תמ”א 38 – מה מקבלים הדיירים?

דיירים המתגוררים בבניין הנבחר לשם יישום תוכנית תמ”א 38, כאשר התוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יקבלו במסגרת תכונית זו, תוספת של לפחות 25 מ”ר לדירת המגורים שלהם. הדיירים יקבלו גם מרפסת, ממ”ד ולא פעם גם חנייה ומחסן. הבניין עצמו יקבל תוספת של 2 קומות ו2 מעליות וכן, חדר המדרגות שבבניין ישופץ. גם תשתיות הבניין הישנות ישופצו. אין ספק שדיירי מבנה שבו עתידה לחול תוכנית תמ”א 38, מקבלים תמורה נאה על הסכמתם לביצוע התוכנית במבנה שלהם: דירת המגורים שלהם תהיה איכותית יותר וגדולה יותר וכן, הבניין שבו יתגוררו יהיה יוקרתי וחדש יותר. אך מעבר לכך, ערך הדירה שלהם יעלה ועל כן, במידה והם יחליטו למכור את הדירה הם ירוויחו מכך סכום העולה על הסכום שבו הם היו מוכרים את דירתם טרם בוצע הפרויקט בבניין.

ומה מרוויח מכך היזם אשר מוציא את הפרויקט לפועל? היזם לרוב יקבל אפשרות לבנות דירות חדשות שערכן יהיה גבוה יותר מהדירות שקיימות במבנה. הדירות יבנו על הגג ולרוב יהיו דירות יוקרתיות כגון: דירות גן, פנטהאוזים ועוד.

מה קורה אם דייר איננו מסכים למימוש הפרויקט בבניין?

אחת השאלות שנשאלות במסגרת מימוש פרויקט תמ”א 38 היא: מה קורה במקרה שבו דייר איננו מסכים לביצוע התוכנית או מה קורה במקרה של דייר שמסרב להתפנות מהבניין לצורך מימוש התוכנית בו, בשל אי הסכמתו למימוש פרויקט זה? ובכן, חשוב מאוד לדעת שדיירי הבניין חייבים להעניק את הסכמתם המלאה ליזם בתמורה לשדרוג הדירה שלהם. מכיוון שעלות הפרויקט כולו הוא על היזם, לכאורה לא נראה כי ישנה סיבה ניכרת לעין לסירובו של דייר. אולם, יחד עם זאת, לעיתים קיימים מקרים שבהם דיירים אינם מסכימים לעזוב את דירת המגורים שלהם לצורך בנייה במסגרת הפרויקט או שלא מסכימים כלל לביצוע הפרויקט בבניין המגורים שבו הם מתגוררים. על הדיירים לערוך אסיפה שבמהלכה יש לקבל הסכמה של 66 אחוזים מהדיירים המתגוררים בבניין. כלומר, אין צורך בהסכמה של כלל הדיירים על מנת ליישם תוכנית תמ”א 38 בבניין. אולם, לא פעם דיירים שמהווים מיעוט שאיננו מסכים פונים לבית המשפט וגורמים ליזם לוותר על הפרויקט בשל קשיים שהם מערימים עליו. דיירים עושים זאת בשל סיבות שונות כגון: חלקם מאמינים כי הם לא מקבלים תמורה דומה לתמורה אותם מקבלים דיירים אחרים במבנה או שהם מאמינים כי היזם לא מספיק אמין. במקרה שכזה, רצוי מראש לבחור בחברה אמינה העוסקת בתחום שתהווה את היזם בתוכנית. מעבר לכך, רצוי שכל דייר ייעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלו ובהתאם לכך, יבין שמשתלם לו או לחילופין לא משתלם לו לבחור בפרויקט.

לא פעם, הפתרון לדייר סרבן יגבול בהכרעת בית המשפט העליון בכל הנוגע לאי הרלוונטיות של התנגדות הדייר.

כיצד דואגים לשמור על הזכויות בתמ”א 38?

