בשנת 1975 נכנס לתוקפו התקן הישראלי 413 אשר עוסק בעמידות המבנים בארץ במקרה של רעידות אדמה. משום כך, מבנים אשר הוקמו לפני שנה זו אינם מוגנים מפני רעידות אדמה ומהווים סכנה עבור דייריהם. כבר בחודשים האחרונים אנו עדים להיווצרות סדקים משמעותיים בבנייני מגורים ישנים ברחבי הארץ ואף לקריסתם של שניים מהם. תמ”א 38 נוצרה בדיוק על מנת למנוע מקרים אלו ולחזק מבנים ישנים שאינם מוגנים מפני רעידות אדמה. 

מהי תמ”א 38 וכיצד ניתן להחיל אותה על בניין מגורים?

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים. התוכנית פותחה על ידי משרד הפנים והמועצה הארצית לתכנון ובניה ומעודדת חיזוק מבנים בשלל אופנים בהם מתן היתרי בניה, מתן זכויות בניה וכן מתן תמריצים שיהפכו את הפרויקט לרווחי עבור יזמים וקבלנים. 

מבנים שיכולים להיות זכאים לתמ”א 38 הינם בניינים אשר הוקמו עד תאריך 1.1.1980 ובהתאם לקבלת מסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית ולתנאים המפורטים בתוכנית. 

מכיוון שמטרתה של תמ”א 38 היא חיזוק מבנים לרעידות אדמה, התכנית כוללת הוראות והנחיות העוסקות בבחינת חוזק המבנה ובשיטת החיזוק המוצעת. לכן הסמכות הראשונה שקובעת האם בכלל ישנה היתכנות לביצוע תמ”א 38 בבניין הינו מהנדס המוסמך לתת אישור שאכן יש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. 

לאחר שהמהנדס בודק את עמידות המבנה הוא מגיש דו”ח לועדה המקומית המפרט את מצב השלד של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ותכנית אפשרית לשיטת חיזוק המבנה. רק לאחר מכן הוועדה המקומית רשאית לתת היתרי בניה לשם חיזוק המבנה ובניית תוספות.

מהם סוגי הפרויקטים בהתחדשות עירונית?

ישנם שלושה סוגים של פרויקטים של תמ”א 38. חיזוק מבנים, הריסה והקמה של מבנה ופינוי בינוי. אלו ההבדלים ביניהם:

חיזוק מבנים (תמ”א 38)

בפרויקטים מסוג זה מתבצע חיזוק למבנה קיים מבלי להרוס אותו. הפרויקט כולל חיזוק של יסודות המבנה, שיפוץ כללי, הרחבת דירות, הוספת חדרי ממ”ד והוספת קומות נוספות למגורים. בפרויקטים אלו דיירי הבניין יכולים להתאגד ולהציע את המבנה לחברות יזמיות או קבלניות העוסקות בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית אשר יקחו על עצמן את ביצוע התהליך כולו. מכיוון שפרויקט תמ”א 38 הינו מורכב וכרוך בבירוקרטיה מסועפת, מומלץ שלא לבצע את הפרויקט באופן עצמאי אלא להיעזר בחברה בעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית אשר תדאג לכל הפרטים והבירוקרטיה ותספק את שירותי החיזוק והבניה. 

תמ”א 38-2

זהו למעשה תיקון לתכנית המתאר לחיזוק מבנים. השינוי הוא שבמקום ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ של מבנה קיים והוספת קומות, בפרויקט מסוג זה, ניתן להרוס את מבנה כולו ולבנות במקומו בניין חדש, חזק ומרווח אשר כולל תוספת קומות ומעניק לדייריו דירות חדשות לחלוטין.

בשונה מפרויקט פינוי בינוי אשר מיועד למתחם של מספר בניינים, תמ”א 38-2 כרוכה בפחות בירוקרטיה ומיועדת להריסה של בניין בודד ובניה של בניין חדש במקומו. 

פינוי בינוי

בפרויקטים של פינוי בינוי הורסים את הבניינים החדשים לחלוטין ובמקומם מקימים בנייני מגורים חדשים . מרגע שמתחם מגורים מוכרז כמתחם פינוי בינוי, כל דייריו עוברים לדיור חלופי עד סיום הפרויקט וקבלת דירה חדשה  בבניין חדש מודרני ויפייפה. פרויקט פינוי בינוי אינו פונה לבניין אחד אלא מיועד לקבוצת בניינים אשר קיימים על שטח המאפשר בניית בניינים חדשים ותשתיות מספקות. 

מי משלם על הפרויקט?

במקרים בהם דיירי הבניין מעוניינים להתאגד ולבצע את תהליך חיזוק הבניין ובניית קומות נוספות באופן עצמי, התשלום מוטל עליהם וכך גם הרווחים מהדירות הנוספות. משום שהרוב הגדול של בעלי הדירות מעדיף להשתמש בשירותיה של חברה יזמית או קבלנית לפרויקט, הפרויקט כולו מבוצע מתחילתו ועד סופו באמצעות החברה וכל העלויות הכרוכות בו מוטלות על החברה בלבד. בסיום הפרויקט הדיירים נהנים מדירות משופצות ומרווחות יותר ומבניין חזק, בטוח ויפה ללא תשלום מצידם. בתמורה, החברה המבצעת מחזיקה בבעלות הדירות החדשות שנוספו לפרויקט, מוכרות אותן וכך מניבה רווח מהפרויקט.

