יש לא מעט אנשים שמחפשים דירה לרכישה. זו יכולה להיות דירה למגורים ויכולה להיות דירה להשקעה, ובעבר היו שתי אופציות לרכישת דירה: או דירה חדשה בפרויקט חדש, או דירה מיד שנייה. היום יש כבר אופציה שלישית, דירה מפרויקט תמ”א 38. זה אומר דירה חדשה בבניין ישן, דירה בבניין ששופץ אומנם אבל אי אפשר להשוות אותו לבניין בפרויקט חדש.

למה אנשים בכלל מחפשים את הדירות הללו? כי אלו דירות זולות יותר באופן משמעותי מאשר דירות חדשות בפרויקט חדש. אלו דירות שיכולות לעלות 5%-15% פחות, מה שהופך אותן לאטרקטיביות יותר ולאופציה עבור רבים כמו גם זה שהמחיר שלהם יעלה ככל הנראה בהמשך, מה שהופך אותן להשקעה נבונה.

קצת על תמ”א 38

בשביל להבין מאיפה צצו בכלל הדירות האלו, צריך להבין מהו תמ”א 38 ומאיפה המושג הזה נולד. תמ”א 38 אלו ראשי תיבות של “תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים” שכשמה כן היא – תוכנית אמורה לחזק מבנים שעלולים לקרוב בעת רעידת אדמה. זה לא סוד שישראל היא מדינה ש”יושבת” על השבר הסורי אפריקאי, וזה לא סוד שכל המומחים טוענים שרעידת אדמה חזקה היא רק עניין של זמן.

בשביל שלא יאבדו חיים ובשביל שלא יהיה הרס גדול, צריך לחזק מבנים שלא מספיק חזקים בכדי לעמוד ברעידת אדמה כזו. אילו מבנים? אלו שנבנו בתקן הישן. בעבר לפני שנת 1980, נבנו מבנים בתקן פחות קפדני מזה שהיום. המבנים של פעם לא יכולים לעמוד ברעידת אדמה ויש צורך לחזק אותם. בשנת 1975 אושר התקן החדש ובשנת 1980 הוא הפך למחייב, מה שיצר בעיה עם המבנים הקיימים ונולד הצורך לחזק אותם.

אבל יש אלפי בניינים כאלו וחיזוק שלהם הוא הוצאה גדולה מאוד למדינה, מה שחייב לחשוב בצורה יצירתית. והיצירתיות אכן הגיעה. עלה רעיון שהתקבל שאומר שיזמים יוכלו לקחת על עצמם את חיזוק המבנים, ובתמורה הם יבנו דירות חדשות בבניין הישן וימכרו אותן. הם גם יתקלו בבירוקרטיה מופחתת ככה שהדברים יוכלו להתקדם מהר יחסית. ככה גם הם ירוויחו וככה המדינה לא תצטרך להוציא את ההוצאה הזו.

ואיך משכנעים דיירים שגרים בבניין כזה לעשות לו חיזוק ולבנות דירות נוספות? נותנים להם הטבות, הטבות שיכולות להיות בדמות ממ”ד בדירה שלהם, לובי חדש, מרפסות, חנייה או הטבות אחרות שיאושרו על ידי וועדת הבנייה המקומית. הטבות כאלו גם יהפכו את החיים שלהם לנוחים יותר וגם יעלו את ערך הדירות שלהם באופן משמעותי. אין ספק שזה מצב בו כולם מרוויחים ויש ערים רבות בהן יש פרויקטים של תמ”א 38. אבל באיזו עיר לבחור? איפה כדאי לרכוש דירה מהסוג הזה?

בחירה בהתאם לסביבה…

אין באמת תשובה חד משמעית לשאלה באיזו עיר כדאי לרכוש דירה מפרויקט תמ”א 38. כמו בכל רכישה של דירה, צריך להסתכל מסביב ולראות לאן הסביבה הולכת וכמה עומדים להשקיע בה. הנה כמה טיפים שיוכלו לסייע:

מהם גילאי הדיירים?

אחד הפרמטרים החשובים ביותר שיוכלו לנבא מה עומד להיות עם הסביבה של הבניין הוא מהו גיל הדיירים. הרי מדובר בבניינים ישנים שבדרך כלל גאים בהם מבוגרים, אבל יש לא מעט בניינים כאלו שמתחילים לעבור שינוי. מטבע העולם הצעירים תופסים את מקומם של המבוגרים ואם יש זוגות צעירים באזור וגם אתם כאלו, סביר להניח שיהיו גם פארקים, גני שעשועים, גני ילדים ושאר מוסדות חינוך. לא פעם הסביבה היא כבר סביבה שמתאימה לילדים ואם לא, הדרישה מגיעה מדיירי האזור.

מערכת חינוך

עוד פרמטר חשוב בבואכם לבחון אזור מסוים לקנות בו דירה מפרויקט תמ”א אם אתם עם ילדים הוא מערכת החינוך באזור. היא יכולה להיות כזו שתתאים לכם ויכולה להיות כזו שלא, יכולים להיות בתי ספר וגנים קרובים ויכולים להיות כאלו שמצריכים נסיעה לא קצרה אליהם. בבואכם לבחון אזור מסוים אתם צריכים לקחת בחשבון גם את מערכת החינוך באזור בהתאם לגילאי הילדים שלכם ולתכנון המשפחה העתידי.

