כיצד עובד פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שמטרתו היא התחדשות עירונית. כלומר, לקחת אזורים בעלי אוכלוסייה מצומצמת בעלת תשתיות ישנות, לאזורים בעלי אוכלוסייה מוגדלת בעלי תשתיות איכותיות וחדישות. במסגרת פרויקט זה לרוב מתמקדים באזור כלשהו בעיר. על אזור זה מכריזים כמועמד לפרויקט פינוי בינוי. קבלן המעוניין בפרויקט לוקח את המושכת לידיים כאשר במהלך הפרויקט הוא הורס מספר כלשהו של מבנים לצורך בניית מבנים חדשים על פניהם. הריסת כל דירה ישנה אחת לרוב תאפשר לקבלן או ליזם לבנות על פניה לפחות 6 דירות. הדיירים אשר התגוררו במבנה שעתיד להיהרס מקבלים מהיזם הוצאות שכירות למשך פרק הזמן שבו הוא נדרש להתגורר מחוץ לביתו ולאחר שהקבלן מסיים את תהליך הבנייה, הדייר שב לביתו החדש אשר שודרג לחלוטין וקיבל תוספות בנייה. כלומר, הדירה אותה יקבל הדייר תהיה שווה הרבה יותר מהדירה אשר הרסו לו במסגרת הפרויקט.

האם פרויקט פינוי בינוי תמיד הולך בצורה חלקה?

חשוב מאוד לדעת שעל אף שמדובר על פרויקט שמטרתו היא להסב רווח לשני הצדדים, הרי שהוא לא תמיד מתנהל בצורה פשוטה. ראשית כל, מהרגע שבו הוכרז שטח כשטח אשר מועמד לפינוי בינוי ועד הרגע שבו מתחילות בפועל עבודות הבנייה, יכולות לעבור שנים רבות. לעיתים בשל סיבות שלא תלויות בקבלן. על הקבלן להציג תוכנית בנייה לוועדת התכנון. וועדת התכנון צרירה להעניק אישור לתוכנית זו כאשר מטרת הוועדה היא לפתח באופן המקסימלי את האזור שבו הקבלן מיישם את התוכנית באופן ציבורי. מטרותיו של הקבלן לעומת זאת הן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט המדובר וכן, על כל דירה ישנה אשר הוא הורס במסגרת הפרויקט, לבנות כמה שיותר דירות חדשות.

פעמים רבות פרויקטים של בינוי פינוי נתקעים כבר בשלב האישורים הנדרשים או התכנונים הנדרשים עבור הפרויקט.

סוגיית הסכמת הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

כפי שבוודאי כבר הבנתם לדיירים של המבנים העתידים להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי עתיד להיות רווח גדול כתוצאה מפרויקט זה שכן, תמורת הדירה הישנה שלהם הם מקבלים דירה חדשה, אשר שוויה הכספי עולה באופן מהותי על שוויה המקורי. כמו כן, בכל משך תקופת הבנייה שהדיירים יתגוררו במבנה חלופי ההוצאות על שכירות הדירה החלופית וכן הארנונה ישולמו על ידי הקבלן או היזם העומד  בראש הפרויקט. גם עלות ההובלות בין דירה אחת לאחרת תהיה על חשבונו של הקבלן וכן תשלומים נוספים על עורכי דין ועוד, הקבלן ישלם. על מנת שהקבלן יוכל לממש את התוכנית בפועל, נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מהדיירים. אולם, לא פעם דיירים אשר מסרבים להתפנות מהדירה על אף שאינם הרוב, בשל התנגדותם לביצוע הפרויקט, עלולים להסב עיכובים לזמן ביצוע הפרויקט או לגרום ליזם לסגת בשל הקשיים שהם מערימים עליו. כיום, דייר אשר מתנגד לפינוי בינוי ואף ניגש לבית המשפט, חייב להציג לבית המשפט סיבות משכנעות להתנגדותו. במידה ובית המשפט יקבע כי סיבותיו לא מספיק משכנעות, הרי שהדייר יהיה חייב להתפנות מהדירה בצו משפטי או לחילופין לשלם פיצויים לכלל בעלי הדירות המסכימים למימוש התוכנית.