משום כך, בעלי הדירות יכולים ליהנות מפרויקטים של התחדשות עירונית ללא שום תשלום מצידם. 

מה מקבלים בעלי הדירות בסיום הפרויקט? 

המון! פרויקטים של חיזוק מבנים ופינוי בינוי מעניקים הטבות ויתרונות רבים לבעלי הדירות. הם נהנים מהרחבת שטח הדירה, מהוספת ממ”ד ו/או מרפסת שמש ומתוספת של מעלית בבניין. בנוסף הפרויקט כולל תוספת של מקומות חניה חדשים לדיירים.

הבניין כולו עובר שיפוץ איכותי ויפיפה שמשפר את חזותו של הבניין ואת כל החלל הפנימי שלו. כאשר הבניה מבוצעת בשיטה ירוקה, הדיירים בבניין נהנים מחיסכון בעלויות החשמל לאורך זמן. כל אלו מעלים את ערכן של הדירות בבניין באופן משמעותי ומאפשרים לבעליי הדירות המעוניינים בכך, למכור את דירותיהן בעלות גבוהה משמעותית מהשווי המקורי של שלהן.

והדבר החשוב מכל – הבניין כולו חזק ובטוח יותר מפני רעידות אדמה ומעניק שקט נפשי לדייריו. 

פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו למבוקשים מאוד בכל רחבי הארץ. חברת גלובלינקס הינה חברה המומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנו מבצעים עבור לקוחותינו את התהליך כולו מתחילתו ועד סופו, מחזקים כל מבנה באופן קפדני ואיכותי ומעניקים ללקוחותינו דירות בטוחות, יפות, ומרווחות יותר. לחברה ניסיון עשיר בהקמת פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובעיקר באיזור המרכז. 

The post חיזוק מבנים לרעידות אדמה: מדוע זה חשוב כל כך וכיצד עושים זאת? appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

דירות חדשות מאז ומתמיד היו מבוקשות במיוחד בקרב ישראלים כאשר המבוקשות שבהן ממוקמות במרכז הארץ.

ועם הביקוש, עולים המחירים. משנה לשנה אנו עדים לעליית מחירי הדירות ועצירה לא נראית באופק. על אף מגוון תחזיות של נביאי זעם שונים אשר טוענים מעת לעת כי הנה, עוד רגע תתפוצץ בועת הנדל”ן בארץ, הסיכוי כי זה אכן יקרה שואף לאפס. 

למה? על כך ועל היתרונות הגדולים של רכישת דירה חדשה במרכז תוכלו לקרוא בהמשך המאמר. 

מה הופך נדל”ן במרכז הארץ למבוקש כל כך?

בעשור האחרון אנו עדים לצמיחה של תחומי השקעות שונים ומגוונים אך לצד השקעה בשוק ההון, בהלוואות חברתיות, הלוואות יזם ואלטרנטיבות השקעה נוספות – השקעה בנדל”ן עדיין מככבת במקום הראשון בעולם ההשקעות ושומרת על מקום יציב כבר עשרות שנים. 

ישנו מגוון גדול של נדל”ן ישראלי. החל ממשרדים ומבנים מסחריים, דרך דירות ישנות ומגרשים לבנייה ועד דירות חדשות או דירות בתהליך של התחדשות עירונית. 

בראש פירמידת הביקוש של המשקיעים ושל המעוניינים בדירה למגורים עומדים דירות חדשות ודירות בתהליך התחדשות עירונית במרכז הארץ. 

אלו הסיבות שהופכות את נדל”ן באזור המרכז למבוקש כל כך:

קרבה לאזורי תעסוקה והייטק

מרבית מתחמי התעסוקה, המסחר וההייטק ממוקמים במרכז הארץ ובערים מרכזיות כמו תל אביב, הרצליה, ראש העין וחולון.

מכיוון שמרבית תושבי המדינה עובדים באזור המרכז, הם מעוניינים לגור בקרבת מקום עבודתם ולכן בוחרים במגורים באזור המרכז.

תחבורה ציבורית טובה ואיכותית יותר 

זה לא סוד שהתחבורה הציבורית בישראל לא בדיוק מתפקדת ביעילות כמו במדינות אירופאיות מתקדמות אך עד שהרכבת הקלה תצא לדרך ועד שהתחבורה הציבורית בארץ תפעל ביעילות גבוהה יותר, הציבור הישראלי מעדיף את התחבורה הציבורית באזור המרכז.

במרכז הארץ התחברה הציבורית מגוונת, תכופה ואיכותית יותר מאשר בפריפריה. ומכיוון שהתחבורה הציבורית מהפריפריה למרכז הארץ אינה מספקת, הישראלים מעדיפים להימנע ממנה ולגור בנוחות במרכז.

יותר תרבות ופנאי 

בדומה לתחום התחבורה הציבורית, גם בתחומי התרבות והפנאי אנו רואים מגמה טובה ועשירה יותר במרכז הארץ. תיאטראות, בתי קולנוע, תערוכות, מופעים ועוד – רובם הגדול מתמקדים באזור המרכז והופכים אותו לאטרקטיבי ומבוקש יותר. 

חינוך טוב יותר 

אחד השיקולים המשמעותיים שעומדים לנגד עיניהם של זוגות צעירים והורים לילדים ברכישת דירה במרכז הארץ הוא עניין החינוך.

בערי המרכז ישנם מוסדות חינוך טובים יותר מאשר בפריפריה ועם חוגים ושיעורי העשרה מגוונים יותר.

