מהו תפקיד חברת יזמות בפרויקט תמ”א 38?

אחד הגורמים החשובים ביותר בהוצאת פרויקט תמ”א 38 לפועל הוא החברה היזמית שמטרתה היא לקדם ולנהל את הפרויקט המדובר. בתמורה לקידום ומימוש הפרויקט, החברה תרוויח כתוצאה מזכויות בנייה נוספות שיוענקו לה. מכיוון שקיימות כיום לא מעט חברות שניתן כאמור לבחור בהן עבור מימוש פרויקט תמ”א 38, חשוב מאוד לבחון את כל הנתונים של החברה העומדים על הפרק בכל הנוגע למימוש התוכנית והיכולות המקצועיות של החברה לעשות זאת בצורה הטובה ביותר. יש לבחון את היתרונות של החברה על פני החברות האחרות בשוק. בסופו של דבר, הדבר החשוב ביותר שיש להסיק כתוצאה מהבדיקה שתערכו עם החברה היא האם מדובר בחברה שבאמת יכולה לעמוד בביצוע הפרויקט. הנה כמה טיפים שיסייעו לכם לדעת האם החברה אכן מתאימה עבור מימוש הפרויקט בבניין שלכם או לא.

כיצד תדעו באיזו חברה יזמות לבחור?

1.כאמור, השאלה החשובה ביותר שעליכם לשאול כאשר אתם מחפשים חברה למימוש פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם היא האם החברה תצליח לעמוד במשימה. בכדי להבין זאת, עליכם לבחון כמה דברים: ראשית כל, כדאי לבדוק האם החברה ממנת את עצמה או שמא היא נתמכת על ידי קרנות מימון. כמו כן, חשוב מאוד האם בנוסף לחברה יש משקיעים נוספים בפרויקט זה ומהי רמת המחויבות של המשקיעים הללו למימון הפרויקט. חשוב מאוד לבחון את הנתונים הנ”ל באופן המדויק ביותר באמצעות דוחות כספיים של החברה, אישורים שונים שרואי החשבון של החברה יכולים להנפיק עבורכם ועוד. במידה ולאחר המצאת המסמכים המדוברים אתם עדיין חוששים, תמיד תוכלו להזמין דוח פיננסי על מצב החברה מחברת מודיעין המעניקה את שירותיה בתחום.

2. דבר חשוב מאוד שעליכם לבחון הוא האם חברה מנוסה בפרויקטים תמ”א 38. חשוב לדעת שפרויקטי תמ”א 38 עלולים להיות שונים זה מזה ועל כן, חשוב מאוד לבחון האם החברה מנוסה במגוון פרויקטים מהסוג. כדאי לשאול את החברה איזה פרויקטים בתחום היא ביצעה בעבר ובהתאם לכך, לבחון את הפרויקטים המדוברים ולברר כמה זמן לקח לחברה להוציא אותם מהכח אל הפועל והאם היו בעיות כלשהן עם הפרויקטים. רצוי לחקור את הנושא באופן מעמיק ואיכותי, על מנת לקבל תשובות מהימנות.
3. אחד הפרמטרים החשובים שיש לבחון הוא האם הדיירים המתגוררים במבנה שעבר את תוכנית תמ”א 38 על ידי החברה היו מרוצים מהתפקוד וההתנהלות של היזם במהלך הפרויקט עצמו. יש חשיבות רבה לאופי ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם במהלך הפרויקט ועל כן, רצוי מאוד שלא לדלג על שלב זה בתהליך הבירור. בסופו של הדבר, היזם מלווה את הדיירים בבניין החל משלב התכנון בפרויקט והגשת הבקשה להיתרי בנייה וכלה בהשלמת תהליך הבנייה והתקופה שבמהלכה הדיירים יכולים לבדוק את הדירה על כל נתוניה. תקופה זו קרויה: “תקופת הבדק”. רצוי לוודא כי תקופת ההתקשרות הארוכה והרציפה שלכם במהלך הפרויקט תהיה מול חברה אמינה ומקצועית אשר מעניקה יחס טוב ושירות טוב.
4. כיום ניתן למצוא ברחבי האינטרנט מידע רב אודות חברות יזמות העוסקות בין היתר גם בתחום פרויקטי תמ”א 38. באינטרנט תוכלו למצוא גם אתרים שונים המודדים את החברות השונות המציעות שירותי יזמות בתחום זה בהתאם לדירוג בהתאם לפרמטרים שונים. אם החלטתם לבדוק באינטרנט דירוג של חברה כזו או אחרת, רצוי מאוד שלא תבחרו בכל אתר המציע שירותי דירוג של חברות העוסקות ביזמות, אלא רק באתר אמין אשר ידוע כי ביצע מחקר מעמיק אודות כלל החברות הטובות ביותר המציעות שירותי יזמות בתחום פרויקט תמ”א 38 וכלל הנתונים המופיעים באתר הם נתונים אמינים שניתן לסמוך עליהם.