שאלות שחשוב לשאול יזם פינוי בינוי

בטרם אתם מחליטים לסרב או להסכים לפרויקט פינוי בינוי בדירת המגורים שלכם, הנה כמה שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי:

1. ראשית כל, כאשר היזם מציג בפניכם את החוזה, עליכם לבחור בעורך דין הבקיא בתחום חוזים מעין אלה. באמצעות עורך הדין תוכלו להבין את כלל הסעיפים בחוזה ולשאול את בסיום החוזה וכיצד היא מנוסחת, האם הקבלן מתחייב לסיים את הבנייה שיתחיל ומה יקרה במידה והבנייה איננה תסתיים בזמן כפי שהוא מבטיח ועוד. חשוב שעורך הדין יכוון אתכם לשאול את כלל השאלות הנכונות הנוגעות לחוזה.
2. חשוב מאוד שתבדקו מראש מהו הערך של הדירה שלכם ועל כן רצוי שתעזו בשמאי מקרקעין. לאחר שתדעו מהו שווי הדירה שלכם, עליכם לשאול את היזם: מה יהיה שווי הדירה לאחר ההליך, האם כלל הוצאות השכירות והארנונה יהיו על הקבלן בתקופה שבה הדייר עתיד להתגורר בדיור חלופי ועוד
3. חשוב מאוד לשאול את היזם מהן הערבויות אשר הוא מביא להם במידה והוא יפרוש מהפרויקט באמצע מכל סיבה באשר היא
4. כדאי לבחון את היזם ולשאול אותו בכמה פרויקטים של פינוי בינוי הוא היה שותף והאם הם יצאו לפועל? כמו כן, רצוי לברר מולו תוך כמה זמן יצאו הפרויקטים המדוברים לפועל? כדאי לברר מולו האם יש לו פרויקטים פינוי בינוי מוכרים שניתן לבחון על מנת לוודא כי מדובר ביזם אמין ועוד.
5. רצוי מאוד לשאול את היזם בכל הנוגע לתוכנית העומדת על הפרק. כמה דירות יבנו באזור, איזה מבנים שונים יתווספו בו ועוד?
6. רצוי מאוד לשאול את היזם מה יקרה במידה ויהיה רוב דיירים שיסכימו לביצוע הפרויקט אך בכל זאת יהיו דיירים שמהווים מיעוט שיביעו התנגדות. האם זה יגרום לו לסגת.

כאשר מדובר על שאלות מומלצות ליזם פינוי בינוי, רצוי מאוד לשאול את כל השאלות שיכולות להעיד כי מדובר בקבלן אמין, אשר יממש את התוכנית העומדת על הפרק בצורה הטובה ביותר וישמור על הזכויות שלכם כדיירים.

The post כיצד תדעו שיזם פינוי בינוי אמין? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן

בשעה טובה החלטתם לקנות בית ואתם רוצים להתקדם עם הקבלן. הוא מצידו מספר לכם שהוא יביא עורך דין מצוין, עורך דין שידאג לכל פרט ופרט שיתבצע כחוק. אתם מצדכם שמחים, הרי אתם גם לא צריכים לאתר עורך דין כזה ולא פחות מכך, הקבלן הוא זה שמשלם על עורך הדין. נשמע מושלם נכון? גם אם אתם מופתעים, מסתבר שיש הרבה שעושים את הטעות הזו. הם מנסים לחסוך מעט מההוצאה הגדולה שעומדת לפניהם והם מסתמכים על עורך דינו של הקבלן. חשוב לזכור, עורך הדין של הקבלן דואג לאינטרסים של הקבלן! הוא לא דאג לכם ואם תסתמכו עליו, אתם עלולים להיות בצרה. גם אם אתם אלו שמשלמים על השירות כרוכשים, עדיין, אם הוא עורך דין של הקבלן הוא ידאג לאינטרסים שלו ושהוא כמה שפחות ייפגע.

החליטו על מסגרת תקציב

כשמחפשים דירה חדשה מקבלן העיניים נפתחות. רואים עוד ועוד דירות, כאלו שהיו יכולות להתאים מאוד ולהיות הגשמת חלום של ממש, דירות בעלויות שונות שלא תמיד מתאימות לתקציב. הבעיה היא שלא כמו בדירות יד שנייה, אתם עלולים להתפתות. יכול להיות שהחלטתם על תקציב מסוים שמעליו לא תעלו, אך במידה ואתם רואים דירה מקבלן שמוצאת חן בעיניכם למרות שהיא גדולה עליכם בעלות שלה, אתם מחליטים “לשחרר” וללכת עליה. חשוב לזכור, עמידה במסגרת התקציב צריכה להיות קשוחה מאוד. אסור לכם להתפתות גם אם לוחצים עליכם, מכיוון שיש לכך השלכות על איכות חייכם שנים רבות קדימה.

