כשמדברים על בנייני מגורים, ישנם פורמטים וסטנדרטים שונים של בניינים ומבנים. ישנם כאלה החולמים על בית בסביבה כפרית, צמוד קרקע עם חצר גדולה ושקט של טבע מרוחק מאיזורי תעשייה, משרדים, כבישים ומתחמי בילוי, ויש כאלה שקצב ליבם עולה בקנה אחד עם הקצב של העיר, והיו מעדיפים דווקא להביט על החיים מהקומה הגבוהה ביותר של מגדל חדיש, כאשר מתחתיהם שוקקת וסואנת העיר ללא הפסקה. יש גם את אלו שהיו שמחים לשלב בין השניים, ולגור בדירה שמציעה שקט מסוים, אך במרחק קצר ממוקדי הבילוי והעבודה. כל אחד והסגנון שמתאים לו. כשמתחילים לחשוב על רכישת דירה משל עצמנו, עולות השאלות הללו יותר ויותר, ורובנו שואפים לחדד את התשובות על מנת להבין בדיוק מה אנחנו מחפשים, ולבדוק את ההלימה של הרצון הזה עם המציאות בישראל, ההיצע, הביקוש וכמובן המחירים.

השאיפה הפופולרית – לגור בדירת יוקרה

ישנם אנשים רבים שהחלום שלהם הוא לגור בדירת יוקרה. להנות מבית מרווח, בבנייה חדשה, עם תשתיות חדשות ומשוכללות, לחיות בבית שמכיל את כל הפינוקים והפסיליטיס הכי עדכניים ואיכותיים שיש, מרפסת רחבת ידיים היא מאסט, אמבט מפנק כמו ג’קוזי הוא חלק מהסטנדרטים, חדר ארונות, מטבח חדשני וגדול, חדר כושר בבניין, לובי מפואר, גינה פרטית צמודה לבניין, וכמעט מיותר לציין – חניה ומעלית. דירות מסוג זה לרוב תמצאו בערים גדולות ומרכזיות כמו הרצליה, רעננה ותל אביב, כאשר המיקום שלהן בתוך העיר לרוב יהיה מרכזי ולעתים אף אסטרטגי – הכי קרוב שניתן למגדלי המשרדים ולמתחמי הבילוי, אך גם הכי שקט, ובאווירה של פרטיות ושלווה. אין הרבה אנשים שהיו מתנגדים לחיות בדירה כזו ובמיקום כזה, ויותר מכך – אין הרבה אנשים שלא היו רוצים שדירה כזו תהיה בבעלותם הפרטית. אך האם כל אחד יכול להרשות לעצמו רכישה של דירת יוקרה באחת הערים המרכזיות והיקרות בארץ?

התחדשות עירונית – דירות יוקרה בהישג ידכם

מובן מאליו שרכישה של דירות יוקרה חדשות הממוקמות בעיר מרכזית, כרוכה בהוצאה כלכלית גבוהה ביותר, שאין הרבה אנשים שיכולים להרשות לעצמם. אבל ישנה דרך נוספת למצוא דירות יוקרה בפורמט קצת שונה, ובמחיר שעשוי להיות ריאלי יותר עבורכם. בניינים רבים במיקומים מרכזיים בערים גדולות ומבוקשות, עוברים תהליך של התחדשות עירונית. מדובר בתהליך שמטרתו המקורית והראשית היא לשפץ בניינים שנבנו עד שנות השמונים, על מנת להפוך אותם לבטיחותיים יותר עבור הדיירים, במיוחד במקרה של רעידת אדמה. ייתכן ואתם מכירים פרויקטים מסוג זה בשם “תמ”א 38”. בשנים האחרונות נכנסו תקנות חדשות לגבי פרמטרים שונים בבניינים, ויותר ויותר קבלני בנייה מקבלים היתר לבצע את העבודות שיהפכו את הבניינים הללו לתקינים ובטיחותיים. במסגרת התהליך הזה, הבניין כולו עובר שיפוץ מאסיבי, לרבות חיזוק היסודות, שיפור התשתיות ועוד. באותה הזדמנות גם משפצים את חדר המדרגות, מוסיפים מעלית במקרה שאין, מוסיפים מרפסות, חדרי ממ”ד, גינה ציבורית ועוד, ולמעשה משדרגים באופן משמעותי מאוד את התנאים בהם חיים דיירי הבניין, ולעתים גם דיירי שאר הבניינים שבשכונה.

עבור יזם הנדל”ן או הקבלן שקיבל את הזיכיון לבצע את העבודות, זוהי הזדמנות פז להוסיף דירות חדשות בבניין, שברוב המקרים נמצא במיקום מרכזי ואטרקטיבי ביותר, ולמכור אותן במחיר שישתלם לשני הצדדים – גם לקבלן וגם לרוכשים. ישנן שתי דרכים מקובלות להוסיף דירות בבניין העובר תהליך התחדשות עירונית, האחת בבנייה לגובה, כלומר להוסיף עוד קומה לבניין ולבנות שם דירת פנטהאוז יוקרתית, שתשקיף על העיר מלמעלה, והשנייה בתוספת בנייה לרוחב, מה שלרוב יבוא לידי ביטוי בדירת גן בסטנדרטים הגבוהים ביותר.