פרויקט תמ”א 38 הוא ללא ספק פרויקט מורכב וארוך אשר יש לו לא מעט משמעויות כלכליות הן עבור היזם והן עבור דיירי הבניין הנבחר לביצוע פרויקט מעין זה. על כן, חשוב מאוד לשאול את כל השאלות הנכונות לברר בדרכים הטובות ביותר ובהתאם לכל הפרמטרים החשובים, באיזה חברות יזמות כדאי לבחור לצורך מימוש פרויקט תמ”א 38 בבניין מגורים. רצוי מאוד שלא לקבל החלטה מתוך פזיזות או לבחור יזם באקראי. מדובר על החלטה אשר חייבת להתקבל באופן שקול, רציני ואחראי לאחר בדיקת כלל הדברים הנחוצים על אשורים.

The post כיצד תבחר חברה לביצוע תמ”א 38 בבניין שלך? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

תמ”א 38 – מה מקבלים הדיירים?

דיירים המתגוררים בבניין הנבחר לשם יישום תוכנית תמ”א 38, כאשר התוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יקבלו במסגרת תכונית זו, תוספת של לפחות 25 מ”ר לדירת המגורים שלהם. הדיירים יקבלו גם מרפסת, ממ”ד ולא פעם גם חנייה ומחסן. הבניין עצמו יקבל תוספת של 2 קומות ו2 מעליות וכן, חדר המדרגות שבבניין ישופץ. גם תשתיות הבניין הישנות ישופצו. אין ספק שדיירי מבנה שבו עתידה לחול תוכנית תמ”א 38, מקבלים תמורה נאה על הסכמתם לביצוע התוכנית במבנה שלהם: דירת המגורים שלהם תהיה איכותית יותר וגדולה יותר וכן, הבניין שבו יתגוררו יהיה יוקרתי וחדש יותר. אך מעבר לכך, ערך הדירה שלהם יעלה ועל כן, במידה והם יחליטו למכור את הדירה הם ירוויחו מכך סכום העולה על הסכום שבו הם היו מוכרים את דירתם טרם בוצע הפרויקט בבניין.

ומה מרוויח מכך היזם אשר מוציא את הפרויקט לפועל? היזם לרוב יקבל אפשרות לבנות דירות חדשות שערכן יהיה גבוה יותר מהדירות שקיימות במבנה. הדירות יבנו על הגג ולרוב יהיו דירות יוקרתיות כגון: דירות גן, פנטהאוזים ועוד.

מה קורה אם דייר איננו מסכים למימוש הפרויקט בבניין?

אחת השאלות שנשאלות במסגרת מימוש פרויקט תמ”א 38 היא: מה קורה במקרה שבו דייר איננו מסכים לביצוע התוכנית או מה קורה במקרה של דייר שמסרב להתפנות מהבניין לצורך מימוש התוכנית בו, בשל אי הסכמתו למימוש פרויקט זה? ובכן, חשוב מאוד לדעת שדיירי הבניין חייבים להעניק את הסכמתם המלאה ליזם בתמורה לשדרוג הדירה שלהם. מכיוון שעלות הפרויקט כולו הוא על היזם, לכאורה לא נראה כי ישנה סיבה ניכרת לעין לסירובו של דייר. אולם, יחד עם זאת, לעיתים קיימים מקרים שבהם דיירים אינם מסכימים לעזוב את דירת המגורים שלהם לצורך בנייה במסגרת הפרויקט או שלא מסכימים כלל לביצוע הפרויקט בבניין המגורים שבו הם מתגוררים. על הדיירים לערוך אסיפה שבמהלכה יש לקבל הסכמה של 66 אחוזים מהדיירים המתגוררים בבניין. כלומר, אין צורך בהסכמה של כלל הדיירים על מנת ליישם תוכנית תמ”א 38 בבניין. אולם, לא פעם דיירים שמהווים מיעוט שאיננו מסכים פונים לבית המשפט וגורמים ליזם לוותר על הפרויקט בשל קשיים שהם מערימים עליו. דיירים עושים זאת בשל סיבות שונות כגון: חלקם מאמינים כי הם לא מקבלים תמורה דומה לתמורה אותם מקבלים דיירים אחרים במבנה או שהם מאמינים כי היזם לא מספיק אמין. במקרה שכזה, רצוי מראש לבחור בחברה אמינה העוסקת בתחום שתהווה את היזם בתוכנית. מעבר לכך, רצוי שכל דייר ייעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס שלו ובהתאם לכך, יבין שמשתלם לו או לחילופין לא משתלם לו לבחור בפרויקט.

לא פעם, הפתרון לדייר סרבן יגבול בהכרעת בית המשפט העליון בכל הנוגע לאי הרלוונטיות של התנגדות הדייר.

כיצד דואגים לשמור על הזכויות בתמ”א 38?