בדקו מבצעים

בבואכם לחפש דירה חדשה מקבלן, אתם עשויים להיתקל בלא מעט משרדי מכירות שינסו לשכנע אתכם שהם הכי זולים והכי איכותיים, אך אחרי שכבר החלטתם על אזור מגורים מסוים, אתם צריכים למצוא את אלו שבאמת כאלו. אתם חייבים לעקוב אחר מחירים, אחר פרויקטים חדשים שמתחילים, אחר מבצעים שונים שישנם מעת לעת וכמובן, לוודא את האותנטיות של אותם מבצעים. יש מבצעים שנראים ככאלו אך אם בודקים אותם לעומק, מגלים שהם לא זולים יותר ביחס לשטח הבית. לא משנה עד כמה המבצע נראה אטרקטיבי, אסור לכם בשום אופן לרכוש דירה תחת לחץ. אתם חייבים לזכור שיש לזה השלכות לשנים רבות קדימה.

בדקו את חברת הבנייה

קניית דירה מקבלן מחייבת בדיקה ובירור מקיפים שלו ושל חברת הבנייה שלו. כולנו שמענו סיפורים מהשנים האחרונות על הונאות של חברות כאלו ואחרות, על תרגילים ועל לקוחות עם עוגמת נפש רבה ובלי כלום ביד. אם אתם לא רוצים להיות כאלו, אתם חייבים לעשות בירור מקיף על חברת הבנייה. אתם חייבים לבדוק אילו פרויקטים היא בנתה בעבר, איך גמר הביצוע היה וכמובן, מה הייתה רמת שביעות הרצון של הלקוחות. חשוב לברר שלחברה יש גב ושהיא לא עשויה ליפול בדיוק כשהכסף שלכם אצלה והנכס עוד לא אצלכם ובטח לא גמור.

וודאו שיש לכם כיסוי במקרה של איחור

יש לא מעט קבלנים שמאחרים במסירת המפתח. זה יכול להיות מסיבות שונות וכל עוד זה בטווח זמן סביר, מה שאומר כחודשיים, אתם צריכים לקחת את זה בחשבון. אתם חייבים שהחוזה ידבר גם על כך שבמידה ויש איחור של יותר מ-60 יום הקבלן הוא זה שישלם לכם את שכר הדירה של הדירה שאתם ממתינים בה. אתם חייבים לוודא שהשכירות תשולם על דירה באותו הגדול פחות או יותר ובאותו אזור. אל תתפשרו על פחות מזה ואל תיקחו עם זה סיכון כי זה עלול לעלות לכם ביוקר.

קחו בחשבון הוצאות נוספות

בבואכם לרכוש בית חדש מקבלן, אתם עשויים לעשות את החישוב לגבי מחיר הבית והאם הוא יכול להתאים לכם אך אתם עלולים שלא לקחת בחשבון הוצאות נוספות מעבר לקנייה עצמה. יש שכר טרחת עורך דין ומס רכישה, יש שיפוצים ושדרוגים ויש כמובן רכישת ריהוט לבית שיכולה לעלות לכם רק היא מעל למאה אלף שקלים.

מה עם דירה מתמ”א 38?

אם אתם מחפשים דירה מקבלן כי אתם רוצים דירה חדשה אבל באזור בו אתם רוצים לקנות אתם לא יכולים להרשות לעצמכם דירה כזו, הנה אופציה שכדאי לכם לבדוק. יש דירות חדשות שנבנו כחלק מפרויקטים של תמ”א 38, דירות לא פחות טובות מדירות חדשות מקבלן אך בגלל שהן בבניין שכבר יש בו דירות עשרות שנים, הן זולות הרבה יותר. זו אופציה שיכולה להתאים לרבים, אופציה שמאפשרת גם לבחון את השכנים ואת האזור בצורה טובה ולקבל החלטה נבונה.

לא משנה איזה בית מקבלן אתם עומדים לקנות ולא משנה מה מחירה, אם אתם לא בקיאים בהכל אל תעשו את זה לבד. אל תיקחו סיכון וזכרו שזו הוצאה שתרגישו אותה עוד שנים רבות, ולכן אתם חייבים ליווי מקצועי שאומנם יעלה לכם כסף אבל ישתלם מאוד לטווח הארוך.

The post קונים בית מקבלן? דברים שחובה לדעת appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.