מכיוון שלמערכת החינוך ישנה השפעה לא קטנה על מסלול ההמשך של ילדים ונוער בלימודים גבוהים וקריירה, זוגות רבים עושים כל הדרוש כדי לרכוש דירה במרכז על מנת שיוכלו לשלוח את ילדיהם למוסדות חינוך טובים יותר.

למה דווקא דירה חדשה?

בעוד שרכישת דירה ישנה או יד שניה עשויה לטמון בחובה תקלות ובלאי רבים, בדירות חדשות הסיכון לכך נמוך משמעותית. בדירה חדשה קיימת אחריות של החברה היזמית כך שניתן מענה לכל ליקוי או תקלה שבמסגרת האחריות. 

בנוסף, תנאי הרכישה של דירות חדשות לרוב נוח יותר. ברכישת דירה יד שניה, ישנה חובה להעברת תשלום ראשון בסך של כ-10% משווי הדירה והבאת 25% הון עצמי משוויה לטובת לקיחת משכנתא. לקיחת המשכנתא צריכה להיות מיידית ולכן ללא הון עצמי גבוה ונזיל, לא ניתן לרכוש דירה מיד שניה. 

לעומת זאת, עבור רכישת דירה חדשה מקבלן, ייתכן שתצטרכו לשלם רק מקדמה ובסיום הבניה את יתרת התשלום באמצעות משכנתא או הון עצמי. מה שאומר שבאמצעות תשלום נמוך יחסית תוכלו לרכוש דירה חדשה אשר תעלה את ערכה ורק כאשר בנייתה תסתיים תצטרכו לשלם את היתרה. בזמן הזה ערך הדירה יעלה ואתם תרוויחו דירה חדשה בעלות נמוכה ביחס למחיר השוק. 

ואם כבר מדברים על מחיר שוק – רכישת דירה חדשה עשוייה להיות השקעה חכמה ומשתלמת במיוחד. רכישת דירה בבניה או לפני בניה  לרוב תעלה פחות מעלות של דירה שבנייתה הושלמה. לאחר השלמת הבניה, ערך דירתכם יעלה משמעותית ואתם תוכלו ליהנות מהרווח במכירה. 

ומה עם בועת הנדל”ן? זו לא בועה אלא שוק קיים ויציב שכאן כדי להישאר

ישראל היא מדינה קטנה עם שטח מוגבל ואוכלוסיה שהולכת וגדלה מידי שנה. בכל הקשור לנדל”ן, המשמעות של זה היא ביקוש לדירות שעולה באופן תמידי.

מה יכול להאט אותו? האטה משמעותית של קצב הילודה, בניה מסיבית ומהירה והקצאת שטחים נרחבים לפרוייקטים חדשים.

כל אלה אינם יכולים להתרחש מכיוון שקצב הילודה רק הולך עולה ואיתו דורות חדשים של צעירים אשר צריכים מקום לגור בו, ישנה בירוקרטיה מסועפת ואיטית שאינה מאפשרת בניה מהירה וקיים מחסור בשטחים אפשריים לבניה. 

אך בנוסף ליציבות היחסית השוררת בתחום הנדל”ן הישראלי, אזור מרכז הארץ נהנה מיציבות גבוהה אפילו יותר. מכיוון שהביקוש לדירות במרכז גבוה במיוחד וקיים מחסור בשטחים פנויים, ישנה הגבלה של מספר הדירות האפשרויות באזור המרכז ולכן שוויין רק הולך ועולה. 

בגלובלינקס אנו מודעים ליתרונות הגדולים של דירות חדשות באזור המרכז ולכן אנו מקימים מגוון רחב של פרויקטים חדשים ושל פרויקטים בהתחדשות עירונית ברחבי המרכז. רכישת דירה חדשה במרכז היא השקעה יציבה ובטוחה אשר עשויה להניב תשואה חודשית נאה וערכה רק עולה מידי שנה. 

לא במקרה אנו בוחרים ליזום ולבנות פרויקטים במרכז הארץ. זהו האזור הנדל”ני החם ביותר בארץ, עם ביקוש שרק עולה וגובר ובאיזור הגיאוגרפי הטוב ביותר למגורים, תעסוקה, פנאי וחינוך. 

The post ביקוש גבוה ונדל”ן בטוח: אלה היתרונות של דירות חדשות למכירה במרכז appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

בתור אחת הערים המרכזיות בארץ, וזו הקרובה ביותר לתל אביב ולפארק הירקון, רמת גם הפכה לאחת הערים הנחשקות והמבוקשות, במיוחד כשזה נוגע לרכישת דירה לצורך מגורים או השקעה. פרויקטים ברמת גן ניזמים בתדירות הולכת וגוברת, אך עדיין, הביקוש גובר על ההיצע, מה שבא לידי ביטוי במחירים שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו.

אם אתם מתכננים לרכוש דירה בקרוב, ואתם תרים אחר דירות למכירה ברמת גן, כדאי לבחון מספר פרמטרים שיסייעו לכם להבין – האם זו הדירה הטובה ביותר עבורכם, ובמחיר המשתלם ביותר?