אין ספק שחשוב מאוד שהדיירים ישמרו על הזכויות שלהם בפרויקט תמ”א 38 אל מול היזמים. לכן, כדאי לנקוט בכמה פעולות לצורך שמירה על זכויות:

1. רצוי מאוד שהדיירים יבקשו ערבויות מהיזם, על מנת לוודא שהפרויקט לא יעצור באמצע הדרך בשל כל סיבה באשר היא. יזמים לרוב יעניקו לדיירים ערבויות כספית אשר יבטיחו את סיום הבנייה.
2. רצוי מאוד שכלל הדיירים יעזרו בבעל מקצוע כגון: אדריכל, עורך דין או שמרי מקרקעין על מנת שיעברו על החוזה שעתיד להיחתם מול היזם ויוודאו כי מדובר בחוזה בטוח עבורם. יש צורך לדאוג שהתמורה בין הדיירים תהיה זהה בפרויקט על מנת למזער ולמנוע עד כמה שניתן התנגדות דיירים לפרויקט.
3. כמובן שחשוב מאוד לבדוק מיהו היזם אשר עתיד לבצע את פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם. חשוב מאוד לוודא שמדובר ביזם אמין, אשר עסק לא מעט בפרויקטים מעין אלה וידוע כי הוא עושה זאת בצורה המקצועית ביותר. על יזם מעין זה ניתן לסמוך כי יבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, אשר תשמור על זכויות הדיירים וכן, שהבנייה תסתיים במסגרת התוכנית בצורה מוצלחת וללא עיכובים מיותרים בדרך. בהחלט רצוי לברר כל מה שניתן אודות היזם בטרם עורכים ישיבת דיירים ומכריעים לגבי תמ”א 38.

The post כל מה שצריך לדעת על תמ”א 38 appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

מהי תמ”א 38?

תמ”א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מרעידות האדמה. התוכנית אושרה ע”י ממשלת ישראל בשנת 2005 ועוסקת בחיזוקם של המבנים הישנים שנבנו לפני שנת 1980, ובשל כך, הם אינם עומדים בת”י 413, התקן של מיגון וחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

מה מקומה של תמ”א 38 בשיפור חזות המבנים ובמגמת ההתחדשות העירונית?

בנייתן של דירות גג יוקרתיות על מבנה שעבר שיפוץ בפרויקט תמ”א 38, מצד אחד, ומצד שני, בנייתם של בניינים חדשים במקום בניינים ישנים ומטים לנפול, מצד שני, מעניקות לבעלי הדירות הגרים בהם שדרוג רציני לסביבת המגורים שלהם ומעלות את איכות חייהם באופן ניכר. מובן לגמרי, כי בד בבד עם שיפור המבנים, השכונה בה הם ממוקמים משתפרת בחזותה ומקבלת נופך חדש, עדכני ועכשווי יותר.

לאילו בניינים מתייחסת תמ”א 38?

תמ”א 38 מיועדת למבנים בני שלוש קומות ומעלה, אשר היתר בנייתם ניתן לפני שנת 1980. על מבנים נמוכים יותר מכך, מוענקות זכויות בניה מצומצמות יותר.

אילו סוגי תמ”א 38 קיימים?

התיקונים שהוכנסו בתמ”א 38 עם השנים, יצרו שלוש גרסאות אפשריות לביצוע פרויקט כזה:

תיקון ראשון לתמ”א 38

בתחילת דרכה של תמ”א 38, החוק העניק את האפשרות להוספת קומה אחת או קומה וחצי בלבד והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ”ר, כנגד חיזוקו של הבניין מפני רעידות האדמה.

תיקון שני לתמ”א 38 – פינוי בינוי

התיקון שנכנס לתוקפו ב-2010 מאפשר הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש, על בסיס תוכנית התמ”א 38 (עם תוספת של לפחות קומה אחת לגובהו), בדומה לתהליכי פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג זה, לא מאושרת חריגה מקוויו המקוריים של הבניין.