האפשרות להשכיר

דירה מתמ”א 38 יכולה להיות גם דירה שמיועדת להשקעה, מה שאומר שאתם רוצים להשכיר אותה. אם זו דירה גדולה אתם צריכים לקחת בחשבון שתיכנס אליה משפחה, ולכן בבחינת האזור צריך לוודא שיש גנחם ציבוריים, פארקים, מתנ”ס וכל מה שמשפחה עם ילדים צריכה באזור. אם זו דירה קטנה יחסית ואתם מתכננים להשכיר אותה ליחידים, זוגות, סטודנטים וכדומה, גם אז אתם צריכים לבחון את האזור ולראות האם יש בו תחבורה ציבורית, עד כמה הוא קרוב למוקדי בילוי, האם הוא נוח להגעה אליו וממנו ובכלל, האם הוא מתאים לסוג כזה של דיירים.

עבודות מתוכננות באזור

עוד משהו שישפיע על היכולת להשכיר דירה כזו אם היא להשקעה או לגור בה באיכות חיים אם קונים דירה כזו למגורים הוא מה הולך להיות באזור. האם מתוכננת בנייה מאסיבית? האם יש פרויקטים שהעירייה מתכננת להוציא לפועל? האם האזור עשוי להיות שקט בשנים הקרובות או רועש? את כל אלו תוכלו לדעת בעירייה…

יש לא מעט מקומות בהם אפשר לקנות דירה מתמ”א 38 ואין תשובה חד משמעית באיזו עיר עדיף. מה שכן, אתם צריכים לזכור שהמיקום חשוב אבל הוא לא הכול וכדאי שתבררו טוב על היזם שמציע לכם דירה כזו. ככל שיעבור הזמן יהיו יותר ויותר דירות מפרויקטים כאלו וכדאי לשקול אותן.

The post באיזו עיר כדאי לרכוש דירה מפרויקט תמ”א 38? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

לא כל מי שרוצה לשפר את תנאי הדיור ולא רוצה לשלם עבור כל העבודה הזו, יכול וזכאי לכך. ישנם תנאי זכאות, יש דרישות סף שונות ורק מי שאכן עומד בכל אלו יכול לצאת לדרך. אז אם גם אתם מבקשים להתעניין ורוצים לבדוק מה זה הפרויקט תמ”א 38, אתם רוצים להבין איך וכיצדמתנהל התהליך, כדאי שתקראו את המאמר הבא ותצברו את הידע הנדרש.

אז איך מתחילים?

מתניעים את התהליך

זה אולי לא ממש נראה כך, אך זהו למעשה השלב הכי חשוב בכל התהליך.

בשלב ההתחלתי הזה אתם יחד עם שאר דירי הבניין מתחילים להניע את הגלגלים וקובעים איך ייראה כל ההמשך. בשלב הזה, ההחלטות שלכם, הן אלה שיקבעו וישפיעו על כל מה שיקרה בהמשך.

רוכשים ידע מקדים –

עליכם לבדוק האם יש לכם בכלל את האפשרות ואת הזכאות להיכנס לפרויקט הזה של תמ”א 38. לא כל בניין יכול ליהנות מזכאות לתמ”א 38.

למעשה כל בניין מגורים אשר ההיתר שהוצא לו היה לפני ינואר 1980 הינו זכאי לביצוע פרויקט תמ”א 38.

מלבד הגיל של הבניין, אתם צריכים לבדוק גם מהי העמדה של העירייה ביחס לביצוע תמ”א 38 בשכונה בה אתם מתגוררים. כמו כן עליכם לבדוק מהן הזכויות אשר להן זכאי הבניין שלכם. זה כולל מידע בדבר זכויות בנייה פוטנציאליות אותן תוכלו למצוא באתרי העירייה השונים.

אם מדובר במידע פרטני על זכויות בנייה, הרי שם יהיה צורך לפנות אל אדריכל או יזם, אך זהו פרט אשר אותו אפשר לבדוק בהמשך כי זה לא נתון קריטי בתחילת התהליך.

איך אמורה להתנהל התקשורת מול החברה היזמית?

כדאי להכין את כל השאלות על כל הנושאים בנושא הבנייה. את השאלות הללו מפנים אל היזם. הוא יענהלכם את התשובות שיכוונו אתכם לקראת המשך התהליך. חשוב לדעת ולזכור כי כאשר פונים אל יזם, יש לכוון אותו אל התוכניות והרצונות שלכם ולא להיפך כפי שקורה לא פעם.

אספת דיירים

אחרי שיש לכם תשובות לכל השאלות הכלליות בנושא ואתם יודעים מה הזכאות שלכם והאם אתם אכן עומדים בהם, עליכם לשבת יחד עם כל הדיירים ולהציג בפניהם את כל הנושא על פרטיו. עליכם לנסות להבין האם הם מעוניינים להיכנס לפרויקט ולבצע אותו.

חשוב להיות סבלניים וסובלניים ולא ללחוץ על הדיירים לחתום מיד עלההסכמה. הבית שלהם הוא הנכס הכי יקר שיש לכם ואתם אמורים לקבל את ההחלטות בכובד ראש.