לוקיישן, לוקיישן

נכון שרמת גן נחשבת לעיר הממוקמת במיקום אטרקטיבי במיוחד, אך גם בתוך העיר, ישנם אזורים שיתאימו יותר עבור מגורים של משפחה ויש כאלה שפחות. עניין המיקום הוא קריטי במיוחד אם יש לכם משפחה עם ילדים בגילאי גן ו/או בית ספר. במקרה כזה, חשוב שמיקום הדירה יהיה בקרבת מסגרות חינוך כמו גנים, בתי ספר, תיכון ומתנ”ס, וגם מתחמים הקשורים לחיי הפנאי כמו גינות ציבוריות, גני משחקים, מרכזים מסחריים ורפואיים. כל מי שיש לו ילדים, מבין את החשיבות של הנגישות של כל אלו, ואת הטרחה הכרוכה בנסיעה עם ילדים ברכב, לכל צורך שהוא. אם כך, אם אתם בעלי משפחה ומחפשים דירת מגורים, חשוב שהנגישות לכל המקומות שציינו תהיה גבוהה, ורצוי אף שיהיו במרחק הליכה. חשוב לדעת שישנן שכונות שקטות ויותר “משפחתיות” ברמת גן, כמו למשל רמת-חן, וכדאי לבחון את האופציה של רכישת דירה למשפחה באחת מהן.

אם, לעומת זאת,  אתם מחפשים אחר דירה להשקעה, ולא בהכרח עבור מגורים שלכם, עדיין ישנה חשיבות רבה למיקום, אך בבחינת פרמטרים אחרים, כמו נגישות למרכזים מסחריים כמו סופרמרקט וקניונים, למקומות עבודה, לכבישי יציאה נוחה מהעיר ואולי אף למתחמי פנאי ובילויים.

לבדוק היטב מיהו הקבלן שאתם רוכשים ממנו את הדירה

כאמור, ברמת גן נבנות דירות חדשות בכל זמן נתון, אך גם אם איתרתן דירה שנראית לכם מתאימה, במיקום טוב ובמחיר מתקבל על דעת, יש משהו אחד שמאוד חשוב לבחון לפני שחותמים על החוזה ויוצאים לדרך – הקבלן ממנו אתם עוומדים לרכוש את הדירה.

במיוחד כשמדובר בדירות שטרם נבנו, או שנמצאות בשלבים ראשונים של בנייה, חשוב מאוד לבדוק מי עומד מהצד השני של ההסכם, והאם הוא עומד לספק את הסחורה באופן הגון, אמין וכפי שהובטח לכם. אחת הדרכים המקובלות והאלמנטריות לבדוק את טיב הקבלן, היא לברר את הרזומה שלו ושל החברה, וישנן כמה דרכים לעשות זאת. 

ראשית, ניתן להיעזר בשירותיו של עורך דין מתחום הנדל”ן, ולבקש שיערוך עבורכם בדיקה מדוקדקת לגבי העבר של חברת הבנייה, לרבות בדיקת רשיונות, חובות, תביעות משפטיות ועוד. באמצעות בדיקות אלו, תוכלו לגלות האם חברת הבנייה פעלה כשורה בעבר, ולא הוגשו נגדה תביעות או, לדוגמא, פרויקטים שעמדה מאחוריהם לא הופסקו או עוקלו וכו’. בחינה מוקדמת של הפרמטרים הללו עשויה למנוע עוגמת נפש גדולה, וחשוב לבצעה, גם, ואולי במיוחד אם ההצעה שקיבלת היא כמעט טובה מדי מכדי להיות אמיתית. 

לדעת כמה שיותר פרטים מראש

כאמור, מבחר הפרויקטים הנבנים ברמת גן הוא רחב למדי, וכדאי לדעת לבחור את הדירה המתאימה והמשתלמת ביותר עבורכם. אחד האמצעים שיסייעו לכם לעשות זאת, הוא להשיג מפרט כמה שיותר ברור לגבי הדירה, מה שיהיה בעל חשיבות גבוהה עוד יותר כשמדובר בדירה הנמצאת לפני בנייה או בשלבים ראשוניים של הבניה. כך תוכלו לראות בדיוק מה מתוכנן להיות בדירה, מבחינת החומרים, הגודל, העיצוב האדריכלי וכו’, ואף לבקש או אפילו להתמקח לגבי אלמנטים שונים בדירה. למשל, לבקש להוסיף נקודות חשמל ו/או מים, להרחיב את המטבח ועוד.

מחירי הדירות החדשות במרכז גדולים עליכם? הנה אלטרנטיבה ריאלית

כידוע, ככל שהביקוש עולה, כך עולים גם המחירים, ודירות במרכז הארץ הן האטרקטיביות ביותר לרכישה, וכך גם תו המחיר שצמוד אליהן, במיוחד כאשר מדובר בדירה חדשה. במידה ואין לכם את התקציב הדרוש לרכישת דירה חדשה, ובכל זאת אתם מעוניינים מאוד בביצוע צעד כזה, ישנה אופציה מצוינת שכדאי להכיר, שתאפשר לכם להנות מדירה באיכות גבוהה, במיקום הכי מרכזי מאטרקטיבי שיש, ובמחיר נמוך משמעותית משל דירה סטנדרטית בבניין חדש. מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, שאולי אתם מכירים יותר בשם “תמ”א 38”. הכוונה לבניינים ישנים, כאלו שנבנו לפני שנות השמונים, שעוברים שיפוץ מאסיבי, על מנת להפוך אותם לבטיחותיים יותר (בעיקר עמידים בפני רעידות אדמה), משודרגים וראויים בהרבה יותר למגורים, במיוחד למגורי משפחות. במסגרת השיפוץ הזה, קבלני הבנייה בדרך כלל משדרגים ללא היכר את הבניין, מה שעשוי לכלול לובי חדש, מעלית, תוספת ממ”ד ומרפסת לכל דירה בבניין, פסיליטיס כמו חדר כושר ואפילו גינה ציבורית למרגלות הבניין. בנוסף, בהזדמנות זו, הקבלנים בדרך כלל מורשים להוסיף דירות חדשות לחלוטין לבניין, בבנייה לרוחב, מה שבדרך כלל מתבטא בדירות גן, או לגובה – מה שלרוב יתקבל כדירת פנטהאוז שנבנית על קומת הגג. במילים אחרות, כך תוכלו להשיג דירה חדשה, אומנם לא בבניין חדש, אך בבניין מחודש ומשופץ לעילא ולעילא, עם כל הפסיליטיס שחלמתם עליהם, במיקום אטרקטיבי ביותר, עם נגישות גבוהה לכל השירותים להם אתם זקוקים, והכי חשוב – במחיר ריאלי, שייתכן מאוד שאתם יכולים להרשות לעצמכם.