38דירות יוקרה בערים מרכזיות הופכות למציאות במסגרת פרויקטים של תמ”א

מן הסתם, דירות יוקרה שנבנו כחלק מפרויקט תמ”א 38 של התחדשות עירונית, אינן זהות לדירות יוקרה בבניין חדש שהוקם מאפס. מצד אחד, יש לקחת בחשבון שהבניין כולו אינו חדש “מהניילונים” אלא מחודש, אבל הדירה עצמה חדשה לחלוטין וזה מה שחשוב בשורה התחתונה. כמו כן, וכאן אנחנו מגיעים להבדל החשוב ביותר – דירות יוקרה שנבנו כחלק מתהליך התחדשות עירונית, מוצעות במחירים נמוכים בהרבה מדירות יוקרה חדשות באותן ערים ובאותם אזורים. במילים אחרות, זוהי הזדמנות פז לממש את החלום של מגורים גם באזור מרכזי, חי, תוסס ומבוקש, וגם בדירה בסטנדרטים הגבוהים ביותר. 

באילו ערים מרכזיות ניתן למצוא דירות יוקרה למכירה מפרויקט תמ”א?

אם אתם מאנשי העיר, שאוהבים את הקצב של המטרופולין וחשוב לכם לגור באחת הערים המרכזיות בארץ, תשמחו לשמוע שכיום מוצעות דירות יוקרה למכירה בתל אביב, שנבנו כחלק מפרויקטי תמ”א 38. העיר שהיא המלכה האם של ישראל, ואולי היחידה שראויה להיקרא “מטרופולין”, היא חלומם הרטוב של ישראלים רבים, בין שגדלו בה ובין שעברו לגור בה בגילאי העשרים. הדירות הללו ממוקמות בשכונות השוות ביותר בעיר, כמו נווה צדק, רחוב דיזנגוף, כיכר המדינה וישנן דירות הממוקמות גם סמוך לדרך נמיר, מיקום המאפשר גם גישה נוחה לכל יעד אחר מחוץ לעיר. עוד ערים שתמצאו בהן פרויקטים דומים: רעננה, הוד השרון, הרצליה, קריית אונו, גבעתיים ורמת גן.

לסיכום, אם התחלתם לחפש דירה לקנייה, ומצד אחד חשוב לכם המיקום המרכזי, ומהצד השני לא תתפשרו על פחות מדירת יוקרה חדשה ואיכותית, מומלץ למקד את החיפוש בדירות שנבנו כתוספת לבניינים שעברו תהליך התחדשות עירונית.

The post דירות יוקרה למכירה בתל אביב – לקנות את החלום appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

למה כדאי לקנות דווקא בתל אביב?

דירות למכירה בתל אביב, מסומנות כבר שנים רבות כיעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן, ולא בכדי. הצצה חטופה במחירי הדירות של לפני עשר שנים, מספיקה כדי להבין כמה ההשקעה בדירה בעיר היא משתלמת. מדובר במרבית המקרים בהימור בטוח, שכן, בניגוד לאפיקי השקעה אחרים, התחום הזה שומר על יציבות.
גם הבנקים בישראל כבר הספיקו להבין זאת, והם יודעים שכאשר הם מעניקים לכם הלוואה לצורך רכישת דירה – הם יראו את הכסף בחזרה. לא סתם הם מעניקים כיום יותר מ-60% מגובה ההשקעה במשכנתא או בהלוואה. 

כאמור, אין ויכוח על כך שרכישת דירה בתל אביב היא כדאית, קודם כל בגלל פוטנציאל הרווח הטמון בכך, אבל גם בגלל האוכלוסייה האיכותית, רמת החיים הגבוהה והקרבה המתמדת למרכז העניינים. ואם עסקינן במרכז, מאז שהחלו העבודות על הרכבת הקלה, עלה עוד יותר הביקוש לדירות במרכז העיר, אבל לא רק. הרכבת הקלה, למעשה מנגישה גם חלקים פחות מרכזיים בעיר ואי לכך, מעלה את ערכן של דירות שאינן ממוקמות במרכז. 

אבל למרות כל האמור לעיל, גם בתהליך רכישת דירה בתל אביב, יש כמה פרמטרים שחייבים לקחת בחשבון:

בחנו את האזור ונתחו את נתוני ההשקעה:

כמובן שהדבר הראשון שיש לבחון בדקדקנות, ומומלץ אף להיעזר באנשי מקצוע לשם כך, הוא להעריך את התשואות שלכם מהנכס. יש לבדוק אילו התפתחויות צפויות בבניין ובאזור, ומה נדרש כדי להשביח אותו, על מנת להגדיל את הרווח שיצא לכם ממנו. 

הכירו את האוכלוסייה באזור:

כמו בכל עסק, בסופו של דבר מדובר באנשים. בחנו את אוכלוסיית האזור של הדירה שאתם שוקלים לרכוש, וזה יספק לכם קנה מידה מסוים על מי עומדים להיות השכנים שלכם, או הדיירים שלכם. כמובן, אזורים עם אוכלוסייה ממעמדות נמוכים יותר יבוטאו במחירים נמוכים יותר. זהו שיקול שיש לקחת בחשבון.

האם מיקום הנכס נגיש?

גם במקרה שאתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה, צריך לקחת בחשבון שתצטרכו להגיע לשם מפעם לפעם, על מנת לנהל את השכרתה, מכירתה וכו’. כאן עליכם לשאול את עצמכם איזה מן בעלי דירה אתם מעוניינים להיות, האם חשוב לכם להיות מעורבים ולהפגין נוכחות בפני השוכרים או שאתם חיים בשלום עם המחשבה של ניהול בשלט רחוק.