בכל מקרה חשוב לדעת כי תמיד תידרש הסכמה מצד כל הדיירים על מנת שאפשר יהיה להתחיל בהליך. ישנם מקרים רבים אשר בהם ניתן להסתפק בהסכמה של 67% מתוך כלל דיירי הבניין.

בוחרים נציגות

מומלץ מאוד כי תיבחר נציגות מטעם הדיירים בבניין אשר הם אלו שינהלו את הקשר הראשוני בפרויקט מול כל הגורמים הנדרשים. הם יעשו זאת עבור כל הדיירים. כדאי להחליט יחד אל איזה יזם לפנות כמו גם ייבחר עורך הדין שילווה את התהליך.

כאן חשוב לציין כי בחירה בעורך דין זהו שלב חשוב מאוד והוא קריטי להצלחת הפרויקט.

בוחרים את היזם

היזם אשר בו תבחרו חייב להיות איש מקצוע שיש לו ניסיון מוכח בתחום ואתם סומכים עליו שהוא ינהל את העבודה בצורה שקולה ובטוחה. חשוב לוודא כי מדובר באיש מקצוע שיש לו איתנות פיננסית והוא מסוגל להעמיד ערבויות וביטחונות לדיירים. הוא גם אמור להיות זמין ולענות על כל השאלות של הדיירים לאורך כל התהליך.

ברור שכדאי מאוד לבקש לראות פרויקטי נדלן של אותו יזם ואף לשוחח עם הדיירים באותם המקומות.

כך אפשר להתרשם מהרמה המקצועית של היזם כמו גם מהרמה האנושית שזהו גם כן נתון לא פחות חשוב.

היזם אמור להכין תוכנית ברורה ומפורטת של כל הפרויקט כאשר זה כולל את המפרט הטכני של כל הדירות ואת הבניין כולו, כולל המעלית, כולל הלובי, כולל החנייה וכולל חדר המדרגות.

בשלב הזה אמור עורך הדין להכין הסכם ביניכם מול היזם. חשוב שתעקבו אחר כל הפרטים המופיעים בהסכם ואחר כל המרכיבים בפרויקט ותחתמו רק לאחר שהכול ברור לכם וגם מוסכם על כולכם.

היתרי בנייה ובנייה בפועל

שלב קריטי בפרויקט זה קבלת היתרי הבנייה. היזם אמור לבצע את שורת הפעולות הנדרשת עד שמתקבל הרישיון המיוחל. לאחר שההיתר ניתן אפשר לצאת לדרך.

ביצוע הבנייה בפועל זה כמובן המאני טיים של הפרויקט. בשלב הזה של הבנייה לא תמיד תוכלו להישאר להתגורר במקום. הדבר תלוי כמובן בהיקף הפרויקט ובכל מה שכלול בו. ישנם פרויקטים אשר דורשים פינוי מהבית למשך תקופת הבנייה ויש כאלה שלא.

חשוב לזכור לאורך כל התהליך כי כאן חשובה לא רק הדרך אלא גם ובעיקר חשובה התוצאה שתתקבל  בסופו של דבר. על כן חשוב כל כך לברור ולבחור את אנשי המקצוע הטובים ביותר אשר אלו ייטיבו לדאוג הן לטיב הבנייה והן לאיכות החומרים והעבודה. מעבר לכך חשוב להקפיד גם על עמידה בלוח זמנים על מנת שאכן בסיומו של תהליך תקבלו בית חדש, משופר, מרווח ובטוח בדיוק כמו שרציתם ואף מעבר לכך.

The post מהם תהליכי העבודה בפרויקט תמא 38 ומה ההשפעה על הדיירים בכל שלב ושלב? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אם יזם מבקש להחתים אתכם על פרויקט תמ”א 38, או לחילופין כאשר אתם רוצים לקדם בכוחות עצמכם פרויקט מהסוג הזה, חשוב שתלמדו ותכירו מספר כללי יסוד. בגלל שהבית שלכם הוא לא כדור משחק. מדובר בנכס הכי יקר והכי משמעותי שנמצא בידיכם.

מה זה תמ”א 38?

לפני הכול נגדיר מה זה בעצם תמ”א 38. מדובר בתוכנית שהיא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר במבנים אשר נבנו כבר לפני שנים רבות והמבנים הללו לא נבנו עם החיזוקים הנדרשים לצורך כך. במסגרת התוכנית משקיעים ומחזקים את המבנים תוך שמוסיפים זכויות בנייה של יחידות דיור על גג המבנה כמו גם הרחבה של דירות קיימות.

מה למעשה מרוויחים מזה?

• בניין שמקבל את החיזוקים הנדרשים והוא נעשה עמיד בפני רעשי אדמה.
• בניין שמתחדש ועובר שיפוצים נרחבים.
• הוספת מעלית.
• הרחבה של דירות קיימות במסגרת האפשר. הרחבת דירות היא עד 25 מ”ר לכל דירה מקסימום כולל הוספה של מרחב מוגן בדירה המורחבת.