The post מחפשים פרויקטים ברמת גן? כמה פרמטרים שחשוב לבחון לפני שרוכשים דירה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית מספקים מענה למגורים בגבעתיים

אז מה עושים כשהביקוש לדירות במרכז עולה על ההיצע? פרויקטי בניה של התחדשות עירונית הם התשובה. במסגרתם, מוקמים פרויקטים חדשים במרכז מעת לעת, ואלו, למעשה, הופכים את החלום של רכישת נכס במיקום מרכזי לאפשרי.  

מטרתם המקורית של הבניה והשיפוצים במסגרת התחדשות עירונית, היא קודם כל להפוך בניינים ישנים, כאלו שנבנו עד לשנות השמונים, לבטיחותיים עבור הדיירים המתגוררים בהם. במיוחד מתבצעת עבודה על פי תמ”א 38, לחיזוק התשתיות והיסודות של הבניין. כמעט תמיד, בהזדמנות זו כבר משדרגים את הבניין ומוסיפים לדירות, ממ”ד, מרפסות, לובי מפואר, מעליות, ולעתים אפילו פסיליטיס כמו חדר כושר או חדר קולנוע. בנוסף, יזם הבנייה שמבצע את הפרויקט מקבל הזדמנות להוסיף עוד דירות לבניין, בבנייה לגובה – כפנטהאוזים וכדומה, או בבניה לרוחב. מסלול בנייה זה מכונה בשם “עיבוי בינוי”.
בחלק זה של הפרויקט טמונה למעשה ההזדמנות המשמעותית של קבלן הבנייה להרוויח מהפרויקט, כאשר הוא רשאי לבנות דירות חדשות במיקומים אטרקטיביים במיוחד, ולהציע אותן למכירה, מה שלא מתאפשר לעתים קרובות בכל שיטת בנייה אחרת. במקרים מסוימים, בהתאם לתיקון של תמ”א 38/2, היזם רשאי להרוס את הבניין לחלוטין ולהקים על אותה חלקה מבוקשת בניין חדש מהיסוד. זוהי אינה רק הזדמנות פז עבור הקבלן, אלא גם הזדמנות יוצאת דופן עבור אלו המבקשים לרכוש דירה במרכז הארץ, באזורים בהם קשה למצוא שטח פנוי לבנייה, ובוודאי לא במחיר ריאלי. 

לא רק היזמים – העיר כולה נהנית מפרויקט הבנייה החדש

לא רק יזמי הבנייה והרוכשים החדשים נהנים מהפרויקטים הללו של התחדשות עירונית. במסגרת הפרויקטים האלה, בניינים ישנים ושכונות שכבר ידעו ימים טובים יותר – מקבלים הזדמנות להתחדש ולהשתדרג ללא היכר. המשמעות של העניין היא שגם הדיירים המקוריים, שלרוב התבקשו להתפנות מהדירות לתקופת הבנייה, זוכים בבית “כמו חדש”, המתאפיין ברמת חיים גבוה בהרבה מזו שקדמה לכך, וגם העיריות זוכות להתחדשות שכונות ישנות וזנוחות, שלעתים כרוכה גם בהקמת פארקים חדשים, גינות ציבוריות, מוסדות חינוך ואוכלוסייה רעננה ואיכותית שתזרום לשכונות הללו. הפרויקטים הללו מהווים מוקד משיכה לזוגות צעירים ולמשפחות ועשויים לחולל מהפך של ממש במרקם ובאיכות ההון האנושי של העיר או השכונה.

פרויקטים בגבעתיים – ההזדמנות שלכם לרכישת נכס בעיר שנהנית מכל העולמות 

בדומה לערים מרכזיות אחרות, מעת לעת ניזמים גם פרויקטים בגבעתיים. כעיר שכאמור מהווה את הטוב שבכל העולמות – מיקום מרכזי ביותר, לצד שקט וביטחון, אך ותיקה וישנה למדי, וכך גם רבים מהבניינים שבה – הרי זה מתבקש שיוקמו בה פרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ”א 38 כבר התבצעו בה בהצלחה רבה, וכיום הם כבר חלק מהנוף. בראייה לעתיד, מתוכננים בה עוד עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, בשכונות כמו בן גוריון, מתחם רמב”ם ובעוד איזורים רבים. התחזית היא שבעקבות הבנייה המחודשת הזו, האוכלוסיה בעיר, שעומדת כיום על כ-60 אלף תושבים, תצמח ותגדל לכ-100 אלף תושבים.