התנאים בפרויקט:

יש לבחון היטב את אופי ורמת הפרויקט בו אתם עומדים להשקיע. תל אביב ידועה כעיר בעלת רמת חיים גבוהה למדי. האם הבניין הזה עומד בסטנדרטים האלה? האם מדובר בבניין שעבר שיפוץ או חידוש, מהם התנאים שיש בו? האם יש בו גינה מטופחת, לובי מסודר, ואולי אפילו חדר כושר? האם הוא עומד בסטנדרטים הבטיחותיים המעודכנים? אלו שאלות שיש לבחון בקפידה בתהליך הרכישה.

פיתוח עירוני – מה מתוכנן לאזור הבניין? 

שאלות שחייבות להישאל בתהליך בחירת הדירה, הן אילו פרויקטים מתוכננים באזור. בעיר המתחדשת ללא הרף, עשויים להתבצע פרויקטים שמצד אחד העבודות עליהם עלולות לייצר חוסר נוחות עבור הדיירים ולהקשות עליכם להשכיר שם דירה, ומצד שני – עשויים להעלות את ערך הנכס ואת התשואה שלכם ממנו בעתיד. 

יעלה את רמת החיים ואת ערך הנכס: תהליך התחדשות עירונית 

אז אחרי שערכתם בדיקה מקיפה של מיקום הנכס, נגישות הדירה – האם נוח להגיע אליה בתחבורה ציבורית  או ברכב, קרבתה למרכז העניינים בעיר, האוכלוסייה באזור ונושא הפיתוח העירוני, יש עניין שחשוב מאוד לתת לו תשומת לב, במיוחד כשמדובר בתל אביב. 

בשנים האחרונות, עלה מאוד הביקוש למגורים בפרויקטים חדשים, שהתנאים, התשתיות והסטנדרטים של רמת החיים והבטיחות בהם הם גבוהים ביותר. לא פעם דיירים מחפשים לשכור בעיר דירה שבבניין שלה יש לובי מפואר עם שומר, בריכה, חדר כושר ועוד.

צמד המילים התחדשות עירונית הן המפתח לכל אלה. מדובר בהתערבות יזומה שמטרתה לשדרג ולשפר את מערך התשתיות ואת איכות המגורים, ולחזק את הכלכלה המקומית. תהליך כזה יכול להתבטא במספר דרכים:

שדרוג מתחם קיים
תהליך מסוג זה מתאים לבניינים ישנים, בהם התשתיות רעועות והנתונים שלהם לרוב לא עונים על דרישות הבטיחות המעודכנות. ברוב המקרים, הדיירים לא יצטרכו לפנות את בתיהם למען התהליך, שישפר את התשתיות – מים, חשמל ועוד, יחזק את הבניין על מנת שיהיה עמיד ברעידות אדמה וכו’, ובשורה התחתונה – יאפשר לדיירים ליהנות מתנאים טובים ומעליה ברמת החיים. כמו כן, התהליך עשוי להעלות את ערך הבניין באופן משמעותי. 

הריסה ובנייה מחדש

תהליך זה מוכר בשם “פינוי-בינוי”. מדובר בהריסת מתחם קיים, עם תשתיות רעועות, ובנייה מחודשת בסטנדרטים גבוהים יותר. באופן הזה, לרוב גם יוסיפו דירות למתחם. כמו כן, במקרה זה הדיירים יתבקשו לפנות את דירותיהם לתקופת העבודה כמובן.

עיבוי בינוי
בתהליך זה תתבצע הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים קיים. העיבוי מותנה במיקום ובצרכי האוכלוסייה במקום, תוך התחשבות בצפיפות שעלולה לנבוע מהתהליך והתאמת התשתיות לפורמט החדש.

לסיכום, התחדשות עירונית היא התשובה לחסרון העיקרי שבדירות בתל אביב, שמחזיקות ביתרונות אדירים – הן מבחינת המיקום המרכזי, הן ברמת החיים והן מבחינת האוכלוסייה. כשנקודת התורפה של הבניינים בעיר היא התנאים בהם, חשוב לזכור, שתהליך של התחדשות העירונית – ייצור בסופו של דבר סביבת מגורים חדשה ואיכותית, שתאפשר לדיירים ליהנות ממגוון היתרונות של דירה בבניין חדש, תוך שמירת היתרונות הקיימים.