על מנת שאפשר יהיה לקדם את הנושא של חיזוק המבנים בלי שבעלי הדירות יצטרכו לשלם על כך, אפשרה המדינה את הפרויקט המכונה תמ”א 38 אשר מאפשר למעשה הוספה של שתי קומות וחצי למבנה הזקוק לחיזוקועוד זכויות נוספות. היזם או הקבלן אשר נוטל על עצמו את ביצוע העבודה של חיזוק המבנה, מקבל את אותן היחידות שהוסיף למבנה כתמורה לעבודה. כך למעשה כל הצדדים מרוויחים.

הדיירים נהנים ממבנה ששופץ ואף חוזק. הקבלן מקבל את שכרו בדמות דירות אותם הוא יכול למכור ולהרוויח יפה וגם האנשים שרוכשים את הדירו הללו נהנים מנכסים שווים שאינם יקרים כל כך.

שלושת המסלולים של תמ”א – 38 

1. חיזוק המבנה בלבד – באמצעות התוכנית של תמ”א 38 מתאפשר החיזוק של המבנה המתנהל על פי התקן אך ללא תוספות של זכויות כלשהן.
2. חיזוק ותוספת למבנה– כאשר מדובר בפרויקט של תמא 38/1 מדובר למעשה בחיזוק של כל הבניין כולל תוספת של מעל הבניין של 2.5 קומות ובמידה וישנה קומת עמודים ניתן להוסיף גם שם דירה. חשוב לדעת כי במקרה הזה של פרויקט תמא 38/1, ניתן לקיים את התהליך גם כאשרה הדירים ממשיכים להתגורר במקום.
3. הריסה ובנייה –תוכנית תמא 38/2 זוהי תוכנית אשר בונה את הבניין מחדש. המשמעות של הדבר היא הצורך במעבר לדירה חילופית בעת ההריסה כמו גם הבנייה שלו מחדש.

דברים שחשוב לדעת

ברור הדבר כי כאשר מדובר בשיפוץ אשר מתבצע בזמן בו הדיירים נשארים להתגורר בבית, המשמעות היא שהם למעשה נמצאים באתר בנייה. דבר כזה הוא לא סימפטי ולא נוח בלשון המעטה. הדבר פוגע באיכות החיים ובנוחיות. על כן כדאי וחשוב לשים לב לנתון הזה ולנסות להגיע להבנות מול הקבלן בטרם חותמים על החוזה ולבקש כי הפגיעה ברווחת הדיירים תהיה מינימלית.

מה אפשר לבקש?

• אפשר לדרוש כי השלבים הקשים של העבודה כמו שיפוץ חדרי מדרגות או הרס של קירות, ייעשו בשעות אשר בהם רוב דיירי הבניין לא נמצאים במקום.
• במקרה וייגרמו נזקים לרכוש בעת ביצוע עבודות הבנייה, יהיה על הקבלן לדאוג לביצוע התיקון ותשלומי הנזק.
• בעלי דירות ששוכנות בקומות גבוהות עשויים למצוא את עצמם סובלים סבל של ממש בעת הבניה של הקומות על הגג. כדאי מאוד שהם יגיעו להסכם מול הקבלן מימון לדיור חילופי למשך התקופה שבה מתבצעים השיפוצים.
• דיירים שסובלים ממחלות שונות או שהם בעלי מוגבלות כזו או אחרת והם מתקשים לשהות באזור עם אבק ולכלוך כמו לדוגמא חולי אסטמה, אלו אמורים לדרוש ולקבל מימון לדיור חילופי במקום אחר בזמן בו מתבצעות העבודות.

איך תוכלו לדעת האם אפשר לבצע תמ”א 38 בבניין שלכם?

1. אם לבניין יצא היתר בנייה לפני התאריך ה- 1.1.80.
2. במסגרת התוכנית שחלה על הבניין ניתן להקים מעליו שתי קומות וכן שטח של למעלה מ – 400 מ”ר. גם את הנתון הזה אפשר לברר באגף הנדסה.
3. נדרשת הסכמה של בעלי הדירות בבניין. באופן עקרוני יש צורך בהסכמה של רוב דיירי הבניין כאשר על מנת להגיש את הבקשה יש צורך להסכמת רוב של שני שלישים מהדיירים, 66% מהם. אך רוב היזמים לא יסכימו להיכנס לפרויקט רק אם אחוז ההסכמה יהיה גבוה יותר.

מהם השלבים באישור הבקשה לתמא 38?

• הגשת הבקשה לתיק מידע – אדריכל התוכנית אמור להגיש את הבקשה לתיק המידע כאשר בה יפורטו האפשרויות לבנייה על המגרש בהתאם לדרישות של המחלקות הרלוונטיות בעירייה.
• מחלקת הרישוי בודקת את הבקשה –כדי לבדוק כי הבקשה אכן עומדת בכל התנאים הנדרשים, נדרשת בדיקה יסודית אשר כוללת הן בדיקה מרחבית, הן בדיקה אדריכלית והן בדיקה קונסטרוקטיבית.
• פרסום – היזם צריך לפרסם לבעלי הבתים אשר אלו גובלים בתוכנית את דבר התוכנית. אם אחד מבעלי העניין יגלה התנגדות לקידום התוכנית יש לו 14 יום אשר בהם הוא יכול להגיש אותה לוועדה.
• דיון בוועדה – הוועדה קובעת האם לקבל ולאשר את התוכנית או לדחות אותה תוך שמיעת ההתנגדויות אם ישנן.
• תשלום ההיטלים והאגרות.
• קבלת היתרי הבנייה.