אין ספק שחשוב מאוד שהדיירים ישמרו על הזכויות שלהם בפרויקט תמ”א 38 אל מול היזמים. לכן, כדאי לנקוט בכמה פעולות לצורך שמירה על זכויות:

1. רצוי מאוד שהדיירים יבקשו ערבויות מהיזם, על מנת לוודא שהפרויקט לא יעצור באמצע הדרך בשל כל סיבה באשר היא. יזמים לרוב יעניקו לדיירים ערבויות כספית אשר יבטיחו את סיום הבנייה.
2. רצוי מאוד שכלל הדיירים יעזרו בבעל מקצוע כגון: אדריכל, עורך דין או שמרי מקרקעין על מנת שיעברו על החוזה שעתיד להיחתם מול היזם ויוודאו כי מדובר בחוזה בטוח עבורם. יש צורך לדאוג שהתמורה בין הדיירים תהיה זהה בפרויקט על מנת למזער ולמנוע עד כמה שניתן התנגדות דיירים לפרויקט.
3. כמובן שחשוב מאוד לבדוק מיהו היזם אשר עתיד לבצע את פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם. חשוב מאוד לוודא שמדובר ביזם אמין, אשר עסק לא מעט בפרויקטים מעין אלה וידוע כי הוא עושה זאת בצורה המקצועית ביותר. על יזם מעין זה ניתן לסמוך כי יבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, אשר תשמור על זכויות הדיירים וכן, שהבנייה תסתיים במסגרת התוכנית בצורה מוצלחת וללא עיכובים מיותרים בדרך. בהחלט רצוי לברר כל מה שניתן אודות היזם בטרם עורכים ישיבת דיירים ומכריעים לגבי תמ”א 38.

The post כל מה שצריך לדעת על תמ”א 38 appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

הצעד העיקרי שמדינת ישראל נקטה בו במסגרת הצורך בהיערכות לרעידת אדמה היא תכנית המתאר הארצית אשר היא מכונה תמ”א 38. למעשה התוכנית כבר נכנסה לתוקף לפני קרוב ל – 15 שנה, במארס 2005. התוכנית הזו נועדה בפעול לחזק את יסודותיהם של מבנים ישנים אשר על פי מחקרים הוכח כי אלו עשויים לקרוס במקרה של רעידת אדמה חזקה. באותו זמן נבדקו המבנים בישראל ועלה כי יש מעל למיליון דירות בישראל שהם לא עונים לקריטריונים מבחינת עמידות מול רעידת אדמה ואלו עתידים להיפגע במקרה ואכן תתרחש רעידת אדמה.

כל המבנים הללו זכאים להיכנס לתכנית המתאר 38 על מנת לחזק אותם ואת התשתיות שלהם.

הקריטריון הקובע הוא מבנים שהיתרי הבנייה שלהם הוצאו לפני ינואר בשנת 1980, זאת למעט המבנים אשר אלו קבלו פטור מטעם התקן הישראלי לרעידות אדמה.

מה עומד מאחורי הרעיון של תמ”א 38?

מדובר בתוכנית חכמה אשר בפועל לא אמורה לעלות כסף לא למדינה וגם לא לדיירי אותם המבנים. אחרי הכול מודבר בהחלט בכמות מרשימה של דירות שחייבות לעבור את ההליך ואין על מי להשית עלויות בסדר גודל שכזה.

אז כאן, נקבע כי יזם או קבלן אשר ייטלו על עצם את המשימה, יוכלו לשדרג את המבנה גם מבחינת יחידות דיור אותם הם יוסיפו לגובה. את הדירות הללו הם יוכלו למכור וכך הם יכסו את ההוצאות  שלהם וכל השאר יהיה רווח נקי עבורם.

הדבר שעומד מאחורי כל זה הוא שלמעשה כולם ירוויחו מהדבר בסופו של דבר. המדינה שפטורה מההשקעה לצורך מיגון האזרחים שלה, הדיירים שנהנים מהשבחה של ממש של הנכס שלהם כפי שנפרט להלן, וכן היזם או הקבלן שמבצע את כל התוכנית שנהנה מדירות אותם הוא יכול למכור ללקוחות.

מה עושים במסגרת התוכנית תמ”א 38?

למעשה יזם שלוקח על עצמו את הפרויקט אמור להשקיע בכל הבניין ובכל דירה בפני עצמה. ראשית עליו לחזק את יסודות הבניין על מנת שהוא אכן יוכל לשרוד גם במצב של רעידת אדמה. מעבר לכך הוא אמור להוסיף לכל יחידת דיור גם חדר מוגן. שהרי מדובר במבנים שנבנו לפני שהוחל החוק המחייב בנייה של חדרי ממ”ד בכל דירת מגורים. ברור אם כן כי הדירה הקיימת מקבלת תוספת משמעותית של חדר נוסף שגודלו יהיה חייב להיות מינימום 25 מ”ר.