The post רכישת דירה בתל אביב? כל הסיבות לקנות מפרויקט התחדשות עירונית appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תל אביב מהווה את היעד האטרקטיבי ביותר להשקעה בתחום הנדל”ן, כך זה כיום ולמעשה, כך זה היה מעולם. בכל זאת, מדובר בעיר שהכול קורה בה, עיר שמציעה שפע של אפשרויות בכל התחומים: מקומות עבודה, חיי לילה, תרבות וספורט, כך שאין זה פלא שהיא מושכת אליה צעירים רבים, אשר הדרך היחידה בה הם יכולים להרשות לעצמם לחיות בעיר, היא להשכיר בה דירה (וברוב המקרים לחלוק דירה גדולה עם שותפים או להתגורר בדירה קטנה). יחד עם זאת, אין מה לעשות כנגד העובדה, שהקורונה שינתה קצת את פני הדברים וגרמה לרבים שחשבו לחפש דירה להשקעה בעיר, לשקול שוב את אותה המחשבה ואולי אף לדחות או לבטל כרגע את הוצאת הרעיון אל הפועל. אבל, דווקא היום אולי יותר מתמיד, השקעה בנדל”ן היא אחת מההשקעות הבטוחות ביותר ביחס לסיכון אשר טמון בה (הקורונה הובילה למשבר כלכלי המורגש בכל העולם, אשר גרם להפסדים גדולים לרבים ממשקיעי המניות לדוגמא). אם נוסיף לכל זה את העובדה שתל אביב עתידה להמשיך להוות כעיר המבוקשת ביותר למגורים גם בעתיד, אפשר יהיה להבין למה מומחים בתחום הנדל”ן  מעריכים, שגם מחירי השכירויות לא צפויים לרדת בצורה משמעותית בשנים הקרובות. חשוב לציין, שהחל מחודש מרץ חלה ירידה קטנה במחירי השכירויות בעיר, אבל מדובר ללא כל ספק בירידה שהיא זמנית. לכן, למרות שהקורונה פגעה פגיעה קשה במשק (פגיעה שעלולה להיות מורגשת גם הרבה זמן אחרי שהקורונה כבר תחלוף), דירה להשקעה בתל אביב, תמשיך ככל הנראה להיות אטרקטיבית ולכן, למי שיש אפשרות להשקיע בדירה שכזאת, כדאי לו לעשות זאת גם עכשיו – רק כמובן, להקפיד ולבחור את אותה הדירה להשקעה בצורה מושכלת ונבונה.

בחירת דירה להשקעה בתל אביב

אז עם הקורונה ובלי קשר אליה, כל מי שמחפש אחר דירה להשקעה בתל אביב, אמור לבחור את הדירה בחוכמה, ותוך דגש על מספר קריטריונים חשובים ובין היתר: מיקום הנכס – היכן הנכס ממוקם בעיר (יש אזורים הנחשבים לאטרקטיביים יותר עבור המשקיעים כמו: מרכז תל אביב, הצפון הישן וחלקים משכונת פלורנטין), האם הנגישות לדירה היא נוחה (הן מבחינת תחבורה ציבורית  והן מבחינת רכב בעיר), האם הדירה קרובה למוקדי עניין מסוימים בעיר. קריטריון נוסף נוגע לשאלה מי קהל היעד אשר ישכיר את הדירה? האם הדירה מיועדת לצעירים (אולי הייעוד של הדירה היא לשמש כדירת שותפים), האם הדירה מתאימה יותר לזוג או למשפחה עם ילדים? לכל קהל יעד יש את היתרונות והחסרונות שלו וכדאי לקחת אותם בחשבון. קריטריון נוסף נוגע לנושא של הפיתוח העירוני, כדאי לבדוק אם יש תוכניות לגבי פיתוח של האזור בו ממוקמת הדירה – פיתוח שכזה יכול להעלות את ערך הדירה. כמובן, שגם נתוני הדירה עצמה יהוו גורם משמעותי בקבלת ההחלטה וחשוב להתמקד בפרטים כמו: גודל הדירה במ”ר, אופן החלוקה לחדרים, תוספות שונות, קומה ומצב הדירה הבניין – בתל אביב לדוגמא, יש ביקוש למגורים בפרויקטים חדשים, הכוללים קשת של שירותים כמו: שומר, בריכה וחדר כושר במתחם – אבל כמובן, הכול בהתאם לתקציב אותו מעוניינים ויכולים להשקיע במטרה, כידוע, גם לדירות חדר ולדירות מאוד ישנות יהיה ביקוש גבוה אם הן ממוקמות באזורים אטרקטיביים.

 אז מה צופן העתיד?

אי אפשר לדעת מה יוליד יום, בעיקר כל עוד שהקורונה נמצאת איתנו וגורמת ללא מעט נזקים כלכליים. מאוד יכול להיות שחלק לא מבוטל מאלו שהתעניינו בהשקעה בדירה בתל אביב לפני הקורונה, החליטו לוותר לעת עתה על הרפתקה כלכלית מהסוג הזה והשיקולים שלהם לקבלת ההחלטה המדוברת מובנים. יחד עם זאת, חשוב לזכור שברגע שפחות אנשים רוכשים דירות, הביקוש של השכירויות עולה ומי שמרוויח מהעניין הם בעלי הדירות – כך שמדובר בסוג של מעגל. לכן, אם אתם מתלבטים אם לרכוש דירה להשקעה בתל אביב או אולי לוותר על זה כרגע. ההמלצה היא בשלב הראשון להיוועץ באנשי מקצוע אובייקטיבים. מומלץ להגיע לפגישה איתם כשאתם כבר מוכנים עם טיעונים בעד ונגד ומבינים את מלוא הדרישות והצרכים שלכם מאותה הדירה להשקעה. אותם יועצים, יוכלו להקשיב לשיקולים שלכם ומכיוון שהם מכירים את מצב שוק הנדל”ן בתל אביב טרום קורונה, כמו גם מצבו העכשווי הם ידעו להמליץ לכם אם כדאי לכם להשקיע עכשיו או אולי עדיף להמתין מעט. בכל מקרה, חשוב לקבל את ההחלטה בצורה מושכלת, אחרי שלקחת בחשבון את כל השיקולים בעד ונגד ואחרי שסקרתם לעומק את מצבו של שוק הנדל”ן כעת ואת התחזיות העתידות – רבים מהמומחים אומרים שבגלל שהמשק היה מאוד חזק לפני הקורונה, הוא גם עתיד לצאת מהמצב הזה מהר, כך שגם זה שיקול שיש לקחת בחשבון בהליך קבלת ההחלטה.