חשוב לדעת כי אפשר לשלם לבד לקבלן על ביצוע העבודות והוספת הדירות ולמכור אותם אחר כך באופן עצמאי. אך כאן יש צורך בגיוס כספים רבים.

The post כל מה שאני צריך לדעת בשביל להחליט האם לעשות תמ”א 38 בבניין בו אני גר appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

רבים מבקשים להשקיע את כספם בעסקאות נדל”ן. ברור שככל שיהיה זה נכס איכותי ונחשב יותר, ההשקעה תהיה יקרה יותר. מי לא רוצה שנכס הנדלן שלו יהיה באזור מבוקש? ברור שכולם. הבעיה היא כמובן תקציבית. קשה לממן נכסים יקרים כל כך. כאן נכנסים לתמונה נכסי הנדלן שהם נבנים במסגרת התוכניות של תמ”א 38. אלו אינם יקרים כל כך בהשוואה לנכסים בסדר גודל דומה ובאופן כזה ניתן להגיע לקנייה של נכס איכותי בלי לשלם הרבה.

האם מדובר בדירות חדשות?

חשוב לדעת כי כאשר מדובר בתוכניות של תמ”א 38 ישנם שני סוגים. יש תמ”א 38/1 ויש תמ”א 38/2.

יש את התוכניות תמ”א 38/1 אשר בהם משפצים ומשדרגים את הדירות הקיימות ומנגד יש את אלו המכונות תמ”א 38/2 אשר בהם מוסיפים בתים חדשים לגמרי. חשוב לשים לב על איזה תוכנית של תמ”א 38 מדובר ובהתאם לכך לבחור את הנכס הראוי והרצוי.

מעבר לאבחנה בין שתי התוכניות, חשוב לבדוק היטב את הנתונים הבאים על מנת לוודא כי אכן מדובר בעסקה משתלמת.

השלב בו נמצא כעת הפרויקט –

אם אתם עומדים לרכוש נכס מתמ”א 38 או כזה שאמור להיכנס להליך כזה, ישנה משמעות רבה לסטטוס בו נמצא כרגע המבנה כמו גם היכן עומד התהליך באותו זמן.

בראש ובראשונה אתם צריכים לבדוק האם אכן מדובר בתוכנית מעשית שעשויה לצאת בקרוב לפועל. אם התוכנית היא בינתיים רק ‘על הנייר’ הרי שבהחלט לא ברור מתי זה באמת יקרה ועל כן המחיר גם יהיה בהתאם. אך אם אתם רוצים להיות בטוחים יותר בנכס ואתם לא רוצים להסתכן, כדאי שתבררו האם המבנה כבר עבר את השלבים הראשוניים של הבנייה, האם כבר הועברו טיוטות בין הצדדים, האם המבנה כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים וכן הלאה. למעשה כך תבדקו את רמת הסיכון של הכניסה לפרויקט ביחס לרמת הסיכון של הפרויקט. ככל שהפרויקט נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים, המחיר שלו יהיה יקר יתר אך מנגד הסיכון שלו יהיה נמוך יותר בהתאם.

לא משנה מהי מטרת הרכישה של הנכס. בין אם אתם קונים אותו לצורך השקעה ובין אם זה למטרת מגורים, זהו הנתון  הראשי אותו אתם אמורים לבדוק בשלב הראשון.

מה האופי של הפרויקט?

על מנת לקבל מידע על אופי הפרויקט, עליכם לעיין בהסכמי התמ”א. שם תוכלו לקבל את המידע המלא על אופיו של הפרויקט. חשוב לזכור כי גם אם מדובר בדירה שהיא כביכול חדשה במסגרת פרויקט של תמ”א 38, עדיין מדובר בבנייה או שיפוץ של מבנה ישן קיים. כך שבכל מצב, יהיו חלקים ישנים אותם אי אפשר יהיה לחדש. כמו לדוגמא המעלית של הבניין אותו לא תמיד ניתן יהיה להגדיל. כך גם עם חדר המדרגות וכן הלאה.

בכל מקרה, תמיד יהיה הבדל מבחינת איכות המבנה כאשר מדובר בבית מתמ”א 38/1 בהשוואה לבית מתמ”א 38/2 וחשוב לדעת את זה מראש.

מי היזם של המבנה ומי הקבלן?

כולנו יודעים כי בעת קניית דירה או מכירה של דירה, התקשורת היא על פי רוב רק בין המוכר לבין הקונה. אך כאשר מדובר בדירה שהיא במסגרת תוכנית תמ”א 38 הרי שאז יהיו מעורבים גם היזמים או הקבלנים. עובדה זו הופכת את כל העניין למורכב פי כמה וכמה.