מלבד זאת צריך היזם לדאוג למעלית לבניין בגלל תוספת הבנייה לגובה. הוא גם יחדש את כל התשתיות של המבנה שזה כולל תשתיות החשמל, המים וכן הלאה. הוא גם צריך לדאוג לחניון שיכיל את כל הדיירים ולהתקין מערכת אינטרקום חדשה, הוא גם צריך להשקיע בלובי של הבניין ולמעשה, כל הבניין אמור לעבור מתיחת פנים משמעותית ולקבל מראה מחודש ומודרני.

האם כדאי להיכנס להליך כזה?

נדמה כי לאחר שהרחבנו והסברנו מה זה בעצם אומר, כבר ברור כי מדובר בהזדמנות מדהימה למבנים שזכאים להיכנס להליך כזה וממש לא כדאי לפספס אותה. כי לפני הכול ואחרי הכול, רמת המוגנות של הדיירים עולה במידה רבה. במיוחד עשוי הדבר להיות מורגש בקרב אנשים המתגוררים באזורים מוכי הקטיושות והטילים. אנשים שלא היו להם חדרי ממ”ד ונאלצו לנוס עם כל אזעקה שהושמעה אל המקלט או לכל הפחות אל חדר המדרגות ולא משנה מה היה העיתוי. אם זה היה באמצע הלילה ואם זה היה בכל זמן לא נוח אחר. כמו באמצע הארוחה או אפילו באמצע המקלחת. אלו יחוו הקלה של ממש כאשר הם ידעו כי על כל אזעקה שלא תבוא ועל כל טיל שלא יהיה, יש להם את המקום והפינה המוגנת בבית.

מעבר לכך יש את הרווח המהותי של השבחת הנכס. כאשר המבנה כולו מקבל מתיחת פנים, שיפוץ ושיפור של כל המראה הכללי שלו הרי ברור שזה יתרום רבות לכל דייר.

ועדיין לא ציינו את תנאי הדיור המשופרים מבחינת גודל הדירה. מדובר בחדר גדול נוסף אותו מוסיפים לכל דירה וזה מהווה בהחלט שיפור משמעותי עבור כל אחד.

האם זה פשוט כל כך להיכנס להליך?

על פי הנתונים שמתקבלים מטעם משרד הבינוי והשיכון הרי שעד לפני כשנה טופלו כ – 50,000 מבנים. מדובר במספר נמוך למדי ביחס למבנים שזקוקים לחיזוק הזה והם גם זכאים להיכנס להליך. מדוע זה כך?

אז האמת שיש לזה הרבה מאוד סיבות.

למעשה בכל רחבי הארץ יש לנו בניינים הזקוקים לשדרוג. זה כולל את הערים הגדולות כמו ירושלים, תל אביב, רמת גן, רעננה וכו’. אך זה כולל גם את ערי הפריפריה הרחוקות. בערים הגדולות התוכניות הללו משגשגות ממש. אך בערים המרוחקות זה לא ממש קורה. זה לא שהדיירים לא רוצים. אך הקבלנים פשוט מעדיפים את אזורי המרכז, שם יהיה להם קל יותר למכור את הדירות.

מעבר לכך ישנם מבנים רבים בהם הדיירים מתקשים לשתף פעולה כולם יחד על מנת להגשים את התוכנית וחבל שכך. כי כפי שכבר ציינו, מבנים שנכנסים לפרויקט מרוויחים מזה ובגדול.

The post האם כדאי לי לעשות תמ”א 38 בבניין? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

זה כמובן לא נכון והרצליה היא אומנם עיר בעלת מעמד סוציואקונומי בינוני – גבוה, אבל יש בה גם שכונות שבהן אפשר למצוא דירות במחירים סבירים, דירות שחלקן הן דירות מתמ”א 38. אם אתם שוקלים לעבור לגור בעיר אז הנה קצת מידע עליה ועל תמ”א 38, למה כדאי לגור בעיר ומהו הפרויקט הזה שייצר עוד פתרונות דיור איכותיים.

קצת על הרצליה

הרצליה היא עיר שנמצאת על מישור החוף כ-10 קילומטרים צפונים לתל אביב. היא קיימת קרוב ל-100 שנה והיא קרויה על שם בנימין זאב הרצל, יש בה אזורים שיועדו להיות אזורים עירוניים, אזורים שיועדו להיות אזורים חקלאיים ואזורים שיועדו לנופש ולקיט. היא החלה את דרכה כמושבה ובשנת 1960 הפכה לעיר ואם בישראל.