ולסיכום

בשורה התחתונה, תל אביב תמיד הייתה עיר מבוקשת והיא נשארה כזאת, גם אחרי לא מעט משברים שהיוו את נחלתה של המדינה. אז נכון שאי אפשר להשוות את הקורונה לשום דבר אחר שהכרנו, אבל אין באמת שום סיבה נראית לעין שהביקוש למגורים בעיר יפחת גם בעתיד. לכן, מי שרוצה ויכול להרשות לעצמו לקנות דירה להשקעה בתל אביב, חשוב אולי שיעשה את הצעד הזה בחוכמה ותוך הפעלת מלוא שיקול הדעת (וכמובן, תוך בחינה מעמיקה ומקיפה של כל הקריטריונים אשר אמורים להשפיע על בחירת הדירה), אבל, הקורונה היא לא זאת שאמורה למנוע ממנו לבצע את הרכישה.

The post דירה להשקעה בתל אביב – האם עכשיו הזמן לאור משבר הקורונה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

למעשה המטרה העיקרית של תוכניות אלו היא חיזוק המבנים שיוכלו לשרוד גם מצבים של רעידות אדמה או אפילו מתקפות טילים. המבנים מקבלים חיזוק של ממש מבחינת התשתיות כמו כן מוסיפים להם חדרים מוגנים. אלו מוסיפים גם שטח לדירה שהופכת להיות מרווחת וגדולה יותר וכמובן גם מוגנת הודות לחדר הממ”ד.

אנשים שרוצים להשקיע בנכס נדל”ן במקום נחשב, הם לא רוצים לרכוש משהו שהוא לא יהיה שווה הרבה בסופו של דבר, הולכים על רכישת נכסים מתמ”א 38. מדובר בהחלט בסוג של זיהוי הזדמנויות כי הנכסים הללו הם למעשה על בסיס של מבנים ישנים, אך לאחר השיפוץ ולאחר הבנייה, הם הופכים להיות חדשים כמעט מכל הבחינות.

על מנת להבין את כל הנושא ואת התהליך, נחזור מעט אחורנית ונסביר מה זה למעשה תמ”א 38.

מה זה תוכנית תמ”א 38 וכמה זה עולה לדיירים?

למעשה תמ”א 38 זהו פרויקט אשר העלויות שלו אינן מוטלות על הדיירים. מי שלוקח על עצמו את ניהול העניין כולל כל העלויות הוא על פי רוב קבלן או יזם פרטי.

הקשר בין הדיירים לבין היזם יוכל להיווצר משני הצדדים. ישנם מקרים אשר בהם הדיירים כלל אינם מודעים לאפשרות כמו גם לזכות הזו שיש להם מכוח החוק להיכנס להליך כזה. קבלן או יזם שמזהה את הבניין כפוטנציאל מתאים עבורו כאשר זה כמובן טוב לשני הצדדים, יכול להציע את השירות והוא כמובן יבצע את כל הבדיקות על מנת לוודא כי אכן המבנה מתאים לתוכנית. אם הדיירים יסכימו להיכנס לזה, הרי שאפשר יהיה לצאת דרך.

ישנם מקרים אשר בהם דווקא הדיירים מעוניינים לשפר את תנאי הדיור שלהם והם רוצים לגור בבית יותר תקני, יותר בטוח ומחוזק וכן יותר גדול ומודרני. הם יחפשו את היזם שיהיה מוכן לבצע עבורם את הפרויקט.

מבחינת עלויות, הן מוטלות לגמרי על היזם או הקבלן שלוקחים על עצמם את ניהול הפרויקט.

למה זה משתלם לקבלן?

כאן הגענו ללב העניין. למה שקבלן או יזם פרטיים יסכימו להיכנס להליך כזה הדורש שיפוץ נרחב של כל המבנה מבחינת חיזוק היסודות, שינוי ושיפור של התשתיות וכמובן הוספה של חדר מוגן בכל יחידת דיור?

כאשר הקבלן מקבל לידיו את המבנה הוא למעשה יוכל להוסיף לו עוד דירות לגובה. כלומר הוא יכול להוסיף שתי קומות כאשר אלו יכילו ארבע או אפילו שש דירות חדשות. את יחידות הדיור הללו הוא יוכל למכור וזה למעשה יהיה הרווח שלו לאחר כיסוי כל הוצאות הבנייה.

אז נכון שלצורך כך יהיה עליו לדאוג למעלית בבניין, אם לא היה בו עד כה. גם אם היה הוא יצטרך לשפץ ולחדש אותו. הוא גם יצטרך לדאוג להיערכות המבנה מחדש מבחינת מקומות חנייה עבור כל הדיירים, שיפור החזית של המבנה ובפועל הוא יצטרך להעניק מתיחת פנים משמעותית לכל המבנה ולדאוג שהוא ייראה וגם יהיה ממש כמו מבנה חדש.