מעוניינים בדירה בגבעתיים? אל תרדמו בשמירה

אם אתם מעוניינים ברכישת דירה בגבעתיים, במסגרת פרויקט בנייה של התחדשות עירונית, חשוב לדעת כי מאחר ואלו מבוקשים מאוד, עליכם להיות עירניים במיוחד. ההמלצה היא לעקוב ולהתעדכן מעת לעת בפרויקטים המתוכננים לשנים הקרובות – מידע שתוכלו להשיג בקלות באמצעות הרשת או דרך העירייה. כאמור, בדירות בעיר נחטפות מהר, ואתם רוצים להיות הראשונים שמחזיקים במידע ובאפשרות להצטרף לפרויקט שכזה.

לדעת מיהו הקבלן שקיבל את הפרויקט

עוד נקודה חשובה לציון, במידה והחלטתם ללכת על אופציה של רכישת דירה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, היא לערוך בירור מקיף על קבלן הבנייה שאחראי לביצוע הפרויקט. מומלץ לברר באמצעות כל כלי אפשרי, הן באמצעות הרשת והן באמצעות לקוחות עבר – האם זוהי חברה אמינה ואיכותית. כמה נקודות שיסייעו לתמונה להתבהר הן המוניטין של החברה, כמות הפרויקטים המוצלחים שהיא עומדת מאחוריהם והלקוחות המרוצים שכבר נהנים כיום מדירה חדשה או מחודשת. כמו כן, בפרויקטי בנייה ככלל, ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, כדאי לברר האם חברת הבנייה עמדה בלוחות זמנים בהצלחה בפרויקטים שביצעה. זהו אחד הגורמים שיהוו אינדיקציה מהימנה גם לאיכות החברה וגם להצלחת הפרויקט שאתם עומדים לקחת בו חלק. 

The post פרויקטים בגבעתיים:- העיר שמצליחה להיות חיה ותוססת, ובו זמנית שקטה וירוקה appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

בהתאם לתהליכים חברתיים, פוליטיים וכלכליים, ערים משתנות כל הזמן, ובד בבד גם אופי השכונות, הסביבה, התשתיות ועוד. מעת לעת, מתעורר צורך בהתערבות יזומה, שתשדרג ותשפר את מערך התשתיות ואת איכות המגורים, ותחזק את הכלכלה המקומית.

כמו כן, בישראל נפוצות בעיות של יוקר מחייה ומחסור בשטחים פנויים וזמינים לבנייה חדשה בערים. תהליך של התחדשות עירונית מספק מענה לכל אלו, כאשר הוא מתבטא לרוב בהריסה ובנייה מחדש, או בשדרוג, שיפור והרחבה של מתחם קיים. 

בסופו של דבר, הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש או מחודש, ואיכות החיים שלהם משתפרת באופן משמעותי.

תהיות רבות עולות בהקשר של התהליך הזה.
הכנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת בנושא: התחדשות עירונית – שאלות ותשובות.

מה מלכתחילה גורם להנעת התהליך?

ישנם כמה גורמים שיכולים ליזום תהליך של התחדשות עירונית:
1- העירייה:
העיריות, ובמיוחד אלו שאיכות החיים של התושבים חשובה להן, תרות אחר פתרונות שידרגו את רמת החיים. הדבר יכול להתבטא בשיקום ושדרוג של כבישים, תשתיות, הוספת מגרשי חנייה, שיפוץ או הקמה של מבנים ציבוריים, וניצול מקסימלי של קרקעות. תהליכי התחדשות עירונית מספקים מענה לכל אלו. 

2- יזם בנייה
חברת יזמות לא פעם מזהה פוטנציאל בשטחים וובבניינים שניתן לשדרג ולהעלות גם את רמת החיים של הדיירים וגם את ערך הדירות. באזורים בהם המחירים נגישים יחסית, חברת היזמות עשויה להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדיש ולבנות לגובה רב יותר, מה שיהפוך את העסקה למשתלמת גם עבורו. 

3- שינויים סוציו-אקונומיים בבניין או בשכונה
בערים רבות קיימות שכונות עם בניינים ישנים, שעברו בלאי טבעי, והתשתיות בהם רעועות וישנות. במקרים רבים הדיירים שגרים שם הם מבוגרים, שבסופו של דבר עוברים לדיור מוגן או פשוט הולכים לעולמם. הדיירים הצעירים שרוכשים את הדירות הללו במחירים טובים, לא פעם מבקשים לשפר את רמת החיים בבניין ובשכונה, והם פונים לתהליך כלשהו של התחדשות עירונית לשם כך.

כיצד באה לידי ביטוי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית תתבטא באחת מתוך שלוש דרכים עיקריות:

1. שדרוג ושיקום מתחם קיים

מדובר בשיקום ובשיפור של  מבני מגורים ותשתיות, ולעיתים אפילו בהקמה מחודשת ומשופרת של מערכת החינוך בשכונה. בדרך כלל, הדיירים יורשו להרחיב את שטח הדירה שלהם, ליהנות משיפור התשתיות – מים, חשמל, חיזוק מבני וכו’, משיפור התנאים ומעליה בערך הכלכלי של הדירה.

2. פינוי בינוי 

כשמדובר במתחם ישן, כשמצב התשתיות בו ירוד ורעוע, הורסים את הבניין ובונים בניין חדש במקומו. בדרך זו לרוב מוסיפים דירות ומגדילים את שטח הבניה. לעיתים אפילו מפתחים גנים ציבוריים במתחם ועוד. הדיירים שפונו, חוזרים לבניין חדיש ולדירות מרווחות, ולתנאי מחיה גבוהים לאין שיעור משהיו בבניין שנהרס. 

