם מרוויחים, המדינה שלא צריכה לממן את פרויקט החיזוק, הדיירים שמקבלים תוספת בנייה ודברים נוספים והקבלן שבונה דירות ומוכר אותן.

תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2

יש שתי אפשריות של יישום התוכנית. הראשונה היא כפי שציינו, נחתם הסכם בין הדיירים לקבלן, הוועדה המקומית מאשרת את הפרויקט ויוצאים לדרך. אופציה שנייה שהיא תמ”א 32/2 היא הריסת הבניין הקיים עד היסוד, ובניית בניין חדש במקומו. יש יתרונות רבים לכך והעיקריים שבהם הם שלא צריך להיות תלויים באילוצים של בניין ישן וכדומה, אך חשוב לעשות את זה בזהירות ולקבל ערבויות על שכירות וכדומה, והוועדות המקומיות מערימות יותר קשיים.

יתרונות קניית דירה מתמ”א 38

פועל יוצא אם כן של תמ”א 38 הוא שנבנות דירות חדשות בבניין, דירות שנבנו על ידי הקבלן ומהן הוא מרוויח. מדובר אם כן על דירות חדשות בבניין ישן, ויש להן כמה יתרונות:

• לוחות זמנים – מי שקנה בעבר דירה בבניין חדש יודע עד כמה לוחות הזמנים שהקבלן התחייב עליהם עשויים להיות וורסטיליים. ברוב המקרים הקבלן לא נותן את המפתח לדירה בזמן, מה שעלול לגרום ללא מעט בעיות לדיירים הנכנסים. הם צריכים להמשיך לגור בבית פחות נוח או להמשיך ולשלם שכירות וההוצאות על כך יכולות להיות רבות (יש אומנם בדרך כלל הסכם והקבלן מחויב לשלם שכירות, אך הוא לא תמיד יעמוד בזה) כשמדובר על דירה למכירה מתמ”א 38, מדובר על דירות שנבנות מהר יותר מה גם שקונים את הדירות החדשות לאחר שהן כבר מוכנות ואין צורך להמתין או להתעצבן מלוח זמנים שסוכם ולא ממש מתממש.
• הכרת השכנים – אחת הבעיות בקניית דירה חדשה הוא אי הכרת השנים. יש לא מעט סיפורים על אנשים שרכשו דירה חדשה בבניין חדש, ויחד איתם נכנסו עוד דיירים אחרים שחלק מהם הפכו לבלתי נסבלים. שכנים עבריינים, שכנים רועשים ברמה בלתי נסבלת, שכנים מלוכלכים ועוד אין ספור בעיות אחרות שעלולות להיות. כשקונים דירה חדשה בבניין חדש זה סיכון לא קטן שצריך לקחת בחשבון. כשמדובר על דירה מתמ”א 38, מדובר על דירה שכבר גרים בה דיירים ורק בדירות החדשות שנבנו בפרוייקט יש דיירים חדשים. אם אתם מאלו ששוקלים לרכוש דירה מהפרויקט, תוכלו בקלות לברר על הדיירים הקיימים, תוכלו לתהות האם הם מתאימים לכם והסיכויים שתיפלו קטנים הרבה יותר מאשר בבניין חדש. כך אתם גם מקבלים דירה חדשה וגם שכנים שמראש מקובלים עליכם.
• מחיר – היתרון הגדול ביותר של דירות למכירה מתמ”א 38 הוא המחיר. רכישת דירה חדשה כיום בישראל היא בלתי אפשרית עבור רבים, ורבים שרוצים כזו נאלצים כפי שציינו להתפשר על דירה מיד שנייה. בעיקר כשמדובר על אזורי ביקוש, דירות חדשות בבניינים חדשים עולות הון תועפות ולא נראה שהמצב בישראל עומד להשתפר בשנים הקרובות. דירות מתמ”א 38 יכולות להיות פתרון מצוין עבור מי שמתעקש על דירה חדשה אך לא יכול להרשות לעצמו אחת כזו. מדובר על דירות במחירים הרבה יותר נמוכים מדירות חדשות בבניינים חדשים ובהחלט כדאי לשקול את זה כאופציה טובה.

לעשות את הבחירה הנכונה

ברכישת דירה יש לא מעט שיקולים, בין חדשה לישנה, בין אזור מסוים לאחר וכדומה. בבואכם לחפש דירה ובמידה ואתם מחפשים דירה חדשה, דירה למכירה מתמ”א 38 היא משהו שאתם צריכים לקחת בחשבון. יש לה לא מעט יתרונות, יתרונות שיכולים להיות בשבילכם ההבדל בין לקנות דירה או שלא.

The post דירות למכירה מתמ”א 38 appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.