אך בשורה התחתונה מדובר בעסקה משתלמת מאוד גם לקבלן.

האם כל הדיירים צריכים להסכים?

נקודה משמעותית מאוד היא ההסכמה של כל הדיירים להיכנס להליך. לא בכל מבנה תהיה הסכמה גורפת של כל הדיירים כולם. יש מקרים אשר בהם יש אנשים מבוגרים שכבר לא רואים כל צורך בשיפור תנאי המגורים. הם נרתעים מהבלגן שהשיפוץ ידרוש מהם, הם לא אוהבים שינויים או חידושים וטוב להם כפי שהם חיו עד כה.

כאן חשוב לדעת כי החוק הוא לטובת הרוב. אם ישנה הסכמה של רוב הדיירים הרי שבכוחם יהיה לכפות את הדבר גם על המתנגדים.

השקעה בדירה של תמ”א 38 – הזדמנות חיים

אנשים שמחפשים נכס נדל”ן מוצלח ואיכותי יכולים ללכת על השקעה בבניין שנכנס להליך כזה של תמ”א 38 ובתמורה הם ייהנו מנכס ששוויו הסופי יהיה גבוה הרבה יותר ביחס להשקעה הראשונית שלהם. אם משקיעים בנכס כזה כאשר הוא עדיין בשלב התכנון, הרי שהקבלן יוכל ליהנות ממימון שיקל עליו בביצוע הפרויקט ומנגד רוכש הנכס ייהנה ממחיר אטרקטיבי עבור נכס במיקום נחשק ויוקרתי. במיוחד כאשר מדובר באחד מהמבנים בעיר תל אביב הנמצאים בעיצומו של ההליך.

נשמע מעולה, אך האם תמיד זה כך?

אז נכון שזה נשמע חלומי ממש. הן עבור הדיירים והן עבור המשקיעים.

אך חשוב לדעת כי לא כל יזם שנכנס לתהליך הזה יהיה מסוגל בסופו של דבר להתמודד מול העלויות הגבוהות. עלולים להיות מקרים של פשיטת רגל באמצע הפרויקט וזה לא דבר פשוט בשלב הזה למצוא יזם אחר שיסכים להיכנס למיטה שהפכה להיות חולה. מסיבה זו חשוב מאוד לפני הכול, לפנות אך ורק אל קבלן או יזם שכבר צברו ניסיון בתחום והם מכירים את העבודה ויודעים איך להתנהל בצורה נכונה וחכמה מולה.

מעבר לכך חשוב מאוד לקבל משוב מדיירים שמתגוררים בפרויקטים מהסוג הזה ולשמוע מהם האם הם מרוצים ושבעי רצון מהתוצאות כמו גם מכל ההליך שהם עברו.

מלבד כל זה יש לברר ולבדוק מה החוסן הפיננסי של אותו קבלן או אותו יזם וכמובן לברר האם יש ליווי מצד הבנק או כל מוסד פיננסי אחר. רק לאחר שברור כי אכן כל התנאים מתאימים, אפשר להתקדם הלאה ולצאת לדרך.

The post דירות להשקעה בתל אביב מתמ”א 38 appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

מה מוביל לתהליך?

תהליך של התחדשות עירונית יכול להיות מובל בכמה דרכים. הראשון הוא על ידי הרשות המקומית. הרשות המקומית שואפת כל הזמן לשפר את רמת החיים, את השירות לאזרח, את הכבישים והתשתיות עליהם היא אחראית ורוצה לנצל את הקרקע טוב יותר מאיך שהיא מנוצלת. הרצון להוסיף כבישים, מקומות חנייה, מבנים ציבוריים לרווחתו של הציבור דורש לא פעם שינויים גדולים בהם ניגע בהמשך, שינויים מרחיקי לכת שבסופו של דבר כולם מרוויחים מהם.

עוד אופציה להנעה של תהליך כזה הוא זיהוי של יזם כלשהוא את האפשרות שעומדת לפניו. יש אזורים בהם יש מחירים נמוכים יחסית שמאפשרים ליזמים לרכוש בהם בניינים או מספר בתים, ולאחר הרכישה היזם הורס את המבנים ובונה במקומם מגדלים גבוהים, מה שמאפשר לו גם לממן את הרכישה של המבנים וגם להרוויח לאחר שהוא יסיים לבנות.

אופציה שלישית לתחילת הנעה של תהליך כזה הוא שינוי טבעי. יש אזורים בהם יש אוכלוסייה מבוגרת, אזורים בהם הבנייה היא מיושנת ולא יפה, אך במוקדם או במאוחר הדיירים הללו יתחלפו מכיוון שהדיירים הקיימים הולכים לעולמם או שהם עוברים לדיוק למבוגרים כמו בית אבות, דיור מוגן וכדומה. בהם לא משאירים אחריהם וואקום אלא במקומם מגיעים דיירים צעירים שקונים את הבתים הללו בגלל המחירים הנמוכים שלהם, והדיירים הללו רוצים לעשות שינוי, הם רוצים לשנות את פני האזור, רוצים לשפר את התשתיות ואת מערכת החינוך, ורוצים חיים טובים יותר ולא כמו אלו שהיו לקודמיהם.