השכונות בעיר

הרצליה היא עיר עם לא מעט שכונות מהן גדולות יותר וקטנות יותר, עיר בה יש מגוון רחב של אוכלוסייה כך שכל אחד יכול למצוא בה את עצמו. חלק מהשכונות הללו קמו כבר בתחילת דרכה של העיר וחלק קמו מאוחר יותר. בין השכונות הללו יש את נחלת ישראל, גן רש”ל, שכונת החיילים המשוחררים, נווה עמל, הרצליה הצעירה, יד התשעה, שיכון משה”ב, שכונת צמרות ושכונות אחרות.

הרצליה פיתוח

אי אפשר לדבר על העיר בלי לדבר על הרצליה פיתוח, אזור בעיר שנחשב לאחד היוקרתיים בארץ. בתי המגורים שבהרצליה פיתוח הם ברובם וילות, בהם גרים מפורסמים ואנשים עשירים אחרים כמו שגרירי מדינות, נשיאי עבר וחברי כנסת ואח”מים אחרים.

בכל מה שנוגע לאוכלוסייה בהרצליה בכלל, היא גדלה בקצב של 1.2% לשנה וכיום מתגוררים בה כ-100,000 תושבים. האוכלוסייה בה נמצאת במקום ה-8 מתוך 10 לפי המדד הכלכלי חברתי, ואחוז הזכאים בה לתעודת בגרות עבר את ה-80. מקומה הסוציואקונומי הגבוה נובע בין השאר מההשקעה בחינוך שיש בה, בבתי הספר היסודיים האיכותיים, בחטיבות הביניים, בתיכונים, ובמוסדות חינוך אקסטרניים.

אין ספק שהרצליה היא עיר איכותית ונוחה, בטח עם התחבורה שיש אליה וממנה. יש אוטובוסים בתוך העיר ומחוצה לה אליה, יש רכבות שעוברות בה וכמובן, הכבישים הבין עירוניים שמגיעים אליה וממנה כמו כביש 2, הגישה לכביש 4 וצירים חשובים אחרים. אם אתם מחפשים דירה בעיר כדאי שתכירו את האופציה של דירה מתמ”א 38.

מהי תמ”א 38?

רעידות אדמה יש בכל העולם ולשמחתנו בישראל לא הייתה רעידת אדמה משמעותית בעשרות השנים האחרונות. אבל כל המומחים טוענים שזה רק עניין של זמן עד שזה יקרה, ולמעשה זו לא שאלה של האם אלא שאלה של מתי. צריך כמובן להיערך לרעידת אדמה כזו והדרך היחידה שאפשר להתמודד עם ההרס הצפוי הוא לבנות בסטנדרטים גבוהים ולחזק מבנים ישנים.

בישראל התקן ה”חדש” נכנס לתוקף והחל להיות מחייב בשנת 1980. כל מבנה שנבנה מתחילת השנה הזו חייב להיבנות על פי התקן המחמיר הזה, בדיוק בגלל החשש מרעידות אדמה. אבל מה עם המבנים שנבנו לפני שנכנס התקן? מה עם הדיירים שנמצאים בסיכון גבוה יחסית לדיירי מבנים שנבנו בתקן החדש יותר? הרי צריך לחזק את כל המבנים הללו ומדובר על הוצאה משמעותית מאוד…

בדיוק בגלל זה נכנסה תמ”א 38 שזו תוכנית לחיזוק מבנים. התוכנית אמורה לענות על צרכי כולם – הדיירים שמגיע להם לחיות בביטחון, המדינה שרוצה להוציא כמה שפחות, והיזמים והקבלנים שרוצים להרוויח. התוכנית גאונית אך פשוטה, קבלנים ויזמי נדל”ן יבצעו את חיזוק המבנים ובתמורה הם יקבלו זכויות בנייה במבנה, והם יוכלו לבנות ולמכור או להשכיר את הבתים שהם יבנו וכולם ייהנו. ומה עם הדיירים? מעבר למבנה בטוח יותר, הם יקבלו גם “צ’ופרים” שונים, “צ’ופרים” שישפרו את חייהם ויעלו את ערך הדירה שלהם.

ההטבות לדיירים

מעבר לחיזוק המבנים בהם הם חיים, יהיו גם הטבות שונות לדיירים זאת במטרה להעלות אצלם את המוטיבציה לחיזוק המבנה. ההטבות הללו יכולות להיות מגוונות והן צריכות לעבור אישור של וועדת הבנייה המקומית. זאת יכולה להיות חנייה חדשה גם עבור הדירות הישנות וגם עבור הדירות החדשות, זה יכול להיות עיצוב של הבניין, זו יכולה להיות מעלית שתוקם בבניין, תוספת של מרחבים מוגנים בצורה של ממ”ד או ממ”ק, וכדומה.

מהן אפשרויות הבנייה במסגרת התמ”א?

התמ”א מאפשרת לבנות בכמה ווריאציות כשהאפשרות הראשונה היא רק לחזק את המבנה ללא כל תוספת. בנוסף, יש גם אפשרות של הקמה של עד 2 קומות חדשות בהן אפשר לבנות דירות, או להרחיב את שטח הקומה שמתחת. אפשר להרחיב את יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ”ר לכל דירה, כשהתוספת חייבת לכלול ממ”ד. אפשר להוסיף מרפסת חדשה בנוסף לממ”ד או לסגור ולמלא את הקומה המפולשת לבניית דירות חדשות.