3. עיבוי בינוי

מדובר בהגדלת ניצול השטח של מתחם מגורים קיים. באופן זה, מגדילים את המבנים לרוחב או לגובה – וכך מוסיפים לבניין דירות חדשות. הגישה הזו אופיינית למשל לתהליכי התחדשות עירונית בתל אביב, שכן יש ביקוש גבוה למגורים בעיר, אך חוסר בשטחים פנויים לבניה, על כן, לא פעם מוסיפים קומות לבניינים קיימים.

האם נדרש להתפנות מהדירה בעקבות התהליך?

הדבר תלוי בסוג התהליך של ההתחדשות העירונית. במידה ומדובר בשדרוג מתחם קיים, או בשיטה של עיבוי-בינוי, לרוב לא תדרשו לעזוב, אך כל פרויקט לגופו.
במידה ומדובר בפינוי בינוי – כשמו כן הוא, מדובר כאמור בהריסת המבנה בטרם ההקמה מחדש, ועל כן תדרשו לעזוב את הדירה לתקופת העבודה.
חשוב לדעת, שהשארות בדירה במהלך הבנייה היא לא בהכרח יתרון, שכן אתם עלולים למצוא עצמכם למעשה חיים בתוך מתחם בנייה. אבל כאמור, כל פרויקט לגופו, וישנם גם תהליכי בנייה שאינם מפריעים לשגרת היומיום בבניין.
חשוב לציין כי במקרים בהם דייר אחד מתנגד לפינוי, והוא בעמדת מיעוט – הוא חשוף לתביעה בגין מניעת שדרוג הנכס. חשוב להתמצא היטב בחוקים המעודכנים בנושא. 

כיצד לבחור את היזם שיבצע את תהליך ההתחדשות העירונית אצלי בבניין?

קודם כל אמינות.  התחום של התחדשות עירונית הוא יחסית חדש בארץ, ולכן טרם הוסדר החוק באופן אופטימלי, שייגן על הדיירים במקרה שתהליך ההתחדשות העירונית עולה על שרטון, או שהיזם אינו מספק את מה שהובטח באופן מלא. אי לכך, יש כמה דברים שחשוב לבחון היטב לפני שבוחרים את הגוף שיבצע את התהליך.

כמה פרמטרים חשובים שיש לבדוק:  

• ניסיון: בחירת חברה בעלת ניסיון מוכח בניהול וייזום פרויקטי תמ”א – משלב הגשת התוכנית, קבלת היתרי הבניה ועד למסירות הדירות המוכנות.

• מקצועיות: כדאי לוודא שעובדי החברה הם בעלי התמחות וניסיון ספציפי בביצוע פרויקטי בנייה של התחדשות עירונית. חשוב שאלו יהיו קפדנים, יסודיים וירדו לפרטים הקטנים ביותר.

• יושרה: יזם אמין, בעל ערכים של מוסר, דייקנות וכמובן עמידה בלוחות זמנים.

• זמינות: בדקו שהחברה מציעה מערך שירות לקוחות מוסדר, עם נציגים אליהם תוכלו לפנות ולקבל מענה לכל אורך התהליך, וגם לאחר סיומו. 

The post כל מה שרציתם לדעת: התחדשות עירונית – שאלות ותשובות appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.

ההחלטה לקנות דירה, היא ללא ספק הרת גורל. בהחלטה הזו טמון למעשה תכנון העתיד שלכם ושל ילדיכם, וישנם פרמטרים רבים לקחת בחשבון, כשהדגש הוא על כל מה שיוצר ומאפיין את איכות החיים שלכם. מצד אחד, כולנו רוצים לחיות במקום שקט ושליו, מצד שני – נשמח להרגיש ש”יש חיים” מסביבנו, מה שמתבטא בתרבות ומקומות בילוי במרחק קצר. אנחנו מעוניינים במערכות חינוך טובות עבור ילדינו, לצד האפשרות של חיי קהילה וחברה פעילים ותוססים. אנחנו מעוניינים בנוחות של העיר, אבל רוצים גם פארקים, לראות ירוק בעיניים ולקבל את התחושה של הטבע מסביבנו… 

אם כל אלו חשובים גם לכם, ואתם שוקלים קניית דירה במרכז, כדאי להתחיל להתעניין בדירות למכירה בקריית אונו.

מדובר באחת הערים הבולטות במרכז, שבשנים האחרונות חלה קפיצה משמעותית מאוד ברמת החיים בה, והיא אפילו קיבלה אישור רשמי לכך כשנבחרה לאחת הערים המובילות בישראל, במדד הכלכלי חברתי של הלמ”ס. כשמחליטים לקנות דירה עבור זוג צעיר או משפחה, אתם רוצים להיות שקטים שהמקום והאופי שלו יתאימו לכם במשך שנים רבות, ובהתאם לשינויים שיחולו במשפחה – המשפחה תתרחב, הילדים ילכו לגן, ואז יעלו לבית הספר… אתם תרצו לצאת לבלות מדי פעם בקרבת הבית, לצאת לבית קפה או מסעדה, בילוי רומנטי או משפחתי וכו’… וחשוב שהמקום בו בחרתם להקים בית יתמוך בכל אלו, לאורך כל השנים. עוד דבר חשוב במיקום הבית, הוא שיהיו סביבכם אנשים טובים, אנשים שהם כמוכם. בסופו של דבר, בשגרת היומיום ובעומס החיים, אלו הם האנשים איתם באמת תיפגשו באופן שוטף.