בנייה נמוכה אל מול בנייה לגובה

בתחילת דרכה של מדינת ישראל כמו גם בכל העולם, הבנייה הייתה כמעט רק של בתים פרטיים. לא היו בניינים גבוהים והמקסימום היה של שניים או שלוש קומות. זה התאים לכמות האוכלוסייה של פעם אך היום יש מחסור גובר והולך בשטחים לבנייה. בעיקר בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ואחרות שהביקוש בהן הוא גדול מאוד, חייבים למצוא פתרון והפתרון הוא להרוס את הבתים הנמוכים ולבנות במקומם בניינים גבוהים שיוכלו לאכלס כמה שיותר דיירים. איך עושים את זה? יש כמה דרכים להגדיל את כמות הדירות כשצריך. שתיים מהן הן פינוי בינוי ותמ”א 38, שנראים היום בכל מקום.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא אחד מהכלים המשמעותיים ביותר להתחדשות עירונית. הוא מאפשר להזיז את הישן ולהביא במקומו את החדש, לשנות ולשפר ולאפשר חיים נוחים יותר ומרווחים יותר. פינוי בינוי כשמו כן הוא, פינוי של מבנים ישנים בשביל שיבואו במקומם מבנים חדשים, ורוב הבתים הללו שנהרסים, גם לא עומדים בתקן העמידות לרעידות אדמה.

פינוי בינוי מאפשר להחליף את האוכלוסייה או לפחות לשפר אותה, לשפר את המרקמים בעיר וליצור מגוון של משאבים בתחומי הדיור והתעסוקה. פינוי בינוי יכול להתקיים בשתי דרכים. הוא יכול להיות קודם כל פינוי מה שאומר שצריך למצוא לדיירים פתרונות חלופיים בדמות דירה שכורה עם תשלום השכירות להם, ולאחר שהבניין החדש נבנה לתת להם בו דירה שגודלה לפחות כמו הדירה הקודמת שלהם.

דרך שנייה היא למעשה הפוך, כשהכוונה היא לבינוי פינוי מה שאומר שקודם כל בונים בשטח בו אפשר לבנות ליד הבתים של הדיירים בלי לפנות אותם, ולאחר שמושלמת הבנייה מעבירים אותם לדירות שהוקצו להם והורסים את הבתים הישנים בהם הם גרים. כך הם פחות מטלטלים ועוברים רק פעם אחת, אך לדירה הרבה יותר מרווחת, ומרוויחים כמובן גם את שיפור התשתיות בסביבתם מה שהופך את הנכס שיש בידם לנכס ששווה הרבה יותר כסף.

תמ”א 38

תמ”א 38 הגיעה בכלל מצורך אחר ולא בשל הרצון להתחדשות עירונית, אם כי היא בהחלט תומכת גם בו. מדינת ישראל היא מדינה בה אחד הסיכונים הוא של רעידת אדמה משמעותית, כזו שתשאיר אחריה הרס רב לשנים ארוכות. לפי המומחים, זו לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי, והתשובה לה צריכה לבוא בדמות חיזוק המבנים הקיימים. בישראל המבנים עומדים בשני סטנדרטים, הראשון הוא המיושן יותר שכבר לא מספיק אפקטיבי לדעת המומחים, והשני הוא לאחר שנת 1980 בו צריכים להיות כל המבנים בישראל.

אז מה עושים עם המבנים שנבנו בתקן הישן? צריך הרי לחזק אותם מה שיעלה למדינה הון תועפות… בדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38 שהיא תוכנית יצירתית שאומרת שמי שיבצע את החיזוק יהיו יזמים וקבלנים, שבתמורה יקבלו היתרי בנייה ואפשרות להוסיף דירות לבניינים אותם הם יחזקו, כך שהרווח שלהם יהיה על מכירת הדירות. הדיירים מצידם יקבלו כל מיני הטבות בדמות הגדלת הדירה, הוספת מעלית, בניית ממ”ד או ממ”ק והטבות אחרות.

בתוכנית תמ”א 38 כולם מרוויחים. הדיירים שמקבלים דירות חזקות יותר ששוות גם יותר כסף, היזמים שמרוויחים מהדירות אותן הם מוכרים, וכמובן, המדינה שחוסכת המון כסף מכיוון שלא היא צריכה לממן את הפרויקט.

The post התחדשות עירונית בתל אביב appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

החשש מפני רעידת אדמה

מדינת ישראל היא מדינה עם לא מעט צרות. מספיק לשמוע חדשות כל ערב ולהיחשף לחדשות שלא מפסיקות לרגע, מדינה עם לא מעט איומים ולא מעט סכנות שלקראתן צריך להתכונן. יש פיגועים ויש תאונות דרכים ויש עוד סכנה אחת שמרחפת כל הזמן שם למעלה, למרות שלשמחתנו היא עדיין לא התממשה. הסכנה היא רעידת אדמה חזקה, כזו שתגרום להרס רב וללא מעט נפגעים. למה שהיא תהיה? כי ככה המומחים טוענים. הדעה הרווחת בקרב מומחי רעידות אדמה היא שבשנים הקרובות תתרחש רעידת אדמה חזקה כאן בישראל. מסתבר שזה כבר קרה בעבר ולפני מאות שנים היה פה הרס רב.