אם את חושבת לקנות דירה מתמ”א 38 בהרצליה, זו יכולה להיות אופציה מצוינת עבורך. הרצליה היא עיר איכותית מאוד, עיר שיש לה לא מעט ביקוש לנדל”ן, עיר במרכז שנחשבת לטובה מכל הבחינות.

The post תמ”א 38 בהרצליה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אך יש אופציה נוספת לרכישת דירה והיא דורשת מרחק מה מהאזור הזה. הכוונה היא לעיר רעננה שהולכת והופכת לפופולארית יותר בשנים האחרונות, עיר שוקקת חיים עם חינוך מצוין, עם מרכזי תרבות, עם אוכלוסייה איכותית ומגוונת כזו שמתאימה כמעט לכל אחד בישראל. גם ברעננה כמו בערים אחרות בישראל יש גם דירות מתמ”א 38, והנה קצת מידע על העיר ועל פרויקט תמ”א 38.

רעננה – נעים להכיר

רעננה היא עיר שקיימת כבר כמעט 40 שנה. היא הוכרזה כעיר בשנת 1982, ומאז ועד היום רק הלכה והתפתחה לה. היא הוקמה 60 שנה לפני כמושבה חקלאית והיא חברה בארגון פורום ה-15 כבר לא מעט שנים.

העיר נקראה בתחילה רענניה והיא אוכלסה בתחילת דרכה (עוד לפני שהפכה לעיר) על ידי עולים מניו יורק, היא הייתה מושבת חקלאית כשמשק חלב וטבק היו ענפי החקלאות העיקריים.  היום, רעננה כבר נחשבת ל”עיר הירוקה בישראל” שזהו אחד התארים שהיא הגיעה אליו במרוצת השנים, כמו גם “קהילה בטוחה” שארגון הבריאות העולמי הכריז עליה, ואחרים.

מיקומה של רעננה

אחד הדברים שמושכים יותר ויותר אנשים לרכוש בה נכסים אם להשקעה ואם למגורים, הוא המיקום האטרקטיבי שלה מבחינה תחבורתית. היא אומנם במרכז אך היא ב”פריפריה” שלו, ויש שני כבישים חשובים שעוברים בצמוד לעיר, כביש 531 מכיוון דרום וכביש 4 ממזרח, הלא הוא כביש גהה ממנו אפשר להגיע הן לצפון והן לדרום.

עוד ציר קרוב שהופך את את רעננה לאטרקטיבית במיוחד מבחינה תחבורתית הוא כביש 2, כביש החוף שגם הוא מצפון לדרום ולהיפך. בנוסף, יש בעיר לא מעט קווי אוטובוסים נוחים שמגיעים אליה וממנה כמו גם מניידים את מי שצריך בתוך העיר, והרכבת הקלה עתידה אף היא לתת שירות מצוין ברעננה. כמובן שיש גם את שתי תחנות הרכבת – רעננה מערב ורעננה דרום שמחברות את העיר לכל הארץ.

האוכלוסייה בעיר

רעננה היא עיר בה יש כ-75,000 תושבים, כשקצב גידול האוכלוסייה הינו 1.6% בשנה. המדד החברתי כלכלי של רעננה גבוה, והוא עומד על 8 מתוך 10. אחוז מקבלי תעודת הבגרות בה הוא מעל ל-80 והשכר הממוצע בה גבוה בכ-25% מהשכר הממוצע הארצי. כל אלו מלמדים על אוכלוסייה איכותית, אוכלוסייה אקדמאית בחלקים גדולים ממנה, אך מעבר לכך, יש את הגיוון באוכלוסייה עם דתיים לצד חילוניים כמו גם מסורתיים, שכולם מרכיבים אך העיר וחיים בה בשלום.

תמ”א 38

מדינת ישראל היא מדינה למודת צרות. מאז היווסדנו היינו צריכים להתמודד עם לא מעט אויבים סביבנו, אויבים שתמיד רצו להשמיד אותנו וגם הצהירו על כך, ולשם כך אנו בונים את כוחנו כל הזמן הן מבחינה התקפית והן מבחינה הגנתית. אך למדינת ישראל יש עוד צרה אחת שאין לה שום שליטה עליה, צרה שעלולה להפוך לאסון גדול אם היא לא תיערך אליה. הכוונה היא לשבר הסורי – אפריקאי שמדינת ישראל יושבת עליו, מה שאומר שהיא מועדת מאוד לרעידות אדמה. מה זה אומר? זה אומר שיש מפגש של לוחות טקטוניים בישראל, ואם תתרחש רעידת אדמה היא עלולה להיות חזקה במיוחד. ההיסטוריה מלמדת שזה כבר קרה בעבר וצריך להיערך לבעיה הזו.

