במדינת ישראל הולכים ואוזלים השטחים בהם ניתן לבנות בתי מגורים. זה דורש הפשרת עוד ועוד שטחים חקלאיים כמו גם שימוש בשטחים שאמורים להישאר ירוקים, והפתרון של המדינה למקרים הללו היא תוכנית פינוי בינוי. מהי תוכנית פינוי בינוי? תוכנית פינוי בינוי זו הכרזה על מתחם מסוים כעל מתחם המיועד להריסה ולבנייה נרחבת מחדש, כשהדיירים הקיימים מקבלים פיצוי מכובד. הפיצוי הוא דירה חדשה במקום זו שהם גרו בה, דירה שצריכה להיות לפחות בגודל של הדירה הקודמת ובדרך כלל גדולה יותר.

בין כך ובין כך, מדובר על דירה בעלת ערך גבוה הרבה יותר, על דירה שאותה אם הם ימכרו הם ירוויחו עליה הרבה יותר ממה שהיו מרוויחים אם היו מוכרים את הדירה הישנה. בנוסף, הם מקבלים דמי שכירות על הזמן בו הם צריכים לעזוב את דירתם הישנה ועד שדירתם החדשה מוכנה כמו גם תשלום ארנונה על הדירה הישנה.

כולם מרוויחים מתוכנית פינוי בינוי. הדיירים מנכס ששווה הרבה יותר, היזם ממכירת הדירות בפרויקט, והמדינה בכך שהיא מצליחה להגדיל את היצע הדירות, מה שבשאיפה יוביל בשלב כלשהוא גם להורדת מחירי הדיור (כרגע זה לא קורה)

הסיבות למדיניות פינוי בינוי

יש כמה סיבות למדיניות עליה הוכרז במשרד הבינוי, מדיניות שיכולה גם להיכפות על דיירים גם אם הם לא רוצים להתפנות.

• אזילת שטחים – השטחים שנמצאים ליד הערים הגדולות הולכים ואוזלים. יש מצוקה אמיתית של שטחים וצריך לפתור את הבעיה הזו, ואחת הדרכים היא על ידי תוכנית פינוי בינוי שמאפשרת לבנות יותר בתא שטח מסוים וחוסכת את הצורך לאתר עוד שטחים שכבר כמעט אין מהם.
• נגררות בעקבות הפרוור – תהליך הפרוור הוא תהליך בו בגלל שאין בתים למכירה במחירים הגיוניים בתוך הערים, מתחילה יותר ויותר בנייה בפרוורים. הבעיה היא שבפרוורים נוחות המחיה מופחתת כך לדוגמא התחבורה הציבורית שם פחות מפותחת, הצעירים עוזבים את העיר ויש עוד בעיות שונות בתהליך הפרוור. תוכנית פינוי בינוי מאפשרת להגדיל את כמות הבתים למכירה בעיר ולהאט את תהליך הפרוור.
• ציפוף הערים – יש גופי תכנון שקוראים לצופף את העיר עד כמה שניתן על פני הרחבה של העיר כמה שיותר. יש לזה סיבות שונות כמו הוזלת התשתיות וכדומה, ופינוי בינוי מאפשר לקיים את זה בצורה מיטבית.

המסלולים השונים

תוכנית פינוי בינוי יכולה להתבצע דרך מסלולים שונים כשהתהליך עצמו כולל הסכם של היזם עם הדיירים, מעבר שלהם לדירות שכורות, הריסת המבנה הישן, בניית בניין חדש, כניסת הדיירים הקודמים למבנה החדש וכמובן, מכירה של הדירות הנוספות על ידי היזם לשם רווח.

מסלול תמ”א 38

תמ”א 38 היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעישות אדמה. זו תוכנית שמיועדת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980 אז נכנסו תקני בנייה חדשים, תוכנית שמתמרצת אותם לחזק את המבנה והם מקבלים בתמורה תוספות בנייה, ממ”ד ו”צ’ופרים” אחרים והיזם מוסיף עוד כמה דירות ומהם הרווח שלו. כך המדינה לא צריכה לממן את חיזוק המבנים וכך הדיירים בטוחים יותר ועם בית בשווי גבוה יותר, וכך היזמים מרוויחים לא מעט.

תיקון מספר 2 לחוק תמ”א 38 קובע שאפשר לשלב את התוכנית עם תוכנית פינוי בינוי. מה זה אומר בפועל? זה אומר שבמקום לחזק את המבנה הקיים אפשר להרוס אותו ולבנות מבנה חדש, בניין שייבנה בהתאם לסטנדרטים המחמירים החדשים והדיירים, היזמים והמדינה ירוויחו מזה.