היות וזה מתנהל בצורה כזו חשוב מאוד לבדוק מראש, לפני שנכנסים בכלל לעסקה מהסוג הזה, לבחון היטב מי הקבלן או מי היזם אשר אלו עומדים מאחורי הפרויקט. חשוב לוודא כי מדובר באיש מקצוע מוכר אשר מתמצא בניהול פרויקטים מהסוג הזה. כמו כן כדאי להתרשם מקרוב מפרויקטיםאשר כבר עברו תחת ידיו של אותו איש מקצוע. זה נותן אינדיקציה על רמת האמינות ואת רמת המקצועיות של איש המקצוע.

כדאי תמיד להעדיף קבלן או יזם מוכר שהשם שלו מככב בתחום הבניה. כי אדם שיש לו שם טוב, על פי רוב זכה בו ביושר. מלבד זאת חשוב לבחון את האיתנות הכלכלית של אותו יזם זאת על מנת לוודא כי אפשר יהיה לקבל את הערבות הנדרשת לצורך הוצאת משכנתא.

הבדיקה של היזם על כל הפרמטרים אשר אותם מנינו עד כה הינה חשובה ביותר וממש אי אפשר לזלזל בה. המציאות הוכיחה כי כאשר היזם הוא אדם אמין ומקצועי כמו גם יציב מבחינה כלכלית, הרי שהעסקה יכולה לצאת לפועל בצורה הטובה ביותר.

המקומות האטרקטיביים לרכישת דירה להשקעה

אם נשאל את עצמנו היכן הכי כדאי להשקיע ולרכוש דירה או נכס כלשהו, הרי שהתשובה תהיה כמובן אזור המרכז. האזור הכי יוקרתי וגם הכי שווה מבחינת השקעה בנדלן. שם אפשר להרוויח הרבה יותר מכל נכס אשר בו נשקיע. בין אם מדובר בנכס שמיועד למגורים ובין אם זהו נכס לצרכי השכרה והשקעה.

הבעיה היא כמובן העלויות הגבוהות של דירות למכירה בתל אביב או באזורים הללו. על פי רוב האזרח מן השורה אינו מסוגל לממן נכס כזה הנמצא באזור המרכז.

כאן יש לנו את הפתרון של השקעה בנכס שהוא נמכר במחיר מוזל יותר היות והוא נבנה או עתיד להיבנות במסגרת תוכניתתמ”א 38. מדובר בהשקעה שהיא בהחלט משתלמת ושווה כאשר בהמשך, הערך שלה רק יעלה עוד ועוד.

The post דירות חדשות לרכישה בתל אביב – מדוע לקנות מפרויקט של תמ”א 38? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

אתם חושבים על השקעה בנכס שנמצא בפרויקט תמ”א 38? בגלובלינקס תקבלו את כל המידע ותוכלו לבחור את הנכס הרצוי.

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס או דירה שעומדת לקראת פרויקט תמ”א 38 או כזו שמתקדמת לקראת תהליך כזה, סביר להניח שתהיה זו השקעה נבונה. גם אם אתם עושים את זה למטרות מגורים וגם אם זה לצרכי השקעה.

אם מדובר בתמ”א 38/2 הרי שתהיה זו דירה חדשה לגמרי. אם מדובר בתמ”א38/1 הדירה תהיה משופצת בבניין משודרג באזור מבוקש. על פי רוב הסביבה של דירות כאלה תהיה כזו שיש בה מבנים מיושנים שאמורים אף הם להיכנס להליך הזה של תמ”א 38.

אך יחד עם זאת, לפני שאתם ממהרים לחתום חוזה על דירה כזו מפרויקט של תמ”א 38, חשוב שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות אשר אלו יעזרו לכם להפוך את הקנייה למושלמת ממש ולא רק כדאית.

באיזה שלב של הפרויקט נמצא הנכס?

אם שמתם עין על מבנה שעומד להצטרף לפרויקט תמ”א 38 והוא עונה על הצרכים שלכם מבחינת המיקום והגודל, עליכם לבדוק בראש ובראשונה עד כמה התוכנית מעשית והאם זה אכן עומד לקרות בהקדם? האם מדובר בשלבים ראשוניים בלבד של בקשות לקבלת היתרי בנייה או של טיוטות העוברות בין הצדדים? האם מדובר במבנה שנמצא כבר בתהליכי בנייה מתקדמים והוא נמצא קרוב לשלבי סיום?

כשאתם רוצים לבדוק את השווי של ההשקעה אל מול הסיכון של הכניסה לפרויקט, הסטאטוס שלו זה מה שישפיע באופן ישיר על מידת הכדאיות של ההשקעה.

כך ברור שבמקרים אשר בהם התוכניות של הפרויקט נמצאים רק על הנייר, הרי שהוא יעלה פחות. אך ברור כי רכישה כזו טומנת בחובה סיכון גבוה יותר שהוא לא יתממש בסופו של דבר או שהמימוש שלו לא יתרחש באופן אשר בו אתם ציפיתם לו. מאידך, אם הפרויקט קבל היתר והוא נמצא בשלבי ביצוע, ברור שהוא יעלה יותר אך הסיכון שלו יהיה נמוך בהתאם.