ישראל היא מדינה שמועדת לרעידות אדמה חזקות, בגלל שאנחנו נמצאים בשבר הסורי אפריקאי או בלשון מקצועית יותר, במפגש של לוחות טקטוניים. רעידת אדמה היא רק עניין של זמן וצריך להתכונן אליה, ואיך עושים את זה? בעיקר על ידי חיזוק המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים בתקנים מחמירים. כך, כשתתרחש רעידת אדמה חלילה, פחות מבנים יתמוטטו ויהיו פחות נפגעים. בניינים חזקים כבר הוכיחו את עצמם במקומות רבים בעולם, וגם בישראל רוצים שהמבנים כולם יהיו חזקים ובתקנים מחמירים. בדיוק בשביל זה יש את תמ”א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעישות אדמה.

הרקע לתוכנית

תמ”א 38 היא תוכנית שנהגתה בדיוק בגלל הבעיה שהזכרנו כאן, החשש מפני רעידת אדמה חזקה והצורך בחיזוק המבנים. בשנת 1975 נכנס תקן חדש מחמיר יותר לבנייה, ובשנת 1980 הוא התחיל להיאכף. כל הבניינים שנבנו לאחר שנת 1980 נבנו בסטנדרטים גבוהים יותר של בנייה, סטנדרטים שמבטיחים את חוזק המבנה ברעידת אדמה. אך מה עם כל המבנים שנבנו לפני? איך אפשר לחזק אותם? איך אפשר לשכנע את הדיירים לחזק אותם ובעיקר, איך אפשר לממן את כל זה? הרי זה אמור לעלות למדינה הון תועפות ואין תקציב לזה. בדיוק בשביל זה נהגתה התוכנית, תוכנית חכמה שיוצרת מצב בו כולם מרוויחים ממנה.

עיקרי התוכנית

תמ”א 38 היא תוכנית שהרעיון שלה פשוט. המדינה לא יכולה לממן את חיזוק כל המבנים שצריכים חיזוק וצריך יזמים וקבלנים שיעשו את זה, וזה ישתלם להם כמובן. צריך גם שהדיירים ישתפו פעולה וצריך לגרום גם להם להבין שזה כדאי מעבר לעניין הבטיחותי, ואיך משכנעים אנשים? עם כסף כמובן. בתמ”א 38 לא מדובר על כסף ממשי אלא על הטבות שונות ועל העלאת ערך הדירות שלהם. תמ”א 38 גם מאפשר לקבל את היתרי הבנייה לחיזוק המבנים בלי שיש תוכניות מפורטות כמו בבנייה רגילה או הוספה לבנייה שלא במסגרת תמ”א 38.  כמובן שצריך אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מהסיבה הפשוטה, בשביל שלא תהיה פגיעה בחזות העירונית.

חיזוק של בתים משותפים

באופן כללי, האחריות על חיזוק בתים משותפים היא על דיירי הדירות. יש להם את האפשרות לפנות ליזם או קבלן אך הם יכולים גם להחליט לעשות את זה לבד, ולקבל היתרי בנייה לבניית דירות נוספות בבניין ולהתחלק ברווחים. כמובן שאם הם מחליטים לפנות ליזם או כל גוף חיצוני מה שקורה ברוב המקרים, הוא זה שבדרך כלל ירוויח מבניית דירות חדשות והדיירים ירוויחו מאפשרויות בנייה ותוספות שונות שיעלו את ערך הבית הקיים שלהם כמו גם מהטבות שונות כפי שציינו. אך מהן אותן אפשרויות בנייה במסגרת התמ”א? הנה כמה מהן שכדאי לדעת.

אפשרויות הבנייה השונות במסגרת התמ”א

אם יש כאמור מבנה מגורים שנבנה לפני שנת 1975 ולא בהתאם לתקן החדש, במקביל לחיזוק המבנה יש זכויות בנייה שונות מכוח התמ”א.

• רק חיזוק – לא חייבים כמובן שיהיו תוספת בנייה שונות. אפשר רק לחזק את המבנה וזהו, לא צריך יותר מזה ואת ההיתרים מקבלים במהירות.
• הקמת שתי קומות נוספות – יש אפשרות גם לבנות שתי קומות נוספות ובהן לבנות דירות שיימכרו ומכאן יגיע הרווח של היזם. אפשר במקום זה גם להוסיף שטח בגודל של שתי קומות ועליו לבנות את הדירות החדשות.
• הקמה של קומה חלקית נוספת בגודל של מחצית מהשטח של בקומה שמתחתיה. הוא יכול לשמש להרחבת הדירות של הקומה שמתחת או להוספה של יחידות דיור.
• הרחבת הדירות הקיימות – הרחבת הדירות חייבת לכלול תוספת של ממ”ד בכל דירה כזו ובנוסף לממ”ד אפשר להוסיף גם מרפסת חדשה.

ומה הדיירים מרוויחים?

הדיירים אמורים לקבל הטבות שונות שיכולות להיות בדמות הרחבת הדירות שלהם או הוספת מרפסת גפי שציינו, עיצוב של הבניין כמו הוספת אינטרקום וכדומה, הוספת מעלית לבניין אם יש אפשרות, הוספה של מרחבים מוגנים וכדומה.

תמ”א 38 היא דוגמא טובה לכך שאם חושבים מחוץ לקופסא כולם יכולים להרוויח. תמ”א 38 היא תוכנית בה המדינה לא צריכה להוציא כל כך הרבה כסף, הדיירים נהנים מבטחון רב יותר ומהטבות והיזם או הקבלן מרוויח לא מעט.

The post תמ”א 38 בתל אביב appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.