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי הוא המסלול הפופולארי ביותר וזה שדרכו התחילו רוב הפרויקטים של פינוי בינוי בארץ. מטרתו היא אחת, לתמרץ באמצעות הטבות מס את הדיירים, וזה קורה אחרי שהיזמים פונים לוועדה להתחדשות עירונית על מנת שזו תפנה לממשלה ותכריז על המתחם כעל מתחם פינוי בינוי מה שיזכה בהטבות מס נרחבות.

מסלול הרשות המקומית

יש מקרים בהם הראשות המקומית בעצמה היא זו שפונה לממשלה ומבקשת להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי. מי שמתכנן את הכול זו הרשות המקומית ומי שמוציא אותה אל הפועל אלו היזמים שנבחרים.

הסיכונים שבדרך

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט לא קצר, פרויקט בעל השלכות כלכליות גדולות מאוד עבור היזם. זה אומר שאם תהיה עצירה של הפרויקט במהלכו בגלל פשיטת רגל של היזם או מכל סיבה אחרת, הדיירים ימשיכו לגור בשכירות ויצטרכו לשלם את זה, והכל יתעכב והפגיעה הכלכלית תהיה גדולה, אלא אם כן הם קיבלו מהיזם מספיק ערבויות על הפרויקט.

קשיים מצד הדיירים

גם הדיירים עשויים להקשות לא מעט על היזם במהלך הדרך. חלק מהם עשויים שלא להסכים לפרויקט בגלל חוסר רצון לעבור לדירה אחרת מה שיכול לעכב ואף לתקוע את הפרויקט. יש דיירים שיעשו משא ומתן עקשני יותר על מנת לקבל כמה שיותר מהיזם, ויש כאלו שלא יסכימו מכיוון שההוצאות הכלכליות בדירה החדשה יהיו גבוהות יותר והם לא יכולים לעמוד בזה.

אין ספק שתוכנית פינוי בינוי היא תוכנית חשובה מאוד והיא יכולה לסייע בפתרון או לפחות בהקלת בעיית הדיור. היא מאפשרת לבעלי דירות ישנות להרוויח המון ולגור ברמה גבוהה יותר, ולמדינה לנצל שטחים בצורה טובה יותר.

The post תוכנית פינוי בינוי – מה זה אומר? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אם גם אתם הרגשתם בשנים האחרונות פה ושם את רעידות האדמה הקטנות, אם גם אתם אמרתם לעצמכם: “נו, מזל שהרעידות פה בישראל לא משמעותיות כמו ב…” אתם קצת משלים את עצמכם. אז נכון, רעידות האדמה שהיו בעידן המודרני, בעשרות השנים האחרונות לא גרמו לנזק או לנפגעים, אבל לצערנו על פי כל המומחים, אנחנו רגע לפני שזה קורה.

כל מי שקצת מבין בתחום ויודע את ההיסטוריה של ארץ ישראל בעניין, יודע שכנראה לא נוכל לברוח מזה. לפני מאות שנים היו פה רעידות אדמה שהעלימו ערים שלמות כמעט (כמו צפת וטבריה) והבעיה היא שאנחנו נמצאים על השבר הסורי אפריקאי. מה זה אומר?

הנה הסבר קצר. כדור הארץ מורכב מלוחות טקטוניים ונראה כמו כדור רגל. ברגע שלוח אחד נוגע בשני יש רעידת אדמה, ועל פי כל החוקרים, רעידות האדמה הקלות שהיו פה בשנים האחרונות, הן הכנה לרעידת אדמה הרסנית במיוחד.

לא צריך לפחד

נשמע מפחיד נכון? נכון. אבל רעידת אדמה היא אסון טבע שאפשר להתכונן אליו. כן, אם מתכוננים כמו שצריך, אם מגיעים מוכנים לאירוע כזה הסיכויים להיפגע הם נמוכים. אז ממה נפגעים ברעידת אדמה? יש כל מיני תיאוריות בעניין, כל מיני דברים שאנשים חושבים ותוהים לעצמם, אבל קטסטרופה מרעידת אדמה נגרמת רק בגלל דבר אחד – התמוטטות של מבנים. האדמה לא פותחת את פיה ואין דרך אחת להיפגע ברעידת אדמה, ורוב הנפגעים הם נפגעים ששהו במבנה ישן, מבנה חלש שלא עמד ברעידה.

תקן 413

לשמחתנו, במדינת ישראל רוב הבניינים והמבנים בכלל הם מבנים שנבנו בתקן מחמיר. מה זה התקן המחמיר הזה? התקן הזה הוא תקן 413 שהוא סטנדרט בנייה כזה שיוכל להחזיק מעמד במקרה בו תתרחש רעידת אדמה. הוא נחקק כבר בשנת 1975 אבל החל להיאכף בשנת 1980, ולכן כל המבנים שנבנו לאחר תחילת 1980 אלו מבנים שנחשבים בטוחים.