איך נערכים? ברעידת אדמה הרי אי אפשר להילחם. אין אמצעים הגנתיים שיכולים לעזור. הדבר היחיד שאפשר לעשות מעבר להדרכת האוכלוסייה הוא לחזק את המבנים בארץ, חיזוק שיאפשר להם לעמוד גם בעוצמות גדולות יחסית ברעידת האדמה העתידית. אך בישראל יש מבנים שנבנו בתקנים שונים ובסטנדרט אחר, ואם הסטנדרט לא יהיה כמו שצריך, האסון יהיה גדול.

מה זה אומר? זה אומר שעד לשנת 1975 היה תקן מסוים לעמידות של מבנים בפני רעידות אדמה. בשנת 1975 נכנס תקן חדש, תקן שהפך למחייב בשנת 1980. מאז ועד היום מבנים נבנים בתקן החדש, אבל מה עם אלו שנבנו בתקן הישן? איך הם יעמדו ברעידת אדמה? מדינת ישראל צריכה לחזק אותם אך מדובר על פרויקט שעלותו מיליארדים רבים. צריך תוכנית יצירתית ותמ”א 38 היא בהחלט התוכנית הזו.

מה אומרת התוכנית?

תמ”א 38 היא תוכנית בה כולם מרוויחים. התוכנית אומרת שלא המדינה היא זו שתממן את חיזוק המבנים אלא מי שיעשה את זה הם קבלנים ויזמים שרוצים להרוויח כסף. איך הם יעשו את זה? הם יקבלו בתמורה זכויות בנייה מהמדינה כך שהם יוכלו להוסיף קומות ודירות לבית מתמ”א 38, והמכירה תהיה הרווח שלהם.

ומה עם הדיירים? הדיירים מצידם יקבלו קודם כל חיזוק למבנה בו הם גרים מה שיעלה את ביטחונם בצורה משמעותית ואת הסיכויים שלהם חלילה להיפגע ברעידת אדמה לרדת. בנוסף, הם יקבלו הטבות שונות מהקבלן או היזם בדמות בנייה של מרפסת, הוספת ממ”ד, שינוי עיצובי של הבניין כמו אינטרקום וכדומה ודברים אחרים שמותרים על פי החוק.

אין ספק שתוכנית זו היא תוכנית יצירתית שמבטאת בתוכה את היכולת למצוא פתרון לכל דבר. יש בה את כל המרכיבים שיהפכו את כל הצדדים בעניין למרוצים, וזו ההוכחה שעם קצת חשיבה מחוץ לקופסא אפשר לעשות לא מעט בשביל לשנות דברים.

The post תמ”א 38 ברעננה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

הכוונה היא כמובן לרעידת אדמה שעלולה לפקוד את מדינת ישראל, רעידת אדמה חזקה ומשמעותית שעלולה לגרום כאן להרס רב. המומחים מזהירים כבר שנים רבות שאנו עומדים לפני רעידת אדמה כזו, ושאנחנו צריכים להיות מוכנים עד כמה שניתן. ההיסטוריה מלמדת שהיו בישראל רעידות אדמה חזקות, ושרעידת אדמה כזו צריכה הכנה בעיקר בכל מה שנוגע לחיזוק המבנים.

היכולת להתמודד עם רעידת אדמה

רשויות הבטחון מנסות כל הזמן לחזות מתי זה יגיע. אבל עם כל הטכנולוגיה והקידמה, אי אפשר באמת להתריע לפני רעידת אדמה, בטח שלא מספיק זמן כדי שניתן יהיה לפנות אזורים שלימים. אז מה עושים? איך בכל זאת מתמודדים? הדרך היא כמובן על ידי בנייה בסטנדרטים גבוהים, סטנדרטים כאלו שיאפשרו לבניינים להחזיק מעמד ולא להתמוטט גם ברעידת אדמה חזקה. בדיוק בגלל זה שונה התקן הישראלי לבנייה כבר בשנת 1975, ונכנס לתוקף בשנת 1980. התקן מחייב קבלנים לבנות בסטנדרט בנייה גבוה, עם חומרי בניין חזקים ואיכותיים יותר ועם מקדמי בטיחות רבים יותר. אבל מה עם כל הבתים שנבנו לפני שנת 1980? מה עושים איתם?

הפתרון – תמ”א 38

יש אם כן לא מעט בתים שנבנו בסטנדרט הבנייה הקודם, בניינים שנבנו לפני שנת 1980 שצריכים לעבור חיזוק משמעותי. אבל מימון של פרויקט כזה הוא לא פשוט, ומדינת ישראל חיפשה דרכים יצירתיות איך לחזק את אותם מבנים אבל בלי להוציא על כך סכומי כסף גבוהים.