תיקון שלישי לתמ”א 38

התיקון אושר ב-2012 ומאפשר תוספת בניה של עד ל-2.5 קומות בבניין שחוזק במסגרת פרויקט תמ”א 38. לפני תיקון זה, כזכור, תמ”א 38 איפשרה הוספה של עד לקומה וחצי לבניין).

האם קיים קשר בין חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה לבין מיגון ביטחוני?

השילוב בין מימוש זכויות שמגיעות לכם בשל תמ”א 38 לבין הקמת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או מרחב מוגן המשותף לכל המבנה, מתבטא בדרכים שונות. למשל, מאחר ותמ”א 38 מאפשרת הוספה של עד 25 מ”ר לדירה, ניתן לעשות בחלק מהשטח שימוש כמ”מד. או, במידה, ובמסגרת הפרויקט נבנה לבניין טור ממ”דים (ממ”דים הבנויים האחד על גגו של הממ”ד שמתחתיו), ניתן להתייחס לטור ממ”דים כזה כאל רכיב קונסטרוקטיבי יעיל, אשר מחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.

מהן זכויותיהם של בעלי הדירות בביצוע תמ”א 38 בבניין?

במהלך ביצוע תמ”א 38 בבנין, מעבירים בעלי הדירות לקבלן/יזם את זכויות הבניה שלרשותם. בתמורה לזכויות אלו, הם מקבלים זכויות משני סוגים: הזכות לביצוע עבודות חיזוק עפ”י התקנים הנדרשים והכללים המקצועיים שנקבעו ע”י הרשויות, והזכות לשיפור בחזות הבניין ובדירות, כפי שהיא מוסכמת ביניהם ובין הקבלן במהלך המשא והמתן המתנהל עם הקבלן. בנוסף, כוללות הזכויות גם את העמידה בלוחות הזמנים המובטחים וצמצום ההפרעה לאיכות חייהם בזמן העבודה למינימום.

האם נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט כזה?

בתחילת הדרך, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות בבנין לביצוע פרויקט תמ”א 38. אולם, עם השנים והתיקונים שהוכנסו בתוכנית, לא קיימת חובה לרוב המוחלט, אלא שהדרישה מתחלקת על פי הדירוג הבא:

חיזוק ללא תוספות בניה דורש רוב של 51% מבעלי הדירות בבנין

חיזוק והרחבת הדירות הקיימות דורשים רוב של 60%

ניצול מלא ומרבי של זכויות התמ”א דורש 66% ומחייב אישור הוועדה המקומית ואישור המפקח האחראי על רישום מקרקעין, הריסת הבנין ובניית בנין חדש מחייבות רוב של 80% מבעלי הדירות

האם ניתן לחייב בעל דירה המתנגד לביצוע הפרויקט?

התשובה כאן אינה חד משמעית, והיא תלויה בנסיבות ההתנגדות. אבל, מאחר, ומלכתחילה, התיקונים לתמ”א 38 ייתרו את הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין, להתנגדותו של דייר זה או אחר ישנו משקל נמוך מזה שהיה לו בעבר. יחד עם זאת, במקרים בהם בעלי הדירות מעלים טיעונים כבדי משקל ומהותיים בשל הפגיעה שנגרמה (או עלולה להיגרם) לו נפגע מחמת קיומו של פרויקט התמ”א, יידרש בית המשפט לפסוק בין זכותו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות בבנין לבצע את החיזוק לבנין.

כמה זה יעלה לכם?

ברור כי שאלת המחיר היא ככל הנראה השאלה שמעניינת ביותר את הקהל הרחב. עקרונית, אין זה מקובל לחייב את בעלי הדירות בבנין עבור שירותי הבניה והשירותים הנלווים אליה (כמו שכרם של המהנדס, הפועלים, המודדים, הוצאות ההיתרים והרישוי וכן הלאה).

The post תמ”א 38 – שאלות ותשובות appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.