אבל רגע, מה עם המבנים הישנים? יש הרי לא מעט כאלו שנבנו לפני שנת 1980 נכון? אכן כן, והמבנים הללו הם מבנים ישנים ומסוכנים במקרה של רעידת אדמה.

אז ממשלת ישראל ישבה וחשבה, חשבה וישבה והגיעה למסקנה שלתקן את כל המבנים הישנים, לחזק אותם ולשפץ אותם זה הון תועפות. מה זה הון תועפות? מיליארדים, מיליארדים שהמדינה לא רוצה להוציא. אז מה עושים? מסתבר שכשחושבים טוב יש פתרון. כשרוצים להיות יצירתיים זה מצליח. מה הפתרון? הפתרון הוא תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים ישנים כדי שיהיו מוכנים לרעידת אדמה אם תבוא וכשתבוא.

תמריץ משמעותי לקבלנים ויזמים

כל מבנה אם כן שנבנה לפני שנת 1980, לפני שסטנדרט הבנייה החדש נכנס לעבודה והפך לחובה, מועד לפורענות. בשביל שדיירים בבניין כזה יסכימו לפנות אותו ולאפשר חיזוק של המבנה על כל ההשלכות שלו, צריך קודם כל קבלנים ויזמים שיסכימו לקחת את העניין לידיים, ישכנעו את הדיירים ויריצו את האישורים ואת הפרויקט עצמו. אבל המדינה לא רוצה או יכולה לשלם ליזמים הללו ומה שהיא עושה במקום זה, זה לתמרץ אותם. הם ישפצו את המבנה ובתמורה הם יקבלו זכויות בנייה בבניין, יבנו את הבתים החדשים וימכרו או ישכירו אותם. אין ספק שזה משתלם מאוד ונותן להם את האופציה להרוויח לא מעט כסף בזמן קצר יחסית.

מה המדינה מאשרת?

בכדי שאותם יזמים או קבלנים יוכלו להתחיל ולשפץ את המבנים כמו גם לבנות עוד דירות על מנת להרוויח מהן, הם צריכים לקבל אישור מוועדת הבנייה המקומית. וועדת הבנייה המקומית יכולה לאשר כמה פעולות והנה כמה דוגמאות. היא יכולה לאשר חיזוק של המבנה והרחבה של הדירות הקיימות, אבל בגודל של עד 25 מ”ר כשאם אין ממ”ד בדירה הוא חייב להיות חלק מההרחבה. הוועדה יכולה מצד שני לאשר לקבלן להוסיף עוד שתי קומות ועליהן להנות דירות, או להרחיב שטח של קומה קיימת ובה לבנות דירות חדשות.

היא יכולה לאשר בנוסף לממ”ד גם מרפסת חדשה ויכולה גם לאשר רק חיזוק של המבנה בלי תוספת בנייה, מה שלא יאפשר לקבלנים וליזמים לעשות את זה בחינם.

האם לכל מבנה יש זכאות?

לא כל מבנה יכול להשתתף בפרויקט, מסיבה פשוטה. יש כאלו שבנו לאחר תחילת 1980 שלא על פי התקן, ולהם אין זכויות בנייה אך הם יצטרכו לחזק את המבנה על חשבונם. רק מבנים שלא בנויים על פי תקן 413 ושנבנו לפני תחילת שנת 1980 יהיו זכאים לזכויות בנייה. יש מבנים שנבנו אחרי תחילת 1980 אבל יש להם פטור מתקן 413, מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ”ר, או מבנים שאין בהם אנשים רוב הזמן.  התמ”א גם לא חלה על מבנים שמיועדים להריסה כמו גם על מחסנים נטושים וכדומה.

מה מרוויחים הדיירים?

הדיירים מרוויחים במסגרת תמ”א 38 כמה דברים. קודם כל, הם מרוויחים בניין מחוזק, בניין שעומד בתקן מפני רעידות אדמה והוא יכול להחזיר מעמד בלי להתמוטט. שנית, הם מקבלים כל מיני “צ’ופרים” מהקבלן, צ’ופרים כמו אינטרקום חדש, צביעה וחידוש של חדר המדרגות או כל מקום ציבורי אחר. יש מקרים בהם הדיירים מקבלים מעלית חדשה והוועדה יכולה לאשר אותה גם אם היא חרגה מגבולות הבניין, וכמובן, התוספת של המרחבים המוגנים שמוסיפה גם היא לביטחון האישי.

