דירות חדשות לרכישה בתל אביב – מדוע לקנות מפרויקט של תמ”א 38?

 מעוניינים בדירה חדשה בתל אביב? גלובלינקס מציעה רכישת דירות מפרויקט של תמ”א 38 באזור המרכז ובתל אביב – צרו קשר למידע נוסף.

רבים מבקשים להשקיע את כספם בעסקאות נדל”ן. ברור שככל שיהיה זה נכס איכותי ונחשב יותר, ההשקעה תהיה יקרה יותר. מי לא רוצה שנכס הנדלן שלו יהיה באזור מבוקש? ברור שכולם. הבעיה היא כמובן תקציבית. קשה לממן נכסים יקרים כל כך. כאן נכנסים לתמונה נכסי הנדלן שהם נבנים במסגרת התוכניות של תמ”א 38. אלו אינם יקרים כל כך בהשוואה לנכסים בסדר גודל דומה ובאופן כזה ניתן להגיע לקנייה של נכס איכותי בלי לשלם הרבה.

האם מדובר בדירות חדשות?

חשוב לדעת כי כאשר מדובר בתוכניות של תמ”א 38 ישנם שני סוגים. יש תמ”א 38/1 ויש תמ”א 38/2.

יש את התוכניות תמ”א 38/1 אשר בהם משפצים ומשדרגים את הדירות הקיימות ומנגד יש את אלו המכונות תמ”א 38/2 אשר בהם מוסיפים בתים חדשים לגמרי. חשוב לשים לב על איזה תוכנית של תמ”א 38 מדובר ובהתאם לכך לבחור את הנכס הראוי והרצוי.

מעבר לאבחנה בין שתי התוכניות, חשוב לבדוק היטב את הנתונים הבאים על מנת לוודא כי אכן מדובר בעסקה משתלמת.

השלב בו נמצא כעת הפרויקט –

אם אתם עומדים לרכוש נכס מתמ”א 38 או כזה שאמור להיכנס להליך כזה, ישנה משמעות רבה לסטטוס בו נמצא כרגע המבנה כמו גם היכן עומד התהליך באותו זמן.

בראש ובראשונה אתם צריכים לבדוק האם אכן מדובר בתוכנית מעשית שעשויה לצאת בקרוב לפועל. אם התוכנית היא בינתיים רק ‘על הנייר’ הרי שבהחלט לא ברור מתי זה באמת יקרה ועל כן המחיר גם יהיה בהתאם. אך אם אתם רוצים להיות בטוחים יותר בנכס ואתם לא רוצים להסתכן, כדאי שתבררו האם המבנה כבר עבר את השלבים הראשוניים של הבנייה, האם כבר הועברו טיוטות בין הצדדים, האם המבנה כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים וכן הלאה. למעשה כך תבדקו את רמת הסיכון של הכניסה לפרויקט ביחס לרמת הסיכון של הפרויקט. ככל שהפרויקט נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים, המחיר שלו יהיה יקר יתר אך מנגד הסיכון שלו יהיה נמוך יותר בהתאם.

לא משנה מהי מטרת הרכישה של הנכס. בין אם אתם קונים אותו לצורך השקעה ובין אם זה למטרת מגורים, זהו הנתון  הראשי אותו אתם אמורים לבדוק בשלב הראשון.

מה האופי של הפרויקט?

על מנת לקבל מידע על אופי הפרויקט, עליכם לעיין בהסכמי התמ”א. שם תוכלו לקבל את המידע המלא על אופיו של הפרויקט. חשוב לזכור כי גם אם מדובר בדירה שהיא כביכול חדשה במסגרת פרויקט של תמ”א 38, עדיין מדובר בבנייה או שיפוץ של מבנה ישן קיים. כך שבכל מצב, יהיו חלקים ישנים אותם אי אפשר יהיה לחדש. כמו לדוגמא המעלית של הבניין אותו לא תמיד ניתן יהיה להגדיל. כך גם עם חדר המדרגות וכן הלאה.

בכל מקרה, תמיד יהיה הבדל מבחינת איכות המבנה כאשר מדובר בבית מתמ”א 38/1 בהשוואה לבית מתמ”א 38/2 וחשוב לדעת את זה מראש.

מי היזם של המבנה ומי הקבלן?

כולנו יודעים כי בעת קניית דירה או מכירה של דירה, התקשורת היא על פי רוב רק בין המוכר לבין הקונה. אך כאשר מדובר בדירה שהיא במסגרת תוכנית תמ”א 38 הרי שאז יהיו מעורבים גם היזמים או הקבלנים. עובדה זו הופכת את כל העניין למורכב פי כמה וכמה.

היות וזה מתנהל בצורה כזו חשוב מאוד לבדוק מראש, לפני שנכנסים בכלל לעסקה מהסוג הזה, לבחון היטב מי הקבלן או מי היזם אשר אלו עומדים מאחורי הפרויקט. חשוב לוודא כי מדובר באיש מקצוע מוכר אשר מתמצא בניהול פרויקטים מהסוג הזה. כמו כן כדאי להתרשם מקרוב מפרויקטיםאשר כבר עברו תחת ידיו של אותו איש מקצוע. זה נותן אינדיקציה על רמת האמינות ואת רמת המקצועיות של איש המקצוע.

כדאי תמיד להעדיף קבלן או יזם מוכר שהשם שלו מככב בתחום הבניה. כי אדם שיש לו שם טוב, על פי רוב זכה בו ביושר. מלבד זאת חשוב לבחון את האיתנות הכלכלית של אותו יזם זאת על מנת לוודא כי אפשר יהיה לקבל את הערבות הנדרשת לצורך הוצאת משכנתא.

הבדיקה של היזם על כל הפרמטרים אשר אותם מנינו עד כה הינה חשובה ביותר וממש אי אפשר לזלזל בה. המציאות הוכיחה כי כאשר היזם הוא אדם אמין ומקצועי כמו גם יציב מבחינה כלכלית, הרי שהעסקה יכולה לצאת לפועל בצורה הטובה ביותר.

המקומות האטרקטיביים לרכישת דירה להשקעה

אם נשאל את עצמנו היכן הכי כדאי להשקיע ולרכוש דירה או נכס כלשהו, הרי שהתשובה תהיה כמובן אזור המרכז. האזור הכי יוקרתי וגם הכי שווה מבחינת השקעה בנדלן. שם אפשר להרוויח הרבה יותר מכל נכס אשר בו נשקיע. בין אם מדובר בנכס שמיועד למגורים ובין אם זהו נכס לצרכי השכרה והשקעה.

הבעיה היא כמובן העלויות הגבוהות של דירות למכירה בתל אביב או באזורים הללו. על פי רוב האזרח מן השורה אינו מסוגל לממן נכס כזה הנמצא באזור המרכז.

כאן יש לנו את הפתרון של השקעה בנכס שהוא נמכר במחיר מוזל יותר היות והוא נבנה או עתיד להיבנות במסגרת תוכניתתמ”א 38. מדובר בהשקעה שהיא בהחלט משתלמת ושווה כאשר בהמשך, הערך שלה רק יעלה עוד ועוד.