הפרויקטים בקריית אונו מציעים את כל אלו, ובמיקום הכי אטרקטיבי שיש. ראשית, היציאה מהעיר קלה ומהירה לכל מקום מרכזי בגוש דן – יציאות לכבישים מהירים כמו כביש 4, כביש 431 וכביש 6 הן נגישות ביותר, מתאפשרת גישה מהירה לבית החולים תל השומר ועוד.

אבל למעשה, אם תגורו בפרויקטים הללו, לא בטוח שתצטרכו להיכנס לרכב בכלל, שכן, במרחק הליכה של דקות ספורות, תגיעו מהדירה לקניון, לבתי הספר הרב גילאיים, לפארקים ולגינות הציבוריות הרבות המקיפות את הבניין שלכם. 

ובנוגע לחברה, תרבות וחינוך, חשוב שתדעו שקריית אונו מזוהה עם אוכלוסיה איכותית ומערכת חינוך מעולה. לא סתם, בעשורים האחרונים נרשמה עלייה משמעותית במשפחות, ובמשפחות הצעירות שעברו לחיות בה.

ואם עוסקים בפנאי: מסעדות וקניונים קמים בעיר הזו כפטריות אחר הגשם. בין המסעדות בעיר ישנן כמה בולטות, שחובבי קולינריה רציניים מגיעים אליהן במיוחד, אפילו מתל אביב.

שני פרויקטים בקריית אונו שכדאי להכיר

• ירושלים 33-35 קרית אונו

מדובר בפרויקט פינוי בינוי, הנבנה בסטנדרט בנייה גבוה, בניצוחו של משרד האדריכלים אמריו מאיוס. מדובר בבניין חדש ומרשים, הכולל מעלית ולובי מפואר, חניה צמודה לכל דירה בחניון פרטי תת קרקעי של הבניינים. למרגלות הבניין גינה ציבורית, לשימושכם ושימוש השכנים שלכם בפרויקט.

בפרויקט, שנמצא במיקום מרכזי, במרחק נגיעה מבתי הספר והקניון,  72 דירות  עם מגוון רחב בהתאם לצרכים המשתנים של הדיירים – דירות 3-4-5-6 חדרים, דירות פנטהאוס, דירות גן ודופלקסים.

הפרויקט לקראת שלב השיווק, ניתן להרשם בהרשמה מוקדמת לרכישת דירה בשלב הפרי-סייל.

2. הזמיר 20-22 קרית אונו

בסמוך לשכונת רייספלד היוקרתית, ובמרחק הליכה מהקניון, מהפארקים, וממוסדות החינוך מתנהל פרויקט איכותי להתחדשות עירונית – תמ”א 38. במסגרת הפרויקט, מתווספות שתיים וחצי קומות של שני בניינים.

הפרויקט כולל 22 דירות חדשות, ובמסגרתו הורחבו הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ”ר, הוספה לכל דירה מרפסת שמש, נוספו מעליות ועוד. כל זאת בסטנדרט בנייה גובה ביותר. 

הזדמנות לשדרוג משמעותי בבניין: קצת על התחדשות עירונית

 כאשר מסתמן מחסור בשטחים פנויים וזמינים לבנייה חדשה בערים בהן הביקוש עולה על ההיצע, ממש כמו בקריית אונו – התחדשות עירונית היא הפתרון. במקום להקים בניינים  חדשים בשטחים פנויים אך מרוחקים ממרכז הערים, בונים מחדש במתחמים קיימים –  בנייני דירות גבוהים וחדישים יותר, העומדים בתקנים העדכניים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים ורעידות אדמה.

דיירי הבניינים מקבלים בסופו של התהליך הזה, דירה מחודשת, מורחבת ומשודרגת, שלרוב תכלול מרפסת, מעלית, לובי מפואר, והכי חשוב – דירה מחוזקת ובטיחותית יותר, במיוחד בהקשר של רעידת אדמה.  

שדרוג הקיים או פינוי בינוי: כך או כך – הרווח כולו שלכם
 

התחדשות עירונית עשויה להתבטא בשדרוג ושיקום של מתחמי מגורים קיימים, שלרוב אינם מחייבים פינוי של הדיירים מבתיהם. בתום התהליך, הדיירים יוכלו ליהנות משיפור תנאי המחייה בבניין ובסביבתו-  שיפור תשתיות של מים וחשמל, חניות, שדרוג כבישים ועוד. אלו לרוב כרוכים גם בעליה בערך הכלכלי של הדירה.

דרך נוספת שהתחדשות עירונית עשויה להתבטא בה היא פינוי בינוי. בדרך זו הדיירים יפונו מהבתים לתקופת העבודה. לרוב, מדובר בהריסה של מתחמים הנמצאים במצב תשתיות ירוד ובנייה מחדש. בדרך כלל יוספו למתחם עוד דירות, והתשתיות הרעועות ישוקמו. הדיירים ישובו לבניין מחודש, מרווח יותר, נעים ובטיחותי יותר, שמציע רמת חיים גבוהה בהרבה. 

The post דירות למכירה בקרית אונו – כיצד הפכה העיירה לאחת הערים המבוקשות באיזור המרכז appeared first on גלובלינקס התחדשות עירונית.