The post אודות חיזוק מבנים ישנים appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

קצת על רעידות אדמה

הסבר מלא לאיך נגרמות רעידות אדמה אין ממש, אבל יש הסבר למה קורה ברעידת אדמה. כדור הארץ מורכב מלוחות לוחות שקרובים האחד לשני, מה שנראה כמו כדורגל. הלוחות הללו לא אמורים לגעת האחד בשני ויש תזוזה תמידית שלהם, ואם לוח אחד נוגע בלוח אחר, יש רעידת אדמה. מדינת ישראל כפי שציינו נמצאת על השבר הסורי אפריקאי או במילים אחרות, בחיבור בין שני לוחות כאלו. זו הסיבה שמדינת ישראל מועדת לרעידת אדמה והמומחים טוענים כבר שנים שרעידה חזקה עשויה להגיע בכל רגע. אז מה עושים בשביל להימנע מרעידת אדמה? איך אפשר להפחית משמעותית את כמות הנפגעים?

עיקר הנפגעים – מהתמוטטות מבנים

כשהיינו קטנים וראינו סרטים מצויירים, כשרצו לדמות בהם רעידת אדמה היו מציגים את זה ככה שהאדמה הייתה פוערת את פיה. אבל זה לא באמת קורה במציאות ברעידת אדמה, היא לא באמת פוערת את פיה וכל מי שנמצא עליה נבלע בתוכה אלא היא רועדת וגורמת בעיקר לקריסה של מבנים ולנפילת חפצים שמסכנים את האנשים. רובם המכריע של הנפגעים, נפגעים בגלל המבנים ולא משום סיבה אחרת, והפתרון היא חיזוק של המבנים. מדינת ישראל הבינה את זה כבר מזמן וחיפשה תמריץ לפרוייקטים של חיזוק, וכך נולדה לה תמ”א 38 – התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

תמ”א 38

מדינת ישראל הבינה כבר מזמן שהפתרון או לפחות הפתרון החלקי לצפי הנפגעים הגדול חלילה מרעידת אדמה הוא חיזוק של המבנים. זו הסיבה שבשנת 1975 נכתב התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, תקן שהפך למחייה בשנת 1980. התקן הוא תקן 413 וכל קבלן היום מחוייב לבנות בסטנדרטים הרלוונטיים, שאם לא כן המבנה עשוי להיהרס בגלל הסיכון שיש בו. אבל מה עושים עם כל המבנים שנבנו לפני 1980 ועדיין קיימים? מה עם החיזוק שלהם ואיך מגנים על האזרחים שמתגוררים בהם? צריך אם כן לחזק את אותם המבנים אבל חיזוק כזה יהיה יקר. זה אומר הוצאה גדולה מאוד למדינת ישראל וצריך היה לחשוב על פתרון יצירתי.

לשכנע את הדיירים והקבלנים

הקבלנים מצידם מוכנים כמובן לחזק מבנים אבל הם יעשו את זה בתשלום מה שהמדינה תתקשה לעמוד בו, והאזרחים מצידם לא ירצו את הבלגן שסביב פרויקט כזה בבניין שלהם ומה שצריך זה לתמרץ את הקבלנים ואת האזרחים. איך עושים את זה? עם תמ”א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שמאפשרת לקבלנים לבצע את החיזוק ללא תשלום ישיר אך במקום זה, הם יקבלו זכויות בנייה ויוכלו לבנות עוד בתים בבניין ואותם למכור. הדיירים מצידם יקבלו בניין חזק יותר כמו גם עוד כמה תמריצים שיעלו את ערך הדירה שלהם ויהפכו את החיים שלהם לנוחים יותר.

אפשרויות הוועדה המאשרת

התוכנית נותנת אם כן זכויות בנייה ויש בכל מקום את הוועדה המקומית שמתכננת ומאשרת, ועומדות בפניה כמה אפשרויות. אפשרות אחת היא לאשר רק את חיזוק המבנה בלי לאשר תוספות בנייה, מה שלא ייתן שום תמריץ לקבלן ולדיירים ולא ממש יעבוד. אפשרות שנייה היא לאפשר לקבלנים לבנות עד 2 קומות בהן ניתן יהיה לבנות דירות חדשות, או להרחיב את שטח הקומה שמתחת או לבנות עוד 2 קומות על ידי פתיחת אגף נוסף. אפשרות נוספת שיש לוועדה לאשר היא הרחבה של הדירות הקיימות בבניין, תוספת שיכולה להגיע עד ל-25 מ”ר ברוטו לכל דירה שמתוכם חייבים גם להוסיף ממ”ד. אפשר בנוסף לממד לבנות מרפסת חדשה ואפשר גם לסגור את הקומה המפולשת ולבנות בה דירות חדשות.