למעשה השלב אשר בו נמצא הפרויקט משפיע באופן ישיר על לוחות הזמנים מבחינת היישום. זה למעשה הנתון הראשי אותו אתם צריכים לקחת בחשבון כאשר אתם מתכננים את השימוש בנכס. בין אם אתם רוכשים אותו לצרכי מגורים ובין אם זה לצרכי השקעה והשכרה.

מה אופיו של הפרויקט?

הסכמי תמ”א 38 שונים למעשה מבחינת התנאים הקשורים בפרויקט. על פי ההסכם ניתן לקבל את המידע לגבי אופי הנכס הנרכש. כמו לדוגמא האם אפשר להתגורר בנכס בעת ביצוע הפרויקט וחיזוק הנכס או לא.

באופן כללייש להבדיל בין הפרויקטים תמ”א 38/1 לבין הפרויקטים תמ”א 38/2. הפרויקטים של תמ”א 32/2 כוללים הרס של המבנה ובניה שלו מחדש. כאן צריך להבין כי הנכס שהיה לפני הפרויקט אינו רלוונטי כלל וכי בפועל מדובר בקנייה של נכס חדש מהיזם על כל מה שמשתמע מכך.בניגוד לכך, הפרויקטים של תמ”א 38/1 הם של נכסים שעברו שיפוצים יסודיים אך הם לא באמת חדשים. מה שאומר שאילוצים שהיו במבנה ולא ניתן היה לעקוף אתם, נותרו כפי שהם היו קודם. זה כולל למשל חדר מדרגות לא נוח שהוא צר או קטן. מעלית בגודל לא מתאים וכן הלאה.

בכל מקרה של רכישת נכס של תמ”א 38, יש לבדוק האם מדובר בנכס משופץ שהיה במבנה הקיים או שזו דירה חדשה שנבנתה בבניין במסגרת הפרויקט. בכל מקרה, ברור כי אם מדובר בדירה שהיא חדשה לגמרי, הרי שהיא תהיה הרבה יותר איכותית ושווה ביחס לדירה שהיא אחרי הכול רק משופצת והיא על בסיס ישן.

מי היזם ומי הקבלן?

כאשר מדובר בדירה שהיא לא במסגרת פרויקט של תמ”א 38, הרי שמערכת ההתקשרות תהיה בין הקונה והמוכר בלבד.לא משנה אם זו דירה חדשה מקבלן או דירת יד שניה ממוכר פרטי. אך כאשר מדובר בנכס של פרויקט תמ”א 38,הרי שמלבד המוכר הפרטייש גם את היזם ואת הקבלןוזה הופךבפועל את כל העסקה להרבה יותר מורכבת.

על כן ההמלצה שלנו היא לבחון באופן קפדני מיהו היזם ומיהו הקבלן שעומדים מאחורי הפרויקט כולו, יש לבדוק האם מדובר בדמויות ושמות מוכרים בשוק, יש לבחון מה הפרויקטים האחרים אשר עליהם הם אחראים והנתון הכי חשוב הוא האם יש להם עוצמה מבחינה כלכלית ואיתנות פיננסית. הנתון הזה חשוב ביותר היות ובמקרים אשר בהם היזם לא יכול לספק את הערבות הרי שהרוכש לא יוכל לקבל משכנתא. רק לאחר שבודקים את כל הנתונים הללו ועונים עליהם בחיוב, אפשר להניח כי אכן מדובר בנכס אטרקטיבי ושווה להמשיך בתהליך.

היכן תקנו דירה להשקעה?

אזור מרכז הארץ (ובעיקר דירות בתל אביב) היה מאז ומתמיד אזור הכי מבוקש. כיום, כאשר מבנים רבים במקום נכנסים להליך של תמ”א 38, הרי שקיימת הזדמנות מיוחדת של השקעה בנכס איכותי במקום. המחירים של נכסים העומדים לפני הליך כזה אינם יקרים כל כך ובהחלט אפשר לומר שמדובר בהזדמנות טובה במיוחד להשקיע במוצר שהערך שלו עתיד לעלות בהמשך.

למעשה רכישת נכס מפרויקט תמ”א 38 היא כיום הסיכוי הכמעט יחידי ליהנות מנכס חדש באזור המרכז. את זה יודעים היום גם היזמים וגם הקבלנים. על כן, כאשר הם מבקשים להשקיע, הם פונים לאופציה הזו.

מי שמרוויח מכל זה הם גם הקבלנים, גם היזמים, גם התושבים במקום וגם אנשים המבקשים להשקיע בנכסי נדל”ן.

The post איפה כדאי לקנות דירה להשקעה -מדוע דירה מפרויקט תמ”א 38 היא אופציה מעולה? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

מהו תפקיד חברת יזמות בפרויקט תמ”א 38?

אחד הגורמים החשובים ביותר בהוצאת פרויקט תמ”א 38 לפועל הוא החברה היזמית שמטרתה היא לקדם ולנהל את הפרויקט המדובר. בתמורה לקידום ומימוש הפרויקט, החברה תרוויח כתוצאה מזכויות בנייה נוספות שיוענקו לה. מכיוון שקיימות כיום לא מעט חברות שניתן כאמור לבחור בהן עבור מימוש פרויקט תמ”א 38, חשוב מאוד לבחון את כל הנתונים של החברה העומדים על הפרק בכל הנוגע למימוש התוכנית והיכולות המקצועיות של החברה לעשות זאת בצורה הטובה ביותר. יש לבחון את היתרונות של החברה על פני החברות האחרות בשוק. בסופו של דבר, הדבר החשוב ביותר שיש להסיק כתוצאה מהבדיקה שתערכו עם החברה היא האם מדובר בחברה שבאמת יכולה לעמוד בביצוע הפרויקט. הנה כמה טיפים שיסייעו לכם לדעת האם החברה אכן מתאימה עבור מימוש הפרויקט בבניין שלכם או לא.