והפתרון? תוכנית יצירתית שכולם מרוויחים בה. עיקרה הוא שיזמים וקבלנים ייקחו על עצמם את חיזוק אותם המבנים, ובכדי לשכנע את הדיירים הם יבצעו עבורם כל מיני עבודות משתלמות כמו בניית מרפסת, בניית ממ”ד, מעלית ואחרים. ומה היזמים ירוויחו מזה? הם ירוויחו זכויות בנייה בבניין ויוכלו לבנות ולהשכיר או למכור את הדירות שהם יבנו. זה מצב שבו כולם מרוויחים וכל מה שצריך לעשות הוא לעשות את הדברים בצורה נכונה.

אז אם אתם גרים בבניין שנבנה לפני שנת 1980 ואתם צריכים חיזוק למבנה וכמובן, אתם רוצים גם להרוויח מזה, כל מה שאתם צרכים הוא למצוא את חברת התמ”א הנכונה, החברה שתיקח את הפרויקט שלכם קדימה. היא זו שתתעסק עם כל האישורים והיא זו שתבנה בסופו של דב בפועל. חשוב לדעת שהיום יש כבר לא מעט חברות שעושות את זה בשל האטרקטיביות הכלכלית שביזמות מסוג זה. זו הסיבה שאתם צריכים לברור בפינצטה ולבור את החברה שתדאג יותר מאחרות לאינטרסים שלכם.

יכולת היזם לעמוד בפרוייקט

הדבר הגרוע ביותר שיכול לקרות לכם הוא שהפרויקט ייתקע באמצע, פשוט כי לא יהיה כסף לממן אותו. פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט יקר והוא דורש מימון של היזם, אם בהון עצמי ואם על ידי קרנות או בנקים שונים. אתם צריכים לדעת בוודאות שיש מימון מלא לתוכנית מכיוון שהיכולת של הקבלן להרוויח מהפרויקט היא עתידית, וייקח לו כמה שנים עד שהוא יוכל למכור את הדירות אותן הוא הוסיף. תבדקו מהי היכולת הכלכלית שלו, מי הם הבנקים או גורמים אחרים שעתידים להעמיד לו מימון, אם יש משקיעים נוספים אז מי הם ומהן היכולות שלהם.

מה אומרים על היזם?

הרי לא תיקחו יזם תמ”א 38 שזה לו הפרויקט הראשון נכון? אתם לא רוצים שאף אחד יתנסה עליכם נכון? התשובה ברורה. זה אומר שמי שאתם מבררים לגביו כבר ביצע פרויקטים כאלו, וזה הזמן לפנות אל אלו שהוא כבר נתן להם שירות ולשמוע עליו. כמו בכל התקשרות עם נותן שירות, חשוב ללמוד על האינטראקציה איתו, חשוב לדעת האם הוא עמד בדברים שהוא הבטיח, האם היו אי אלו בעיות במהלך הדרך, האם הוא אמין מספיק בכדי שתתנו לו את המפתחות לפרויקט שיכול להיות מאוד משמעותי עבורכם.

ניסיון בעבודה מול אותה רשות מקומית

פרויקט תמ”א 38 מצריך גם לא מעט עבודה מול הרשות המקומית. אז לאחר שביררתם שהקבלן שלכם הוא בעל ניסיון בפרויקטים מעין אלו, אתם צריכים לברר מהו הניסיון שלו בעבודה מול הרשות המקומית בה אתם גרים. האם הוא בכלל ביצע פרויקטים ברשות הספציפית הזו? האם הוא צבר ניסיון ויודע איך לעמוד מולה? האם הוא יודע מהן הדרישות שלה ומכיר את וועדת הבנייה שבה? ניסיון זה מצוין אבל במקרה הזה, ניסיון ספציפי הוא יותר חשוב.

חשוב שתבררו בכמה פרויקטים הצליח הקבלן לקבל היתרי בנייה וכמה מהפרויקטים שהוא טיפל בהם אוכלסו. אתם יכולים כמובן לקבל את המידע ישירות מהקבלן אבל אל תיקחו סיכון, תצליבו את המידע באמצעות בדיקת הסטטוס התכנוני בוועדת התכנון והבנייה המקומית.

מה אתם עשויים לקבל?

אם אתם מחפשים חברת תמ”א 38 אתם עשויים לקבל מעבר לחיזוק המבנה כמה “הטבות” והנה רשימה חלקית של האפשרויות שלכם. אתם יכולים לקבל חנייה חדשה, מעלית, אינטרקום, תוספת של מרחבים מוגנים בין אם זה מרחב מוגן דירתי או קומתי, תוספת עיצוב לבניין ודברים אחרים. כמובן שתקבלו כמראה רק אחד מכל אלו אבל אין ספק שזה יעלה לכם את רמת החיים ואת ערך הדירה שלכם.

The post חברת תמ”א 38 מה צריך לבדוק? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.