התמריצים לדיירים

צריך אם כן לתמרץ גם את הדיירים כדי שיסכימו לפרויקט מסוג זה. ולכן, גם הם יקבלו כל מיני תוספות שהוועדה תאשר, תוספות ושדרוגים שיהפכו את החיים שלהם לנוחים יותר וכמובן, גם יעלו את ערך הדירה ככה שזה ישתלם להם. התמריצים הללו יכולים להיות:

• חנייה לכל משפחה – אם אין לכל משפחה חנייה משלה, יכול להיות שהוועדה תאשר הרחבת החנייה הקיימת כך שלכולם יהיו חניות וביניהם גם לדירות החדשות.
• מעלית – תמ”א 38 מאפשרת התקנת מעלית מה שיכול להיות גם אם המעלית חורגת מהקווים הבסיסיים של הבניין. מעלית יכולה להעלות את ערך הדירות בצורה משמעותית.
• תוספת של מרחבים מוגנים – במציאות הישראלית כל מרחב מוגן מבורך. זה אומר שאפשר להוסיף מרחבים מוגנים גם בצורת מרחב מוגן דירתי וגם בצורת מרחב מוגן קומתי (לכמה משפחות)

אין ספק שתמ”א 38 היא ההוכחה לכך שכשחושבים מחוץ לקופסא אפשר לקבל לא מעט רעיונות טובים. בתוכנית הזו כולם יוצאים מרוצים, הן הדיירים, הן הקבלנים וכמובן המדינה שלא צריכה לממן.

The post חיזוק מבנים לרעידות אדמה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תמ”א 38 והדרך בה היא מסייעת להתמודד עם איומי רעידות האדמה

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ”א 38 (בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה). התוכנית גובשה במטרה לעודד את חיזוקם של המבנים הישנים יותר מפני השפעותיהן של רעידות האדמה. זאת, על פי נהלים וכללים ברורים שנחקרו וגובשו על ידי אנשי מקצוע בתחום (אדריכלים ומהנדסים מומחים בתחומם).

מה כוללת תמ”א 38 באספקט של חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה?

חיזוקם של מבנים שהוקמו לפני שנת 1980. הערכת המומחים גורסת כי מבנים אשר הוקמו לפני שנה זו, לא נבנו על פי התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה – ת”י 413, אשר נכנס לתוקפו בשנת 1975, לכן, מן הסתם, מבנים שנבנו לפני שנה זו, אינם מסוגלים לעמוד בכוחות שיופעלו עליהם בעת רעידת אדמה, ויהפכו למלכודות לגרים בתוכם.

במקרים מסוימים, מאשרת התוכנית את הריסתו של כל הבניין והקמתו מחדש. הפעם – על פי זכויות הבניה של הבניין שבתוכנית, תוך שימת דגש על חיזוקו המבנה על פי הכללים והתקנים.

עוד קבעה ממשלת ישראל, כי על מנת לתמרץ את בעלי הנכסים והיזמים המעורבים בפרויקט כזה, תינתנה הקלות והטבות שונות, שחלקן (כמו בניית ממ”ד, למשל) יכול להוות אמצעי הגנה נוסף. לא רק בפני רעידות אדמה, אלא אף בפני איומים שונים אחרים.

כיצד מתבצע תהליך חיזוק מבנים לרעידות אדמה?

ברגע שמתקבלת החלטה בין בעלי הדירות במבנה ישן על כניסה לפרויקט תמ”א 38, מתחיל כדור השלג להתגלגל. זה הזמן לפגוש את המהנדסים והאדריכלים שיבחנו את המבנה הקיים ויגישו להם את הצעתם לתוכנית כוללת לחיזוקו של המבנה ואף להרחבתו, בהתאם לזכויות הבניה הקיימות במקום. כדי שתוכנית כזו תתקבל ותצא לפועל, קיים צורך ברוב של שני שליש מבעלי הדירות במבנה. במידה ויתקבל רוב כזה, ניתן להמשיך ולגלגל את התוכנית הלאה. מצד היזם או החברה המבצעת ימונה איש קשר שיפעל באופן שוטף מול נציגות בעלי הדירות בבניין (ועד הבית או בא כוח שלו, לרוב, עורך דין), וזאת, מתוך הכוונה לסיים את הפרויקט חיזוק המבנה בהקדם ובצורה משביעת רצון לכל הצדדים.

מי יהיה הקבלן שלי?

כפי שהזכרנו קודם לכן, תמ”א 38 מציעה יותר מנתיב חיזוק מבנים אחד – הנתיב הראשון מציע ביצוע פרויקט תמ”א ללא הריסתו של המבנה, תוך חיזוקו של המבנה מפני רעידת אדמה באמצעות שיפוץ המבוצע בו. ולעומתו, הנתיב השני, שבמסגרתו הורסים כליל את המבנה הישן והבעייתי, ובמקומו מוקם בניין חדש העומד בכל התקנות והוראות הבניה העדכניות, בכללן, כמובן, חיזוקו של המבנה מפני רעידות האדמה.

כפי שניתן להבין, הליכי חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה מחייבים מאנשי המקצוע המבצעים אותם ניסיון עשיר, כמו גם ידע רב בתחום, וזאת, על מנת לבצע את העבודה כנדרש, ולוודא כי הבניין יהיה עמיד ויציב גם במקרים של רעידת אדמה.