כיצד תדעו באיזו חברה יזמות לבחור?

1.כאמור, השאלה החשובה ביותר שעליכם לשאול כאשר אתם מחפשים חברה למימוש פרויקט תמ”א 38 בבניין שלכם היא האם החברה תצליח לעמוד במשימה. בכדי להבין זאת, עליכם לבחון כמה דברים: ראשית כל, כדאי לבדוק האם החברה ממנת את עצמה או שמא היא נתמכת על ידי קרנות מימון. כמו כן, חשוב מאוד האם בנוסף לחברה יש משקיעים נוספים בפרויקט זה ומהי רמת המחויבות של המשקיעים הללו למימון הפרויקט. חשוב מאוד לבחון את הנתונים הנ”ל באופן המדויק ביותר באמצעות דוחות כספיים של החברה, אישורים שונים שרואי החשבון של החברה יכולים להנפיק עבורכם ועוד. במידה ולאחר המצאת המסמכים המדוברים אתם עדיין חוששים, תמיד תוכלו להזמין דוח פיננסי על מצב החברה מחברת מודיעין המעניקה את שירותיה בתחום.

2. דבר חשוב מאוד שעליכם לבחון הוא האם חברה מנוסה בפרויקטים תמ”א 38. חשוב לדעת שפרויקטי תמ”א 38 עלולים להיות שונים זה מזה ועל כן, חשוב מאוד לבחון האם החברה מנוסה במגוון פרויקטים מהסוג. כדאי לשאול את החברה איזה פרויקטים בתחום היא ביצעה בעבר ובהתאם לכך, לבחון את הפרויקטים המדוברים ולברר כמה זמן לקח לחברה להוציא אותם מהכח אל הפועל והאם היו בעיות כלשהן עם הפרויקטים. רצוי לחקור את הנושא באופן מעמיק ואיכותי, על מנת לקבל תשובות מהימנות.
3. אחד הפרמטרים החשובים שיש לבחון הוא האם הדיירים המתגוררים במבנה שעבר את תוכנית תמ”א 38 על ידי החברה היו מרוצים מהתפקוד וההתנהלות של היזם במהלך הפרויקט עצמו. יש חשיבות רבה לאופי ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם במהלך הפרויקט ועל כן, רצוי מאוד שלא לדלג על שלב זה בתהליך הבירור. בסופו של הדבר, היזם מלווה את הדיירים בבניין החל משלב התכנון בפרויקט והגשת הבקשה להיתרי בנייה וכלה בהשלמת תהליך הבנייה והתקופה שבמהלכה הדיירים יכולים לבדוק את הדירה על כל נתוניה. תקופה זו קרויה: “תקופת הבדק”. רצוי לוודא כי תקופת ההתקשרות הארוכה והרציפה שלכם במהלך הפרויקט תהיה מול חברה אמינה ומקצועית אשר מעניקה יחס טוב ושירות טוב.
4. כיום ניתן למצוא ברחבי האינטרנט מידע רב אודות חברות יזמות העוסקות בין היתר גם בתחום פרויקטי תמ”א 38. באינטרנט תוכלו למצוא גם אתרים שונים המודדים את החברות השונות המציעות שירותי יזמות בתחום זה בהתאם לדירוג בהתאם לפרמטרים שונים. אם החלטתם לבדוק באינטרנט דירוג של חברה כזו או אחרת, רצוי מאוד שלא תבחרו בכל אתר המציע שירותי דירוג של חברות העוסקות ביזמות, אלא רק באתר אמין אשר ידוע כי ביצע מחקר מעמיק אודות כלל החברות הטובות ביותר המציעות שירותי יזמות בתחום פרויקט תמ”א 38 וכלל הנתונים המופיעים באתר הם נתונים אמינים שניתן לסמוך עליהם.

פרויקט תמ”א 38 הוא ללא ספק פרויקט מורכב וארוך אשר יש לו לא מעט משמעויות כלכליות הן עבור היזם והן עבור דיירי הבניין הנבחר לביצוע פרויקט מעין זה. על כן, חשוב מאוד לשאול את כל השאלות הנכונות לברר בדרכים הטובות ביותר ובהתאם לכל הפרמטרים החשובים, באיזה חברות יזמות כדאי לבחור לצורך מימוש פרויקט תמ”א 38 בבניין מגורים. רצוי מאוד שלא לקבל החלטה מתוך פזיזות או לבחור יזם באקראי. מדובר על החלטה אשר חייבת להתקבל באופן שקול, רציני ואחראי לאחר בדיקת כלל הדברים הנחוצים על אשורים.

The post כיצד תבחר חברה לביצוע תמ”א 38 בבניין שלך? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.