המסקנה היא ברורה ובלתי נמנעת

עליכם לבחור בחברה קבלנית המתמחה בתחום וצברה מוניטין נכבד בביצוע פרויקטי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יש לוודא כי החברה ביצעה את הפרויקטים בצורה מקצועית ואיכותית, ושיחה עם לקוחות קודמים יכולה לאשר לכם כי היא מסוגלת להעניק לכם, בד בבד עם העבודה המקצועית האיכותית, גם יחס אישי, הכולל ייעוץ מקיף בנושא וליווי צמוד לאורך כל הפרויקט הוא חשוב. במובנים רבים, מדובר כאן בחתונה קתולית לפרק זמן שנע בין שנה וחצי ועד לשלוש שנים, במקרה הטוב.

לכן רצוי מאד שתבחרו קבלן שיוריד מעל כתפיכם לחצים ונטל מיותר, כי גם כך, מדובר בתקופה לא קלה ורוויית מתחים. כך שרצוי, לפחות, שתעברו אותה עם קבלן / פרטנר שעליו אתם יכולים לסמוך בעיניים עצומות.

The post אודות חיזוק מבנים לרעידות אדמה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

מהי תמ”א 38?

תמ”א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מרעידות האדמה. התוכנית אושרה ע”י ממשלת ישראל בשנת 2005 ועוסקת בחיזוקם של המבנים הישנים שנבנו לפני שנת 1980, ובשל כך, הם אינם עומדים בת”י 413, התקן של מיגון וחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

מה מקומה של תמ”א 38 בשיפור חזות המבנים ובמגמת ההתחדשות העירונית?

בנייתן של דירות גג יוקרתיות על מבנה שעבר שיפוץ בפרויקט תמ”א 38, מצד אחד, ומצד שני, בנייתם של בניינים חדשים במקום בניינים ישנים ומטים לנפול, מצד שני, מעניקות לבעלי הדירות הגרים בהם שדרוג רציני לסביבת המגורים שלהם ומעלות את איכות חייהם באופן ניכר. מובן לגמרי, כי בד בבד עם שיפור המבנים, השכונה בה הם ממוקמים משתפרת בחזותה ומקבלת נופך חדש, עדכני ועכשווי יותר.

לאילו בניינים מתייחסת תמ”א 38?

תמ”א 38 מיועדת למבנים בני שלוש קומות ומעלה, אשר היתר בנייתם ניתן לפני שנת 1980. על מבנים נמוכים יותר מכך, מוענקות זכויות בניה מצומצמות יותר.

אילו סוגי תמ”א 38 קיימים?

התיקונים שהוכנסו בתמ”א 38 עם השנים, יצרו שלוש גרסאות אפשריות לביצוע פרויקט כזה:

תיקון ראשון לתמ”א 38

בתחילת דרכה של תמ”א 38, החוק העניק את האפשרות להוספת קומה אחת או קומה וחצי בלבד והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ”ר, כנגד חיזוקו של הבניין מפני רעידות האדמה.

תיקון שני לתמ”א 38 – פינוי בינוי

התיקון שנכנס לתוקפו ב-2010 מאפשר הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש, על בסיס תוכנית התמ”א 38 (עם תוספת של לפחות קומה אחת לגובהו), בדומה לתהליכי פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג זה, לא מאושרת חריגה מקוויו המקוריים של הבניין.

תיקון שלישי לתמ”א 38

התיקון אושר ב-2012 ומאפשר תוספת בניה של עד ל-2.5 קומות בבניין שחוזק במסגרת פרויקט תמ”א 38. לפני תיקון זה, כזכור, תמ”א 38 איפשרה הוספה של עד לקומה וחצי לבניין).

האם קיים קשר בין חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה לבין מיגון ביטחוני?

השילוב בין מימוש זכויות שמגיעות לכם בשל תמ”א 38 לבין הקמת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) או מרחב מוגן המשותף לכל המבנה, מתבטא בדרכים שונות. למשל, מאחר ותמ”א 38 מאפשרת הוספה של עד 25 מ”ר לדירה, ניתן לעשות בחלק מהשטח שימוש כמ”מד. או, במידה, ובמסגרת הפרויקט נבנה לבניין טור ממ”דים (ממ”דים הבנויים האחד על גגו של הממ”ד שמתחתיו), ניתן להתייחס לטור ממ”דים כזה כאל רכיב קונסטרוקטיבי יעיל, אשר מחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.

מהן זכויותיהם של בעלי הדירות בביצוע תמ”א 38 בבניין?

במהלך ביצוע תמ”א 38 בבנין, מעבירים בעלי הדירות לקבלן/יזם את זכויות הבניה שלרשותם. בתמורה לזכויות אלו, הם מקבלים זכויות משני סוגים: הזכות לביצוע עבודות חיזוק עפ”י התקנים הנדרשים והכללים המקצועיים שנקבעו ע”י הרשויות, והזכות לשיפור בחזות הבניין ובדירות, כפי שהיא מוסכמת ביניהם ובין הקבלן במהלך המשא והמתן המתנהל עם הקבלן. בנוסף, כוללות הזכויות גם את העמידה בלוחות הזמנים המובטחים וצמצום ההפרעה לאיכות חייהם בזמן העבודה למינימום.

האם נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט כזה?

בתחילת הדרך, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות בבנין לביצוע פרויקט תמ”א 38. אולם, עם השנים והתיקונים שהוכנסו בתוכנית, לא קיימת חובה לרוב המוחלט, אלא שהדרישה מתחלקת על פי הדירוג הבא:

חיזוק ללא תוספות בניה דורש רוב של 51% מבעלי הדירות בבנין

חיזוק והרחבת הדירות הקיימות דורשים רוב של 60%

ניצול מלא ומרבי של זכויות התמ”א דורש 66% ומחייב אישור הוועדה המקומית ואישור המפקח האחראי על רישום מקרקעין, הריסת הבנין ובניית בנין חדש מחייבות רוב של 80% מבעלי הדירות

האם ניתן לחייב בעל דירה המתנגד לביצוע הפרויקט?

התשובה כאן אינה חד משמעית, והיא תלויה בנסיבות ההתנגדות. אבל, מאחר, ומלכתחילה, התיקונים לתמ”א 38 ייתרו את הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות בבנין, להתנגדותו של דייר זה או אחר ישנו משקל נמוך מזה שהיה לו בעבר. יחד עם זאת, במקרים בהם בעלי הדירות מעלים טיעונים כבדי משקל ומהותיים בשל הפגיעה שנגרמה (או עלולה להיגרם) לו נפגע מחמת קיומו של פרויקט התמ”א, יידרש בית המשפט לפסוק בין זכותו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות בבנין לבצע את החיזוק לבנין.

כמה זה יעלה לכם?

ברור כי שאלת המחיר היא ככל הנראה השאלה שמעניינת ביותר את הקהל הרחב. עקרונית, אין זה מקובל לחייב את בעלי הדירות בבנין עבור שירותי הבניה והשירותים הנלווים אליה (כמו שכרם של המהנדס, הפועלים, המודדים, הוצאות ההיתרים והרישוי וכן הלאה).

The post תמ”א 38 – שאלות ותשובות appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תמ”א 38

תמ”א 38 היא אולי האופציה הטובה ביותר בשבילכם להעלות את ערך הדירה שלכם. אם יש לכם דירה שקיבלה היתר בנייה לפני 1980, לפני התקנות החדשות העוסקות בחוזקם של המבנים לעמידות ברעידות אדמה, יכול להיות שאתם זכאים להיות חלק מהתוכנית. תמ”א 38 היא תוכנית חיזוק מבנים כאלו, תוכנית שבאה לענות גם על בעיית התקציב בשביל המטרה הזו והיצירתיות בה היא בכך שגם הדיירים וגם הקבלנים שלוקחים על עצמם את הפרויקט, נהנים מהטבות מרחיקות לכת. הקבלן שלוקח את הפרויקט יקבל אפשרות לבנות עוד דירות בבניין והדיירים ירוויחו בניין מחוזק יותר, אך גם פיצוי שיכול להיות בדמות מעלית חדשה, אינטרקום וכדומה. אם אתם רוצים להעלות את ערך הדירה שלכם ואתם זכאים להשתתף בתוכנית, אולי כדאי שתתחילו לשכנע את השכנים שלכם כי התמורה להשתתפות תהיה גבוהה וכמובן, ערך הדירות בבניין יעלה בצורה משמעותית.

הוספת מעלית

אם אתם מצליחים להוסיף מעלית לבניין עם השתתפות בתמ”א 38 זה מצוין. לא תצטרכו להשקיע כסף וערך הדירה שלכם יעלה מיד לאחר מכן. אך גם אם תמ”א 38 היא משהו שלא בא בחשבון מבחינתכם מכל סיבה שהיא, אם תוסיפו בבניין מעלית זו תהיה דרך מצוינת להעלות את ערך הדירה בהשקעה לא מוגזמת. בדרך כלל כשרוצים להתקין מעלית בבניין בו אין מעלית, מי שמשתף יותר פעולה אלו דיירי הקומות העליונות לעומת דיירי הקומות התחתונות ובעיקר אלו שבקומה ראשונה שעלולים להיות הבעייתיים, אך אם תסבירו להם על עליית ערך הדירה גם בקומות התחתונות סביר להניח שהם יסכימו. בכל מקרה אין חלוקה שווה בין דיירי הקומות השונות ומה שמקובל הוא שדיירי הקומה הראשונה מממנים 10%, דיירי הקומה השנייה 20%, השלישית 30% והרביעית 40%.

הוספת ממ”ד

כיום בכל דירה חדשה חייב להיבנות גם ממ”ד. אך יש עדיין לא מעט בתים ללא ממ”ד, והדיירים עושים שימוש במקלט בשעת הצורך. אך במדינת ישראל כדאי שיהיה ממ”ד לכל בית ואם תוסיפו ממ”ד לדירה שלכם, גם תעלו את תחושת הביטחון בה מה שרלוונטי לכם ולדיירים הבאים וגם תעלו את ערכה. ההערכות מדברות על רווח של לפחות 50% על ההשקעה ובאזורי ביקוש זה יכול להגיע גם ליותר מזה. זה אומר שכיום הוספת ממ”ד תקני תעלה כמאה אלך שקלים, וערך הדירה יעלה בלפחות מאה וחמישים אלף שקלים.

שיפוץ המטבח

המטבח נחשב היום לאחד החללים הכי חשובים בבית. אין כמעט מי שלא מבשל היום ואין מי שלא נותן לו את מקומו המכובד ושיפוץ המטבח יכול לשנות את מראה הבית כולו. אם יש לכם מטבח מיושן, מטבח שלא נראה טוב הוא עלול להשפיע על מחיר הבית כולו. שיפוץ שלו גם אם הוא מינורי יחסית, יכול לעשות לבית פלאים ויכול להעלות את מחירו הכולל. לתחושה אין תחליף ובבואכם למכור את להשכיר את הדירה שלכם, אתם צריכים קודם כל לחשוב על איך ירגיש מי שייכנס אליה ועד כמה הוא ירצה לדעת עליה יותר.

פרקטים וריצוף

עוד דרך להעלות את ערך הדירה היא שיפוץ של הרצפה. בדירות ישנות המרצפות בלויות ושבורות בחלקן, מה שיכול להשפיע משמעותית על איך שהדייר הבא יראה את הדירה. החלפת הריצוף כולו הוא אופציה, אך אופציה לא זולה ואם אתם רוצים או יכולים להרשות לעצמכם זה יהיה מצוין, אך יש גם אופציות זולות יותר. אפשר לרצף על גבי הריצוף הקיים ואפשר לחפות את הרצפה בפרקט. פרקט גם מוסיף תחושת חמימות לבית, תחושה נעימה ומעט כפרית.

שיפוץ חיצוני של הבניין

שיפוץ חיצוני של הבניין כבר דורש הסכמה של מרבית הדיירים, אך אם הוא על רחוב ראשי שיפוץ כזה הוא חובה. אומנם שיפוץ כזה יכול לעלות לכל בעל דירה בבניין כמה עשרות אלפי שקלים, אך התוצאה עולה על ההשקעה מכיוון שהבניין כולו נראה יפה יותר וחדש יותר מה שמעלה את ערכו בכ-10-15%.

חנייה באזורים בעייתיים

יש אזורים בארץ בהם החנייה היא מצרך יקר, ולא מדובר רק על תל אביב. אם יש לכם בבניין גינה שאין בה כלום חוץ מחול, אין שום סיבה שלא תהפכו אותה לחנייה עבור דיירי הבניין. ההשקעה של כל דייר בממוצע בחנייה כזו היא נמוכה מאוד ועומדת על כ-15 אלף שקלים, אך חנייה בבניין באזור בעייתי, יכולה להעלות את ערך הדירה בכ-10%. אין ספק שזה משתלם.

כל שדרוג יכול להיות משמעותי

לרבים נראה שהעלאת ערך הדירה דורשת השקעה משמעותית וחלקם לא יכולים להרשות לעצמם ולפעמים המצב הכלכלי העגום שלהם הוא הגורם מבחינתם למכירת הדירה. אך העלאת ערך דירה לא מחייב תמיד השקעה משמעותית, לפעמים באלפי עד עשרות אלפי שקלים בודדים, אפשר לעשות שינוי, לגרום למי שבא לראות את הבית להרגיש בו נוח יותר ופועל יוצא מכך הוא עליית ערך הדירה. כל מה שאתם צריכים הוא לקחת איש מקצוע מתאים שיבחן איתכם את הבית, שייתן לכם רעיונות וכמובן הצעת מחיר בכדי שתוכלו לעשות שינויים ולהרוויח עליהם. אלו יכולים להיות שיפוצניקים, אינסטלטורים וכמובן מעצבי פנים שייתנו לכם טיפים שיהפכו אתה דירה שלכם לאטרקטיבית יותר.

The post טיפים להעלאת ערך הדירה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.